税理士法人加美税理士事務所

サブリースとは、オーナーが所有する賃貸物件を不動産会社等のサブリース会社に一括で貸し出し、サブリース会社が第三者である入居者に転貸（また貸し）する仕組みの賃貸経営手法です。日本語では「一括借上げ契約」とも呼ばれます。その名のとおり、建物全体（または複数戸）を一括して借り上げる契約で、サブリース会社が物件運営の責任を負います。オーナーに代わってサブリース会社が入居者募集や賃貸管理を行い、オーナーは物件を提供するだけで済みます。

簡単に言えば、オーナーがサブリース業者に物件をまるごと貸し、その業者が入居者にまた貸しするという形態です。個々の入居者と直接契約するのはサブリース会社なので、オーナーと入居者との間に直接の賃貸借契約関係は生じません。この点が通常の賃貸管理委託とは異なるサブリース独自の特徴です。

サブリース契約では、三者三様の役割分担があります。まず、物件オーナーはサブリース会社との間で建物の賃貸借契約（マスターリース契約）を締結し、建物の使用をサブリース会社に委ねます。この契約に基づき、オーナーは貸主、サブリース会社が借主となります。次に、サブリース会社は自らを貸主として入居希望者と転貸借（また貸し）の契約、すなわちサブリース契約を結びます。ここではサブリース会社が大家さん役、入居者が借主の関係です。

つまり、オーナー → サブリース会社（→ 入居者）という二段構えの契約関係になっているのがポイントです。オーナーから見ると借主はサブリース会社のみであり、入居者とは直接契約を結ばないため、賃貸経営上の細かな実務（募集・契約・クレーム対応等）はサブリース会社側に委ねられます。一方、入居者から見ると貸主はサブリース会社なので、家賃の支払いや物件の管理に関する連絡窓口もサブリース会社となります。この当事者関係の整理により、オーナーは煩雑な賃貸管理業務から解放されることになります。

サブリース最大の特徴は、サブリース会社による家賃保証にあります。物件が一時的に空室になった場合でも、サブリース会社がオーナーに対して一定額の賃料を支払う契約になっているため、オーナーの収入は安定します。具体的には、入居者が支払う家賃のうち一定割合（サブリース手数料を差し引いた額）が毎月オーナーに保証家賃として支払われる仕組みです。

例えば満室時の家賃収入が月100万円見込める物件であれば、サブリース契約ではその80～90%程度（80～90万円前後）の賃料が保証されるケースが一般的です。残りの10～20%はサブリース会社の手数料となります。空室リスクを気にせず決まった家賃収入が得られるのはオーナーにとって大きなメリットですが、その裏側で実際に得られる収益は市場家賃の7～8割程度に抑えられる点には注意が必要です。思っていたほど手取りが伸びない可能性があるものの、空室による収入ゼロのリスクを排除できる安心料と考えることもできます。

収入フローとしては、入居者から支払われた家賃が一旦サブリース会社に入り、そこから所定の手数料が差し引かれ、残額がオーナーに送金される流れです。サブリース会社はその手数料収入で管理サービスを提供し、万一の空室時にもオーナーへ保証賃料を支払う原資としています。なお契約によっては、新築時や入居者退去後の免責期間（一定期間家賃保証の対象外となる猶予期間）が設けられる場合や、数年ごとに保証賃料の見直し条項がある場合もあります。このため契約締結前に、保証賃料が支払われない期間の有無や条件、将来的な賃料改定のルールを確認しておくことが大切です。

一口にサブリース契約と言っても、その類似制度や形態はいくつか存在します。代表的なのが「マスターリース契約」と「家賃保証契約」です。一見似た言葉ですが、指す内容が異なるので整理しましょう。

• マスターリース契約（一括借上げ契約）: オーナーとサブリース会社との間で締結する一括借上げの賃貸借契約を指します。サブリース会社が借主となり転貸を前提とする契約で、サブリース会社自らが家賃保証を行うのが特徴です。オーナーはサブリース会社から一定の家賃（保証賃料）を受け取り、管理業務も一任します。
• 家賃保証契約: 上記とは別に、近年普及している家賃保証会社との契約を指す場合があります。これは主に入居者側の保証人代行としての意味合いが強いもので、例えば入居者が家賃滞納した際に保証会社が立替払いをする仕組みです。またオーナー向けの商品として、物件の空室率が一定水準を超えた場合に不足分家賃を保証してくれる空室保証サービスも「家賃保証」と呼ばれることがあります。これらはサブリース会社自身が借り上げるマスターリースとは異なり、契約の相手が「保証会社」である点が大きな違いです。空室保証型ではオーナーが保証料（保険料）を支払う代わりに一定の家賃減収リスクをカバーしてもらう仕組みで、物件管理はオーナー自身または別の管理委託会社が行います。

要するに、マスターリースはサブリース会社が物件を借り上げて自ら家賃を保証・運営する形、家賃保証契約（空室保証）は第三者の保証会社がオーナーに対し収入減を補填する保険的な契約です。後者は管理業務の委託が含まれないため、「収入の安定性」だけをカバーする手段と言えます。サブリース（マスターリース）の方がオーナーの手離れは良い反面、保証料が実質的に高く設定される傾向があります。ご自身のニーズに応じて、どちらの方式が適切か検討すると良いでしょう。

サブリーススキームは単に賃貸経営の手間を省くだけでなく、税務戦略上もうまく活用することで大きなメリットを生み出す可能性があります。特に、高所得のサラリーマン大家さんや複数物件を所有するオーナーにとっては、不動産管理法人の活用や所得分散による節税効果は見逃せません。本章では、不動産投資専門の税理士が知るサブリース×税務の実践的なポイントを解説します。私たち税理士法人加美税理士事務所では豊富な節税提案実績がありますので、具体的な検討にあたっては専門家のアドバイスもぜひ参考にしてください。節税対策について詳しくは下記のページをご覧ください。

まず注目したいのが、サブリーススキームを不動産法人の活用と組み合わせる節税策です。これは、個人オーナーが自ら資産管理会社（不動産管理法人）を設立し、その法人とサブリース契約を結ぶ手法になります。具体的には、「個人オーナー → 自身の管理会社」がマスターリース契約を結び、管理会社が入居者と転貸契約を行う形です。こうすることで、家賃収入の一部を個人から法人へ移転させることができます。個人オーナーが管理会社から受け取る家賃（＝法人がオーナーに支払う借上げ賃料）をあえて低めに設定すれば、その分だけ個人の不動産所得を圧縮することが可能です。この減らした分の収入は管理会社側の利益となります。

では、所得を法人側に付け替えても結局税金は変わらないのでは？と思われるかもしれません。しかし、個人の所得税率と法人税率には大きな差があります。個人の所得税・住民税は累進課税で、所得が増えると最高で55％程度（所得税45%＋住民税10%）もの高税率が適用されます。一方、法人税等の実効税率は最高でも約33％程度です。したがって、高い税率帯にある所得を法人側に移すだけで税負担を大幅に軽減できるわけです。

例えば、本業の給与収入が高く不動産所得にも課税最高税率が及んでいるサラリーマン大家さんであれば、管理法人を活用して家賃収入の一部を法人所得に振り替える意義は大いにあります。また、企業オーナーで本業とは別に不動産事業用法人を運営している方も、個人で保有する物件について自社とサブリース契約を交わすことで、法人個人間での所得調整が可能です。こうしたスキームによって所得税・住民税の節税（所得移転）や、法人内部に利益をプールして資金を有効活用するといった効果も期待できます。

もっとも、この手法を検討する際には収支バランスの試算が重要です。法人を設立・維持するには登記費用や毎年の顧問税理士費用など一定のコストが発生します。さらに、法人は赤字でも毎年約7万円の地方税（均等割）を納める必要があり、決算申告にも手間と費用がかかります。そのため、節税によるメリットがこうしたコストを上回る規模であることが前提になります。一般に不動産収入が年数百万円規模以上、かつ個人の税率が高い層で有効と言われます（例えば課税所得900万円超などが目安）。一方、もともと所得税率が低い方（例えば税率10%程度）だと、法人化によって却って税負担が増えるケースもあります。自身の適用税率や物件規模を踏まえ、事前にシミュレーションすることが肝心です。

税理士法人加美税理士事務所では、不動産投資の法人化支援にも力を入れています。全国対応で多数の設立実績があり、税務調査にも精通した専門家が最適なサブリース節税スキームを提案いたします。法人化すべきかどうかお悩みのサラリーマン大家さんも、お気軽にご相談ください。

法人化について詳しくは下記のページをご覧ください。

税務調査について詳しくは下記のページをご覧ください。

不動産管理法人を導入した場合、役員報酬の設定や所得分散のテクニックによってさらなる節税が可能です。まず、オーナー自身（法人の役員）に支払う報酬額を調整することで、法人と個人それぞれの課税所得をコントロールできます。法人に利益を残しすぎず、かといって個人の給与が高額になりすぎないようバランスを取ることで、トータルの税負担を最小化することが可能です。例えば、法人の所得が800万円を超える部分には通常約23%の法人税がかかりますが、その前に役員報酬として支給すれば法人税を圧縮できます。ただし給与として受け取った側では所得税が発生するため、個人・法人の税率差や社会保険負担も考慮して適正額を設定する必要があります。

さらに有効なのが、家族への給与支給による所得分散です。資産管理会社の役員にオーナー本人だけでなく配偶者や子供を就任させ、役員報酬（給与）を支払うことで所得を家族に分散できます。個人の所得税は累進課税で、一人に所得が集中すると高率の税がかかりますが、複数人に報酬を振り分けることでそれぞれの税率区分を下げ、結果として世帯全体の税負担を軽減できるのです。例えば専業主婦の奥様やアルバイト収入程度のご子息に年間103万円までの給与を支給すれば各人の所得税・住民税は発生せず、その額は法人の経費にもなります（いわゆる103万円の壁の活用）。また、給与という形で毎月家族に現金を渡すことは資産の生前分与にもなり、将来の相続税対策にもつながります。

ただし、家族に支払う給与については「職務実態に見合った金額」であることが重要です。税務上、実質的な扶養手当や生活費の肩代わりとみなされるような過大な役員報酬は損金不算入（経費否認）とされるリスクがあります。適正水準の報酬設定や職務分担の実態づくりについては、専門家の助言を得ながら進めましょう。適切に行えば、役員報酬の調整と所得分散は高額所得者の所得税対策の切り札となります。

サブリーススキームや不動産法人の活用と並行して、不動産投資に伴う各種税制優遇をフル活用することも大切です。例えば、個人で賃貸経営を行う場合は損益通算による節税効果を検討しましょう。賃貸物件の減価償却費やローン金利などにより不動産所得が赤字になった場合、その損失を給与所得等と相殺することで所得税・住民税を軽減できます（ただし過度な節税目的の赤字計上には注意が必要です）。一方、法人で物件を保有している場合でも、青色申告による欠損金の繰越控除（赤字の繰越し）を活用し、数年スパンで見た税負担の平準化を図ることが可能です。将来売却益が出た際に過去の繰越欠損と相殺すれば、大幅な税圧縮も期待できます。

また、不動産投資には各種の税優遇制度があります。例えば、耐震・省エネ改修を行った際の固定資産税減額や、新築賃貸住宅に対する固定資産税の減免措置、さらには相続時精算課税制度や小規模宅地の特例など、長期的視点で税負担を軽減できる制度は積極的に検討しましょう。特に高齢オーナーの場合、相続税対策として賃貸経営を継続するメリットがあります。賃貸物件は貸家として評価額が30％減額される上に、土地についても小規模宅地等の特例で最大80％減額される場合があります。サブリース契約で満室経営を維持すれば、この「貸家の評価減」を最大限に受けられ、結果的に相続税評価額を抑えることができます。

これらの税制優遇を活かすには、長期的な税務プランニングが不可欠です。現時点の所得税・法人税だけでなく、将来の相続まで見据えてトータルで税負担を最小化する戦略を立てましょう。例えば、「今は所得税節税を優先しつつ、将来的には法人に資産を承継して事業承継税制を検討する」といったシナリオも考えられます。不動産オーナー一人ひとり状況が異なるため、税理士とともにシミュレーションを行い、最適な節税メニューの組み合わせを見つけることが大切です。事業承継について詳しくは下記のページをご覧ください。

ここまでサブリース契約の概要と節税への応用策について見てきましたが、続いてサブリースのメリット・デメリットを整理しておきましょう。サブリースにはオーナーにとって多くの利点がある一方で、注意すべきリスクや落とし穴も存在します。特に契約期間の長いスキームですので、良い面だけでなく悪い面も十分理解した上で導入判断することが重要です。

サブリースを利用する最大のメリットは、賃貸経営における安心感と手間の軽減にあります。具体的な利点を順番に見ていきましょう。

まず、前章で触れた不動産管理法人を絡めたサブリース節税スキームのメリットです。高所得のオーナーであれば、個人で家賃収入を受け取るよりも法人経由にした方が税率が低く抑えられる可能性が高いです。例えば家賃収入500万円に対し個人であれば30%以上の所得税・住民税がかかるケースでも、管理法人に付け替えて利益を出せば法人税は15～23%程度で済むことがあります。所得税と法人税の税率差を利用した節税は、特に課税所得の大きいサラリーマン大家や資産家オーナーに有効です。

また、管理法人側で経費算入できる範囲が広がる点もメリットです。たとえば法人名義で管理業務に必要な車両や事務所を用意すれば、その費用を経費化できますし、家族への給与支給で所得分散することもできます。これらは個人の不動産所得では制限がある部分なので、法人化により節税の選択肢が増えると言えます。さらに、法人を活用すれば将来的な事業承継（株式の承継）による資産移転もしやすくなるため、相続対策の一環としてメリットを感じる高齢オーナーもいらっしゃいます。

意外に思われるかもしれませんが、サブリース契約には税務手続きの負担軽減というメリットもあります。通常、個人で賃貸経営をする場合、毎年の確定申告では複数入居者からの家賃や更新料、修繕費・管理費など経費を細かく集計しなければなりません。入居者が増えるほど記帳や領収書管理の手間も増大します。しかしサブリース契約なら、賃貸借契約の相手はサブリース会社ひとつだけです。サブリース会社が毎月発行する収支報告書（オーナーへの送金額と控除明細が記載）をもとにまとめて申告すれば良いため、煩雑な経理作業から解放されます。

例えば、賃貸物件をいくつも持っている方や、本業が忙しいサラリーマン大家さんにとって、確定申告の手間が減るのは大きな利点です。「家賃○○円、管理費○○円、○号室退去に伴う原状回復費○○円…」と個別明細を管理する必要がなく、サブリース会社からの一括入金額と手数料明細だけを確認すれば申告書が作成できるという簡便さは見逃せません。税理士に依頼する場合でも、資料がシンプルな分コスト削減につながる可能性があります。

メリットの多いサブリースですが、契約内容や運用次第ではオーナーに不利に働く点もあります。以下、主なデメリットや注意点を順に見ていきましょう。

まず、不動産管理法人を設立してサブリース方式で節税を図るスキームの留意点です。前述のとおり、法人設立・維持にはコストがかかります。株式会社を作る場合は設立時だけで登録免許税や定款認証費用など合計20万～30万円程度、合同会社でも10万円前後の費用が必要です。さらに設立後は、決算申告に伴う税理士報酬や毎年の地方税（均等割7万円）が固定費として発生します。物件規模が小さいうちは、せっかく節税してもコスト倒れになるリスクがある点を忘れてはいけません。「節税のために会社を作ったのにトータルでは損をしてしまった」ということのないよう、事前にシミュレーションして判断しましょう。

また、節税効果にも限界があります。管理法人が受け取る借上げ家賃を極端に低く設定しすぎると、今度は個人側の手取りが少なすぎて固定資産税やローン返済を賄えない恐れがあります。逆に高く設定しすぎれば個人の税負担が減らず法人側が赤字になるなど、本末転倒です。適正なバランスを見極めるのが難しい点はデメリットと言えるでしょう。さらに、法人スキームによる節税は高所得者限定のメリットでもあります。個人の所得税率が低い人にとっては、法人化するとむしろ税金が増えてしまう場合があります（例えば所得税率10%の人がわざわざ法人税15%を払うと逆効果）。節税効果が限定的で、自力運用より税負担が増えるケースもあり得る点には注意が必要です。

加えて、税務上グレーなスキームを取ると税務調査で否認されるリスクもゼロではありません。家族への給与が名義貸しと見做されたり、マスターリース料が不相当に低額だと判断されたりすれば、税務署から指摘を受ける可能性があります。こうしたリスクを回避するには、事前に税理士と相談して適切な契約条件を設定し、帳簿や契約書類を整備しておくことが重要です。万一税務署から問合せが来ても、専門家のサポートがあれば適切に対応できます。私たち税理士法人加美税理士事務所でも節税スキーム導入後の税務調査対応まで含めてサポートしておりますので、安心してご相談ください。税務調査について詳しくは下記のページをご覧ください。

節税対策について詳しくは下記のページをご覧ください。

不動産オーナーに一括借上げ（サブリース）を提案するサブリース会社（物件管理会社）には、ビジネスモデル上さまざまなメリットがあります。オーナーから建物を一棟まるごと借り上げて転貸する仕組みで、毎月一定の賃料をオーナーに支払い、空室リスクや管理業務を肩代わりする代わりに、その対価を得る構造です。以下ではサブリース会社側の主なメリットを、税務面も含めて解説します。

サブリーススキームは、不動産オーナー自身が設立した不動産管理会社（不動産法人）を活用することで節税効果を狙うことも可能です。例えば、サラリーマン大家や企業オーナーの方が個人で賃貸収入を得る場合、最高税率は所得税・住民税で合計約55％にも達します。一方、家族で出資して不動産管理法人を設立し、その法人がオーナーから物件を借り上げて賃貸経営を行えば、法人税等の実効税率（中小法人では最高33％程度）で利益を計上でき、個人の高い累進課税を回避できます。具体的には、課税所得が900万円超といったケースでは、法人化による節税メリットが大きくなると一般に言われています。

さらに所得分散の効果も見逃せません。不動産管理会社を設立し、オーナー本人や配偶者・親族を役員に据えて給与を支払えば、家族に所得を移転できます。これにより一人ひとりの所得水準を下げ、結果的に一族全体での税負担を軽減することが可能です。また、個人が直接物件を所有する代わりに法人名義で保有・運用する形にすれば、将来の相続税対策にもつながります。例えば不動産そのものではなく法人の株式を次世代に承継する形にすれば、株価評価の方が実物不動産より低く抑えられるケースが多く、相続税の圧縮が期待できます。法人化により事業承継もしやすくなるため、高齢オーナーの方で後継者にスムーズに資産と事業を引き継ぎたい場合にも有効です（※事業承継計画の策定も重要です。）事業承継について詳しくは下記のページをご覧ください。

税理士目線で見ると、不動産投資における法人スキームは強力な節税策となりえます。ただし注意点もあります。法人設立・維持には登記費用や毎年の顧問税理士費用、社会保険料負担などコストがかかり、節税効果がそれら費用を上回らなければ意味がありません。また、オーナー個人と法人との取引（賃料設定や経費精算）が不当に偏った場合、税務上「同族会社間の特殊関係による行為計算」とみなされ、適正な賃料設定でないと否認されるリスクもあります。賃料を極端に低く設定して個人の所得を圧縮しすぎると、税務調査で寄附金認定（法人から個人への利益移転）されたり、法人側で経費が否認される可能性があります。そうした問題を防ぐためにも、不動産法人スキームを活用する際は不動産投資に強い税理士に相談しながら進めることが不可欠です。私たち税理士法人加美税理士事務所では不動産管理法人による節税スキームのご提案から税務調査対応まで万全のサポート体制があります。税務調査について詳しくは下記のページをご覧ください。

適切な顧問税理士の選任も重要で、もし現在の不動産法人の顧問税理士を変更したい場合も専門知識のある税理士への切り替えを検討すると良いでしょう。

他方で、サブリース会社側にも事業上のリスクやデメリットが存在します。空室保証という性質上、景気動向や不動産市況の影響を受けやすく、契約や法規制面でも注意すべき点があります。ここではサブリース会社側が直面しうる主なデメリット・リスクを解説します。

まず、不動産管理法人を活用したサブリース節税スキームのリスクについてです。法人を設立することで税率面のメリットはありますが、設立コストや維持コストも無視できません。不動産法人を設立すれば定款作成・登記に20万円前後、さらに毎年最低でも均等割の地方税（約7万円）や顧問税理士費用、社会保険料の負担が発生します。小規模法人でも社会保険加入義務が生じ、役員1人でも厚生年金と健康保険への加入が必要となるため、人件費以外に数十万円規模のコストが固定的にかかります。このような費用負担が、法人化による節税効果を上回ってしまうと本末転倒です。特に不動産収入規模がそれほど大きくない場合、法人化によるメリットは薄く、費用倒れになるリスクがあります。

また、法人スキームは税務面でのコンプライアンスリスクにも注意が必要です。前述のとおり、個人オーナーとその管理法人は特殊関係にあるため、賃料や業務委託料の設定が不自然に低すぎたり高すぎたりすると、税務当局から利益操作を疑われます。適正賃料より低い金額で物件を貸し付けて個人の所得を圧縮していると判断された場合、差額分が個人から法人への利益移転とみなされ、法人側で損金不算入（経費否認）や、個人側で贈与・寄附と認定され追徴課税される恐れがあります。また、家族への役員給与も、実態に見合わない高額報酬を支給すれば経費として認められない可能性があります。こうしたリスクは、税務調査の際に指摘されるケースがあり、過去にも不動産管理会社を使った節税が否認された事例が報告されています。

さらに、不動産管理法人を運用するには経理・事務の手間もかかります。毎月の会計記帳や決算申告、各種税金の納付、役員報酬の適正額の検討など、個人で賃貸していた時には不要だった手続きが増えます。高齢オーナーの場合、ご家族が法人運営をサポートするケースもありますが、それでも法人運営には一定の労力が避けられません。場合によっては顧問税理士や社会保険労務士など専門家との継続契約が必要となり、その費用負担も生じます。

最後に、法人スキームは将来の方針転換が難しい点もデメリットです。一度法人を設立すると、簡単に個人に戻す（法人解散する）ことはできません。また、法人に利益が蓄積した場合、それを個人に引き出すには役員報酬や配当（利益剰余金の分配）に伴う追加課税が発生するため、最終的に個人で使えるお金にする際に二重課税となる点にも留意が必要です。せっかく法人で節税しても、将来資金を個人に戻す段階で税金がかかるようでは本末転倒です。このように、不動産法人を活用した節税策には多面的な検討が必要であり、「法人化すれば何でも節税になる」と短絡的に考えるのは危険です。必ず不動産分野に詳しい税理士と相談し、メリットとデメリットを慎重に天秤にかけた上で判断することが肝要でしょう。私たち税理士法人加美税理士事務所では法人化のタイミングや節税効果についてシミュレーションを行い、最適なプランをご提案しています。法人化について詳しくは下記のページをご覧ください。

近年、サブリース業界には法規制の強化が相次ぎ、コンプライアンス対応の負担が増大しています。特に令和2年（2020年）6月成立・同年12月15日施行の「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」、通称サブリース新法によって、サブリース契約の勧誘や契約時の説明義務に厳しいルールが定められました。

この新法によりサブリース会社（賃貸住宅管理業者）には主に次のような義務が課されています：

• 不実告知の禁止：契約を締結させるために事実と異なることを告げたり、重要な事実を告げないでオーナーの判断に影響を与える行為の禁止。誤解を招く誇大広告や「30年絶対安心」などの過度なセールストークは厳に慎む必要があります（※「家賃ずっと保証」「空室率〇％保証」等の謳い文句は、たとえ但書きを付しても行政指導の対象となり得ます）。
• オーナー保護に欠ける行為の禁止：上記以外にも、著しくオーナーの利益を害するような行為が包括的に禁止されました。例えば契約書にオーナーに一方的に不利な特約を盛り込む、義務ではない高額なサービス加入を強要する、といった行為が該当し得ます。要するに「オーナーの無知に付け込む商法」の根絶が図られています。
• 重要事項説明書の交付・説明義務：マスターリース契約を締結する前に、法律で定められた重要事項を記載した書面を交付し、対面またはIT重説（オンライン面談）でオーナーに説明することが義務づけられました。重要事項には、契約期間や保証賃料率、免責期間の有無・内容、賃料改定の条件、契約更新・中途解約の条件、サブリース会社がオーナーに代わり負担しない費用（大規模修繕等）の有無など、契約の根幹にかかわる事項が含まれます。宅地建物取引士等の資格者によって丁寧に説明し、オーナーの理解度を確認することが求められます。

これらに違反した場合、行政当局（国土交通省および都道府県）はサブリース業者に対し業務改善命令や登録取消処分等を下すことができます。実際、新法施行後は各社とも契約書式の見直しと営業担当者への教育を急ピッチで進めました。なかでも重要事項説明義務の履行は実務上大きな手間で、オーナー一人ひとりに対し数十ページに及ぶ書面を使って説明を行う必要があります。これは宅建業法における不動産売買・賃貸の重要事項説明と同様の手続きで、サブリース契約でも宅建士等による説明が必須となりました。サブリース会社にとっては人的コスト・時間コストが増える一方ですが、コンプライアンス遵守のため避けては通れません。

また、新法以前からも行政指導は行われており、2018年には国土交通省と消費者庁が連名でサブリース契約の適正化に関する注意喚起を発しています。その中で「30年一括借上げ」などの広告に注意すべき点や、契約後に賃料減額があり得ることをオーナーが理解していない事例が多発していることが指摘されました。こうした背景を受けての新法制定でもあり、国も本腰を入れてサブリース業界の是正に乗り出したといえます。

コンプライアンス強化は長期的には健全な市場形成につながるものの、短期的にはサブリース会社の営業手法に制約が増え、負担が重くなりました。例えば、これまで以上にオーナーに不利益となり得る事項も最初に伝えなければならず、「サブリース＝絶対安心」という誤解を与えるような営業トークはできなくなりました。その結果、契約獲得まで時間がかかる、あまり条件の良くない物件はサブリースを断念せざるを得ないといった事態も生じています。小規模事業者にとっては、書面整備や重要事項説明の手間が重荷となり参入ハードルが上がった面もあるでしょう。しかし裏を返せば、適切な情報開示によりオーナーとのミスマッチが減り、トラブル抑止につながるというプラス面もあります。サブリース会社側としては法令を順守しつつ、誠実な営業で信頼を勝ち取る姿勢がこれまで以上に求められているのです。

サブリース契約を締結・運用するにあたり、オーナーが押さえておくべき契約内容や法務上の重要ポイントを解説します。特にサラリーマン大家や企業経営者オーナーの方は本業がお忙しい中で契約を判断するケースも多いため、事前にチェックすべき条項や法律関係を理解しておくことが肝心です。高齢オーナーの場合も、ご家族が実務を担当する際に注意すべき点を共有しておきましょう。税理士法人加美税理士事務所としても、契約前のご相談から契約後の税務フォローまで全国対応でサポート可能ですので、不安な点は専門家に遠慮なくご相談ください（オンライン面談可・初回相談無料です）。

前述の不動産管理法人スキームについて、契約・法務面の留意点をまとめます。

• 賃貸借契約書の締結：個人オーナーと管理法人との間で賃貸借契約（マスターリース契約）を結ぶ際、契約書を必ず作成しましょう。口頭や身内同士の暗黙の了解で進めるのは厳禁です。契約書には物件明細、賃料（月◯万円）、支払日、契約期間、更新の有無、解約条項などを明記します。親族間契約でも第三者同士の取引と同様に整備することで、税務上も実態のある賃貸借として認められやすくなります。
• 賃料・管理委託料の適正化：管理法人がオーナーから借り上げる賃料（＝オーナーの受取家賃）や、管理委託形式の場合の管理料率は、市場相場や業務内容に照らして不自然でない水準に設定します。例えば近隣相場家賃月100万円の物件を、管理法人へ月10万円で又貸しするといった極端な設定は税務上問題視されます。一般には家賃の8〜9割程度をオーナー取り分とし、残りを法人の収入（管理費用＋利益）とするケースが多いです。税理士と相談し、合理的と説明できる賃料水準を決めましょう。
• 業務実態の確保：管理法人が実質的に何もしていないペーパーカンパニーだと、税務署から「節税のための名義貸し」と疑われかねません。管理法人側で入居者募集・契約締結・クレーム対応・清掃手配・家賃集金送金など、それなりの業務を行うようにします。業務委託する場合も契約書を交わし、法人の役割分担を明確化してください。実態が伴うことで、法人が受け取る家賃差額に対しても正当性が説明しやすくなります。
• 税務上の届出・手続き：新たに管理法人を設立した場合、税務署等への各種届出（青色申告承認申請、給与支払事務所の開設届、消費税関連届出など）を漏れなく行いましょう。特に青色申告の承認は節税メリットが大きいため、設立から3ヶ月以内または設立初年度末までに申請が必要です。消費税については、住宅の貸付は非課税ですが、管理受託料等は課税取引になる場合があります。課税事業者選択届の要否なども税理士に確認してください。
• 将来の資産承継計画：法人スキームを始めるにあたって、長期的な事業承継計画も考慮しましょう。高齢オーナーの場合、管理法人の株式を将来お子様へ譲渡・承継するプランを立てておくことが重要です。株式の生前贈与や持株比率の調整による相続税対策も視野に入ります。不動産と現金を直接相続させるより、法人の株式で資産を承継する方が分割しやすく、税負担もコントロールしやすい利点があります。当税理士事務所では不動産オーナーの事業承継についても総合的にサポートしておりますので、ぜひご相談ください事業承継について詳しくは「事業承継の特集ページ」をご覧ください。

以上のポイントを踏まえ、不動産管理法人スキームを適切に活用すれば、税負担軽減と事業の安定化に大きな効果を発揮します。ただし制度を悪用した過度な節税はかえってリスクです。税理士など専門家の助言のもと、ガバナンスを効かせた法人運営を心がけましょう。

外部とサブリース契約を結ぶ際には、契約書上の重要な条項を十分にチェックすることが不可欠です。特に以下のポイントは、後々の収支やリスクに直結するため、オーナーとして理解・納得した上で契約に臨みましょう。

• 保証賃料率（家賃保証の水準）：サブリース契約では、満室想定賃料に対してどの程度の家賃をオーナーに保証するかが決まっています。一般的には満室家賃の80〜90％前後に設定されるケースが多いです。例えば満室時家賃が月100万円の場合、保証賃料が月85万円なら保証率85％となります。この率が高いほどオーナー受取額は多い反面、後々サブリース会社が減額交渉してくる可能性も高まります。契約前に近隣相場や他社提案も比較し、適正な保証賃料水準かを判断しましょう。「他社より妙に高い保証額を提示してくる」場合は要注意です（契約後に減額されるリスクがあるため）。
• 契約形態・期間：サブリース契約には、大きく「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。普通借家契約の場合、契約期間終了時に正当事由がなければ借主（サブリース会社）は契約更新を主張できます。一方、定期借家契約であれば期間満了で契約終了となり、更新はありません（再契約は当事者間の合意次第）。サブリース契約では10年や20年の長期契約が多いですが、その契約が普通借家か定期借家かでオーナー側の解除・非更新の自由度が変わります。一般にはサブリース会社との契約は定期借家とされることが多く、期間満了時には契約を見直すチャンスがあります。ただし定期借家の場合も、契約期間中の中途解約条項には注意が必要です（次項参照）。
• 中途解約条項（解約権）：契約期間途中でどのような条件なら解約できるかも重要です。契約書を確認し、サブリース会社側の中途解約権とオーナー側の中途解約権がそれぞれ定められているかチェックしましょう。多くの場合、サブリース会社側は「◯ヶ月前通知で解約可能」「一定の入居率低下時に解約可能」等の条項があり、オーナー側には「自己使用する場合等は◯ヶ月前通知で解約可能」などの特約が付くケースがあります。特にサブリース会社側の解約権が広範だと、保証賃料の減額要求に応じないと解約されてしまうリスクがあります。オーナー側にとって不利すぎない内容か、専門家に見てもらうのも有効です。解約時のペナルティ（違約金）の有無・金額についても確認しましょう。
• 免責期間（フリーレント期間）：サブリース契約にはしばしば「免責期間」が設けられます。免責期間とは、サブリース会社がオーナーへ家賃支払い義務を負わない期間のことで、新築引渡し直後や入居者入替時の空室期間に適用されます。一般的に契約開始直後に1〜3ヶ月程度設定されることが多く、その期間内に入居者が決まってもオーナーへは家賃が支払われません。また、入居者が退去するたびに再度◯ヶ月の免責期間を設定する契約（再免責特約）がある場合もあります。「常に満室保証」と思っていたら免責期間中は家賃ゼロだった、という声も少なくありません。「免責期間◯ヶ月」と具体的に契約書へ明記されていますので、見落とさないよう注意してください。免責期間が長いほどオーナー側の実質利回りは下がるため、その長さが妥当かどうかも判断材料にしましょう。
• 賃料改定条項：サブリース契約には、一定期間経過後に保証賃料の見直しを行う条項が含まれるのが一般的です。例えば「2年毎に協議の上、保証賃料を改定できる」「〇年経過後、市場家賃の◯％以上乖離があれば賃料改定を協議する」等です。契約期間が長期（例：20年）でも、実際には2年毎に保証賃料が減額されていく可能性があります。改定時期や改定幅の上限（◯％まで等）が定められているか確認しましょう。また、借地借家法32条による法定の賃料増減請求権が双方にある旨が書かれていることもあります。いずれにせよ、「長期固定で安心」と油断せず、契約期間内に賃料が変動し得ることを理解しておく必要があります。
• 費用負担区分（修繕・管理費用等）：契約書には、建物管理に係る費用負担の取り決めも記載されています。一般的に、日常の軽微な修繕や入居者募集広告費等はサブリース会社が負担し、建物の大規模修繕や設備更新費用はオーナー負担とされるケースが多いです。例えば「入居者退去時の原状回復費用はオーナー負担（敷金充当除く）」「◯年毎の外壁塗装など大規模修繕はオーナーの責任と費用負担で行う」といった具合です。サブリース会社としては費用負担を極力限定したい思惑があるため、この部分が不明確だと後々トラブルになります。どこまでが会社負担でどこからがオーナー負担かを明確にし、不明な点は契約前に確認しましょう。特に設備故障時の対応（エアコン等の故障交換費用）、入居者募集の広告費負担（AD料等）、家賃滞納時の立替え有無などはチェックポイントです。
• その他の重要事項：上記以外にも、「転借人（実際の入居者）との賃貸借契約はサブリース会社が締結する」「火災保険の加入者・名義」「地震など不可抗力時の取扱い（免責条項）」「暴力団排除条項」など、契約書には多岐にわたる事項が定められています。専門用語が多く難解ですが、不明な点は遠慮なく質問し、理解した上でサインすることが大切です。契約書と一緒に交付される重要事項説明書にも目を通し、特にリスク面の記載（「保証賃料が減額される可能性」「中途解約される場合がある」等）を確認してください。

契約書チェックは煩雑ですが、ここを怠ると「聞いていなかった」「そんな条項とは知らずに契約した」という後悔に繋がります。こうした事態を避けるためにも、契約前の条項チェックと理解は入念に行いましょう。必要に応じて不動産に詳しい税理士法人加美税理士事務所や弁護士に契約書を見てもらうことも有効です。

サブリース契約は法律的には「オーナー（貸主）がサブリース会社（借主）に物件を賃貸し、サブリース会社が入居者に転貸する」という二段階の賃貸借関係です。この構造において適用されるのが借地借家法（借家部分）です。借地借家法は賃借人（借主）保護の色彩が強い法律であり、サブリース契約でも借主であるサブリース会社が法的保護を受ける立場になります。

具体的に押さえておきたいポイントは以下です。

• 契約更新と正当事由：借地借家法では、普通借家契約において契約期間満了時に貸主から更新拒絶や解約をするには「正当事由」が必要とされています（同法28条）。サブリース契約が普通借家契約の場合、オーナーから期間満了で契約終了させることはハードルが高いです。サブリース会社は借主の地位で強く保護され、たとえ契約期間が明示されていても、正当事由がなければ契約を更新できてしまいます。正当事由とは、貸主・借主双方の事情や物件利用状況に照らし総合的に判断されますが、サブリース契約では借主側（サブリース会社）の方が経営のプロであるとはいえ法的には弱者とみなされる側面があり、オーナー都合で一方的に契約を終了させるのは難しいのです。実際「サブリース契約が解約できない」という相談は多く、オーナーから見ると借地借家法の落とし穴と感じる部分でしょう。
• 転貸と入居者の地位：サブリース会社はオーナーから物件を借りた後、入居希望者に転貸（又貸し）します。この入居者（転借人）はサブリース会社との間で賃貸借契約を結ぶ形になります。入居者の権利義務関係はサブリース会社との契約に基づきますが、オーナーとの直接の契約関係はありません。では、サブリース契約が何らかの理由で終了した場合、入居者の立場はどうなるのでしょうか。借地借家法上、転借人保護規定（同法34条）があります。これは、もしオーナーとサブリース会社の契約が正当事由により終了した場合でも、入居者がすぐさま退去させられるのを防ぐ規定です。具体的には、オーナーがサブリース会社との契約を解除するには転借人への通知や猶予期間の配慮などが必要とされ、入居者が保護されるようになっています（無論、サブリース会社が倒産したりすれば入居者への影響は避けられませんが、少なくとも法的手続き上は転借人の権利にも配慮があります）。
• 借主（サブリース会社）の賃料減額請求権：前述の通り、借地借家法32条2項によりサブリース会社（借主）は家賃減額請求権を有します。これも借主保護の一環です。不況などで周辺家賃相場が下落した場合、サブリース会社は法に基づいてオーナーに賃料引下げを求めることができます。オーナーから見ると「契約で◯年は家賃固定と聞いていたのに…」という事態になり得ますが、法律上は契約と異なる特約は無効となる強行規定です。このように借地借家法は契約内容より借主救済を優先する面があり、サブリース契約でも例外ではないことに注意が必要です。
• オーナーの立場：サブリース契約ではオーナーは「貸主」となりますが、本来賃貸経営で想定されるよりも自由度が制限されます。例えば通常の賃貸ならオーナー判断で管理会社を変更したりできますが、サブリース契約中は物件をサブリース会社に預けている状態のため、勝手に第三者に貸したりできません。当然ながら契約期間中はオーナー自身が物件を利用（自己使用）することもできません（※自己使用のため解約できる特約を付す場合もありますが、その際も正当事由の一つとして扱われます）。一方、サブリース会社が入居者との間で違法行為をしたり、物件を粗雑に扱った場合、オーナーは貸主として契約違反を理由に契約解除を求めることは可能です。ただ、そのハードルは高く、単なる入居率悪化や経営不振では解除できません。以上を踏まえ、オーナーとしては借地借家法による制約を十分理解した上でサブリース契約を締結する必要があります。安易に結ぶと「自分の物件なのに自分の思うようにできない」というジレンマに陥る可能性があります。

要するに、サブリース契約下ではオーナーとサブリース会社の力関係は、法律上は後者（借主）に有利な構図となっています。このいびつさを是正するためにサブリース新法でオーナー保護が図られた経緯もありますが、契約関係そのものは借地借家法に従います。オーナー側としては、自分が不利な立場になりうることを認識し、契約交渉の段階でリスクを抑えるよう努めることが大切です。

長文となりましたが、サブリーススキームのメリット・リスクから契約実務上のポイントまで網羅的に解説しました。不動産投資は大きな資金が動く事業です。だからこそ正しい知識と専門家のサポートが不可欠です。私たち税理士法人加美税理士事務所では、節税提案はもちろん、税務調査対応や法人化・事業承継に至るまで不動産オーナーのあらゆる悩みに寄り添い、的確なソリューションを提供してまいります。サブリース契約をご検討中の方、現在契約中で見直しをお考えの方も、ぜひ一度ご相談ください。オーナー様の不安を解消し、より良い賃貸経営と資産形成のお役に立てれば幸いです。

サブリースを活用した節税スキームの概要: 不動産オーナーが自身や家族の会社（不動産管理法人など）を設立し、その法人に物件を一括賃貸（マスターリース）することで、所得を法人側へ移転する節税手法です。個人オーナーは法人から保証賃料（一括借上げ料）を受け取り、法人は実際の入居者からの家賃を収受します。その差額が法人の利益となり、法人はその利益から経費や役員給与（オーナーの親族等に支払う給与）を支出できます。この構図により、個人の家賃収入を意図的に圧縮し、所得を法人に付け替えることで節税を図ります。

税率の違いによる節税効果: 個人の不動産所得に課される所得税・住民税は累進課税で最大約55%（所得税45%+住民税10%）にも達します。一方、法人税率は実効税率が最高でも約33％程度と低く抑えられます。そのため、家賃収入の一部を法人に移すだけでも、適用税率の差で大幅な税負担軽減が可能です。例えば、個人で年800万円の家賃所得がある場合、法人を活用してその20～30%を法人利益に付け替えるだけで、個人の課税所得を減らし高率の所得税を回避できます。一般にサブリース方式で15～30%程度の所得移転効果が見込まれるとされ、築浅物件ほど効果が高い傾向があります。

法人と個人の役割分担と会計処理: スキーム導入後、個人オーナーは「法人から受け取るマスターリース料」を不動産所得として計上します。一方、法人側では入居者からの家賃収入を売上高に計上し、オーナーへ支払うマスターリース料を賃借料等の経費として処理します。法人の利益は物件管理業務の対価に相当し、役員報酬や管理経費を差し引いて法人税が課されます。会計処理上は、法人で物件ごとの賃貸借契約に基づき毎月の家賃収入・支出を記帳し、個人は法人からの入金額をもとに収入計上します。なお、個人が物件を法人へ売却せず持ち続ける場合、減価償却費や固定資産税等は引き続き個人の経費となり、法人には発生しません（法人は純粋にサブリース料収支のみ計上）。

税務上の注意点（適正家賃設定と按分率）: 最大の留意点は、オーナー個人と法人間の家賃設定を不当に低くしすぎないことです。同族関係の法人への賃料を低額に設定しすぎると、税務上「著しく低廉な賃貸」とみなされ、所得移転の意図ありと判断されるリスクがあります。明確な基準はありませんが、実務上は入居者家賃の10～20%差引き程度を法人の取り分とするケースが多く、これが常識的な範囲とされています。これを大幅に超えると「やりすぎ」の節税とみなされ、法人側で経費否認（利益圧縮の否認）や高額管理料の一部を個人への寄附金扱いとされる可能性があります。私たち税理士法人加美税理士事務所でも節税スキームのご提案時には、周辺相場や管理実態を踏まえた適正な賃料設定を重視しております。

法人運営コストと手間: 法人を設立・維持するにはコストと実務負担も伴います。設立時には定款認証や登録免許税などで10～25万円程度、設立後も毎年最低7万円前後の法人住民税均等割が発生します。さらに法人税申告のため税理士報酬が数十万円かかるケースもあり、物件規模によっては節税メリットが維持コストに相殺される可能性があります。経営実態にも注意が必要で、法人に十分な業務実態（物件管理の実務や給与支払の実績）がないと、管理料方式同様に税務調査で否認リスクがあります。例えば法人が名目上サブリース契約を結んでいても、実際の入居者募集等をオーナー自身が行っているような場合には「実体を伴わない取引」と判断される恐れがあります。節税スキーム導入にあたっては、契約書整備や業務分掌、帳簿管理もしっかり行い、税務調査への備えも万全にしておきましょう（節税スキームと税務調査対応については下記のページで詳しく解説しています）。

収益計上の基本ルール: サブリースによる家賃収入の計上時期は、賃貸借契約で定められた賃料の発生日の属する期間に基づきます。税務上は、契約や慣習で家賃の支払日とその対象月が定められている場合、その定められた対象月を収入計上日とするのが原則です。例えば「当月分を翌月末日払い」の契約なら当月末にその月の家賃収入を計上します。また、請求により支払われる契約なら請求日が計上時期となります。

サブリース契約での具体例: 多くのサブリース契約では、サブリース会社からオーナーへの送金日（例：毎月○日に翌月分支払い等）が定められています。その場合、オーナーはその毎月分を基準に家賃収入を計上します。仮に12月分の保証賃料が「翌年1月10日支払い」の契約であれば、その収入は12月末として計上する形です（発生主義で経理）。青色申告の不動産所得者や法人では基本的に発生主義会計となるため、この契約ベースでの認識が必要です。

免責期間・フリーレント期間の扱い: サブリース契約には、物件引渡し直後や入居者退去後に「免責期間」（フリーレント期間）が設けられることがあります。例えば「新築引渡し後最初の50日間は保証賃料支払無し」等の特約が典型です。この免責期間中は契約上オーナーへの支払い義務がないため、その期間の家賃収入は計上されません。オーナー側から見ると、免責期間分の収入が発生しない点に留意が必要です。例えば3ヶ月免責なら、引渡し後3ヶ月間は収入ゼロとなり4ヶ月目から保証賃料発生となります。「家賃収入が契約から○ヶ月後になる」といったケースは珍しくなく、資金計画上も考慮しておきましょう。

敷金・礼金・更新料の経理: サブリース契約では、入居者からの敷金・礼金・更新料等の扱いも通常の賃貸と異なります。一般に敷金は預り金であり収入計上しませんが、退去時に償却（返還不要）と確定した部分はその時点で収入計上します。礼金・更新料は入居者から一時金として受け取るもので、物件引渡し日に課税所得に算入するのが原則です（居住用物件の礼金は消費税非課税収入でもあります）。もっともサブリースの場合、礼金等はサブリース会社が入居者との契約で受け取り、自社の収益とするケースが多いです。この場合オーナーは礼金収入を得ません。一方、サブリース会社が受け取った礼金相当額は、オーナーへの保証賃料に含まれず法人側の収益となります。オーナー個人としては契約上受け取らない収入なので計上不要ですが、法人で適切に収益認識・税務処理されているか確認することが重要です。

実務上の留意点: サブリース利用時も、オーナー自身（個人・法人）は毎月の家賃収入をきちんと帳簿に計上し、通帳照合を行いましょう。特に年末年始をまたぐ入金タイミングに注意し、計上もれを防ぐことが大切です。サブリース会社に管理を任せている場合、賃料の入金状況を逐一把握しにくくなりますが、例えば12月分が翌年1月入金の場合には正しく未収計上するなど、青色申告者であれば発生主義に基づく調整が必要です（白色申告など現金主義の場合は受領日に計上）。実務ではサブリース会社から毎月送られる「賃料明細書」を保管し、そこに記載の対象月・金額に従って収入計上すると良いでしょう。また、万一サブリース会社からの入金が遅延・未払いとなった場合、その家賃は原則支払期日ベースで収入計上しつつ、回収不能リスクがあれば貸倒損失等の検討が必要です。こうした特殊ケースについては税理士に相談されることをおすすめします。

住宅用途の家賃収入は非課税: サブリース契約における消費税の課否は、物件の用途によって決まります。居住用物件の賃貸料は消費税非課税であり、サブリースの場合もオーナーが受け取るマスターリース料が住宅の貸付に該当すれば消費税は課されません。例えばアパート・マンションの住居部分についての家賃保証収入は非課税売上となります。一方、事業用物件の賃料は課税対象となるため、店舗・事務所等をサブリースしている場合は保証賃料にも消費税がかかります。サブリース契約で住宅と事業用が混在するケースでは、その内訳に応じて課税・非課税を判定します（社宅名目でも実態が事務所利用なら課税等）。

サブリース特有の消費税実務: サブリースでは、管理委託方式と異なり管理業務の対価も家賃に包含されている点が特徴です。サブリース会社は物件を丸ごと借り上げて転貸するため、本来なら発生している管理サービス分も含めて「家賃収入」として受領します。住宅物件ならその全額が非課税売上扱いとなり、サブリース会社は実質的に管理報酬部分についても消費税を課されずに済む構造です。対してオーナーと直接「管理委託契約」を結ぶ場合、管理会社への委託料（管理料）は課税売上となり消費税がかかります。この違いから、一括借上げ方式は管理料部分も非課税になるメリットがあります。ただしオーナー側から見れば、消費税を払わずに済む反面、支出した経費の消費税も控除できないことに注意しましょう。たとえば住宅物件の大規模修繕で100万円+税10万円を業者に支払っても、自身の賃貸収入が非課税であればその10万円は原則控除不能（全額コスト負担）です。もし物件が店舗等で賃料課税なら、オーナーは消費税課税事業者となり経費の税額控除が可能になるケースもあります。

課税事業者判定とインボイス対応: 消費税法上、2期前の課税売上高が1,000万円超なら強制的に課税事業者となります。しかし居住用賃貸は非課税売上のため、他に課税売上が無ければ原則として消費税の申告・納税義務はありません（※簡易課税選択やインボイス発行事業者登録も不要です）。ただし、サブリース法人などで事業用賃貸や管理業務収入を並行して得ている場合は合算で判定する必要があります。また、2023年開始のインボイス制度では、賃貸料収入が非課税の事業者はインボイス発行事業者になれません。サブリースオーナーが他に課税事業を持たない限り、この点の影響は限定的ですが、例えば一部テナント部分がある物件などでは留意が必要です。

消費税還付スキームへの言及: 過去には、居住用賃貸で本来控除できない仕入税額の還付を狙うスキーム（短期的に課税売上を発生させる等）も一部で問題視されました。現在は税制改正でこうした極端なケースは封じられていますが、消費税は制度が複雑で頻繁に改正が行われる分野です。サブリースを含む不動産賃貸における消費税の詳細な論点については、税理士法人加美税理士事務所の下記のページをご覧ください。適用可否の判断に迷う場合やインボイス対応について不明点があれば、ぜひ税理士にご相談ください。

原状回復費用と修繕費の違い: 賃貸経営では、入居者退去時の原状回復費や日常の修繕費が定期的に発生します。サブリース運用時もこれら費用の負担者と会計処理を把握しておく必要があります。まず原状回復費用とは、退去後に部屋を入居前の状態に戻すための費用です。具体的には室内清掃、壁紙・床材の張替え、設備の補修などが該当し、通常は入居者の故意過失部分を除きオーナー側が負担します。一方、修繕費とは経年劣化や故障に対応するための維持補修費で、入居期間中も含め発生します。例えば給湯器やエアコンの故障交換、屋根や外壁の塗り直しなど広範囲です。

税務上の取扱い: 修繕費として認められれば、支出額を全額その期の必要経費にできます。一方、支出の内容が資産価値を高める改良や増築など資本的支出と判断されると、その支出は資産計上され減価償却で数年にわたり経費化することになります。原状回復費用は基本的に「元の状態へ戻すための復旧費」であり、通常は修繕費として処理できます。例えば退去後の壁クロス張替えやハウスクリーニング費用はその年の経費計上が可能です。ただし、物件の価値を向上させるような改装・改良は資本的支出とみなされます。例えば和室をフローリング洋室に変更するリフォームや、古いキッチンをグレードアップして交換する場合などは、単なる原状回復を超える改良として資本的支出扱いとなり得ます。税務調査でもこの点はチェックされやすいため、「修繕費か資本的支出か迷う場合は専門家へ確認」が鉄則です（国税庁も判定基準を公表しています）。

修繕費と資本的支出の判定ポイント: 一般に次の観点で判断します。

• 目的: 元の状態維持・現状復旧が目的なら修繕費、性能向上・価値増加が目的なら資本的支出。
• 金額: 1つの修理に要した費用が高額（概ね取得価額の10%以上など一つの目安）で建物の価値に与える影響が大きい場合は資本的支出の可能性あり。
• 効果期間: 修繕で耐用年数が大幅に延びる場合は資本的支出とされることがあります。

例えば、雨漏り修理で屋根の一部補修→修繕費となり得ますが、建物全体の屋根材を最新のものに一新→資本的支出となる可能性があります。

サブリース契約下での負担区分: サブリースでは契約により、日常的な小修繕はサブリース会社側が行い、大規模修繕や構造部分の補修はオーナー負担と定められるのが一般的です。例えば「1件○万円以下の修理はサブリース会社負担」等の特約がある場合、オーナーはその範囲の修理費を負担せずに済みます。しかし大規模修繕工事や退去後の原状回復費用は原則オーナー負担とされる契約が多い点に注意が必要です。実際、「全て管理会社任せと思っていたら、築年数が経ち建物外壁塗装費を求められ驚いた」という声もあります。にあるように、大規模修繕費は賃貸経営上避けられないオーナー側の支出であり、契約時に費用分担の範囲を明確に取り決めておくことが重要です。

実務処理: オーナーが負担する修繕費用については、その都度内容を確認し、適切に経費計上しましょう。特にサブリースではサブリース会社からオーナーへ修繕費負担の請求が来る形になるため、どの部分の修繕か（原状回復か設備更新か等）を把握して仕訳を行う必要があります。サブリース会社に一任せず、見積書や写真の提供を受け、必要なら費用圧縮交渉も検討します。また、入居者負担分が敷金等から充当される場合、オーナー側では敷金の取崩し（預り金の減少）処理と修繕費の実支出との差額調整を行います。例えば敷金精算で5万円充当、残り3万円オーナー負担なら、3万円を修繕費計上します。

減価償却との関係: 大規模修繕で資本的支出と判定された場合、その支出額は建物附属設備等の資産として計上し耐用年数に応じ償却します。サブリース契約で建物を個人所有しているケースでは、こうした資本的支出部分も減価償却費として毎年経費算入でき、所得圧縮に寄与します。修繕費として一括経費になるか資本的支出になるかで単年の利益が大きく変動するため、判断に迷う場合は税理士など専門家に確認すると安心です。

青色申告の検討: サブリース収入が発生する場合、個人オーナーであれば青色申告の選択を強くおすすめします。青色申告には複式簿記による記帳等の要件がありますが、最大65万円の青色申告特別控除が適用できるほか、事業的規模なら専従者給与の経費算入や損失の繰越控除（3年～最長10年）など税制上のメリットが多いです。サブリースは手間が少ない反面、家賃収入が安定して継続するため、きちんと申告すれば控除恩恵をフルに享受できます。例えば年間収入500万円・経費300万円の場合、青色申告ならさらに65万円控除でき課税所得を減らせます。青色申告をするには事前に税務署へ「青色申告承認申請書」を提出する必要がありますので、サブリース開始のタイミングに合わせて忘れず手続きを行いましょう。青色申告について詳しくは下記のページをご覧ください。

減価償却費の確実な計上: サラリーマン大家の方など本業収入がある場合でも、サブリース物件の減価償却費は漏れなく計上してください。減価償却費は現金支出を伴わない経費であり、課税所得を圧縮する有力な手段です。建物部分は法定耐用年数に応じ毎年償却できます（木造22年、RC47年など）。特に中古物件を取得した場合、短い耐用年数で早期に償却可能なケースもあり、大きな節税効果があります。サブリース契約下でもオーナーが建物を所有していれば、その減価償却費は通常の賃貸と同様に経費算入できます。例えば築20年木造アパート（耐用年数残り4年）の場合、毎年建物簿価の1/4を償却でき、家賃収入を大きく減額できます。なお、サブリース会社が物件オーナーから建物のみ購入し、土地は借地とするスキームなどでは契約に応じた償却・権利金処理が必要になります（専門的なケースなので割愛します）。

経費計上漏れ防止: サブリースでは入金が一定額で手間がかからない反面、オーナー側で経費の把握漏れが起きがちです。「サブリースだから自分で経費を払うことはない」と誤解してしまうと危険です。実際には固定資産税・都市計画税、火災保険料、借入金利息、管理受託ではないが多少の管理関連費（郵送費や通信費）などオーナー負担の経費が存在します。これらはサブリース利用でも通常通り必要経費にできますので、確定申告時に漏れなく計上しましょう。特に借入金利息（ローン利息）は高額になりやすいため、金融機関の年末残高証明等から年間利息額を把握して申告書に反映します。また、サブリース契約関連で支払う顧問税理士費用や不動産鑑定料なども経費計上可能です。

青色事業専従者給与の活用: サブリース物件が事業的規模（アパートなら10室以上、戸建なら5棟以上等）の場合、青色申告を選択すれば家族に支払う給与を必要経費化できます。例えば配偶者や親族に物件管理の手伝いをしてもらい、年60万円の専従者給与を支給すると、その分所得圧縮が図れます（給与を受け取った家族は所得税が発生しますが、扶養内なら非課税の場合もあり）。サブリース運用では管理実務は主にサブリース会社が担うものの、オーナーとして家族に収支管理や帳簿付けを手伝ってもらう形であれば給与支給の名目は成り立ちます。ただし、実態なく給与を払うと否認されるため、家族に実際に関与してもらうことと、所定の届出（青色専従者給与に関する届出）を事前提出することが必要です。

法人化済みの場合の留意点: 既に物件所有を法人化しているオーナーは、確定申告ではなく法人税申告となります。この場合、青色申告特別控除はありませんが、代わりに役員給与や経費の範囲が広がるメリットがあります。例えば役員であるオーナーへの給与は定期同額で支給すれば法人の損金（経費）となり、所得分散が可能です。また、赤字が出た場合の欠損金は法人では最大10年の繰越控除が可能であり（個人青色の3年より長い）、長期的な節税余地も生まれます。さらに法人であれば経費の範囲に交際費の一部や旅費等も認められ、柔軟な資金運用が可能です。

確定申告の簡便さ: サブリースを利用すると入居者対応や集金業務が省かれるため、本業で忙しいサラリーマン大家の方でも確定申告が非常に楽になります。毎月の入金明細と経費領収書さえ揃えれば、あとは年一回の申告で済みます。とはいえ手作業には不安が残る場合、私たち税理士法人加美税理士事務所のように不動産投資に強い税理士へご依頼いただければ、全国対応・オンライン相談可・初回無料にて丁寧にサポートいたします。当税理士事務所ではサブリース物件特有の申告ノウハウ（減額賃料への対応や法人スキームの税務調整）も蓄積しておりますので、お気軽にご相談ください。

サブリース節税スキームを実践するにあたり、税務面以外の実務上のポイントも押さえておきましょう。

1. 法人設立・運営の手続き管理: 節税目的で設立した不動産管理法人であっても、通常の会社と同様の手続きをきちんと行う必要があります。具体的には、法務局での会社設立登記（定款作成、公証人認証、登録免許税納付）、税務署への各種届出（青色申告承認申請、法人設立届、給与支払事務所開設届、消費税関連届出など）を期限内に提出します。設立後も毎期の法人決算・申告や、自治体への法人住民税均等割の納付は必須です。また、役員や使用人を登記・社会保険手続きで適切に扱うことも忘れずに行います。家族を役員に据える場合は就任承諾書や印鑑証明提出なども必要です。私たち税理士法人加美税理士事務所では法人設立から税務顧問までワンストップでお手伝い可能です（全国対応）。オンラインでの打ち合わせや電子申告にも対応しておりますので、忙しい方もご安心ください。

2. 資金繰りとキャッシュフロー管理: サブリース方式では個人→法人へ所得移転するため、個人オーナーの毎月キャッシュインは保証賃料（以前より低額）になります。一方、法人には家賃差額分がプールされ資金が貯まります。この構造上、個人側の手取りキャッシュフローが一時的に悪化する点に注意です。例えば個人が従来月50万円受け取っていたところ、節税で月40万円に圧縮し法人に10万円残すと、個人の可処分は減ります。ローン返済等は個人で続く場合、この減少分をどう補填するか計画しましょう。多くの場合、法人からオーナーへ役員報酬を支給して個人収入を確保します。役員報酬は法人の経費にもなるため一石二鳥ですが、金額設定を誤ると節税効果が薄れます。理想は「個人で必要な生活費・返済額をまかなえる程度」に抑え、法人内部留保もある程度作るバランスです。法人内部に資金を残しておけば、将来の物件購入頭金や修繕費拠出にも充てられ、事業拡大・安定化に寄与します。

3. 法人と個人の取引関係整備: サブリース方式では、個人（オーナー）と法人（管理会社）が賃貸借契約を締結する関係になります。この契約書の整備は必須です。口頭の取り決めでは税務上も商慣習上も認められませんので、「一括賃貸借契約書（マスターリース契約書）」を作成し、賃料額、支払日、契約期間、更新条件、原状回復や保険の負担区分など細部まで定めます。特に賃料減額交渉や解約に関する事項は、一般のサブリース契約と同様の条項を入れておくとよいでしょう（例：「○年毎に保証賃料の見直し可」「中途解約には書面合意が必要」等）。期間については特別な理由がなければ3年程度の契約にするのが一般的です。あまりに長期（10年など）の契約は不自然であり、税務上も「実態に合わない」と疑われかねません。3年ごとに更新し、その際に賃料水準も見直して双方合意の上継続する形が現実的です。実際の減額交渉では、家賃保証料率（賃料の○割）が築年数や地域需給によって変化しますので、都度近隣相場と法人利益率を見て決めます。

4. 管理実態の構築: サブリース法人を活用する節税は前述の通り「グレーにならない範囲で」がポイントです。税務署に「単なるペーパーカンパニーでは？」と思われないよう、業務実態を作りましょう。例えば、法人名義で管理業務用の電話番号やメールアドレスを取得し、入居者や管理会社とのやり取りは法人担当として行います。また、入居者募集も法人名で不動産仲介業者に依頼し、法人が主体的に行っている形にします。もちろん実質的にはオーナーご本人が動くとしても、「法人の○○さん（オーナー自身）が対応」と見えるようにすれば問題ありません。法人の口座を開設し、家賃の収受・送金も全て法人名義口座経由で行います。このようにお金と事務の流れを法人中心に回すことで、形式・実質ともに法人管理を確立できます。結果、税務調査でも「管理実態なし」とは言わせない体制となり、安心です。

5. 社会保険や人件費の考慮: 個人オーナーが法人から役員報酬をもらう場合、金額によっては社会保険加入も検討事項です。社長一人の会社でも報酬月額が一定以上であれば健康保険・厚生年金への加入義務が生じます。社会保険料は会社と個人で折半負担になるため、トータルコストが増加します。この点、節税効果と社会保険料負担のバランスを考え、役員報酬額を設定する必要があります。例えば報酬を敢えて低く抑え、家族従業員への給与とすることで扶養の範囲に収めるなどの工夫も考えられます。こうした人件費配分を含めた総合シミュレーションは当税理士事務所でも提供可能です。

以上、法人スキームの運用ポイントを総括すると、「帳簿・契約・実態」の三位一体が重要です。当税理士事務所（不動産投資に強い税理士事務所）では、節税のみならず融資戦略や将来の売却・相続まで見据えたトータルサポートを行っております。節税スキームに興味ある方はぜひ一度無料相談をご利用ください。

契約で定められる分担: サブリース契約では、物件の維持管理・修繕についてオーナーとサブリース会社の責任分担が取り決められています。一般的な契約では、日常の管理・軽微な修繕はサブリース会社側の責任、建物の根本的な維持修繕はオーナー負担とされています。例えば共有部の定期清掃、入居者からの軽微な設備不具合対応（電球交換等）はサブリース会社が対応し、費用も負担することが多いです。また入居者退去時の再募集に伴う広告費や通常範囲の原状回復費も、一定額まではサブリース会社負担とするプランもあります（会社によって異なるので契約内容を要確認）。

一方で、大規模修繕工事（外壁塗装、屋上防水工事など建物全体に関わるもの）や老朽設備の交換費用（経年劣化した給排水管や受水槽交換等）はオーナー負担と明記されるのが一般的です。また、入居者退去後の原状回復費用も普通借家契約同様、本来オーナー負担となるものです。サブリース会社によっては「○年経過毎の室内リフォーム費用はオーナー負担」など具体的に項目を定めている契約もあります。契約時に「物件保持のための費用の分担範囲」をしっかり協議しておくことが大切です。

具体例: オーナーとサブリース会社の主な役割（一例）:

• サブリース会社側: 定期清掃、ゴミ出し管理／入居者からのクレーム対応（騒音・近隣トラブル調整）／軽微な修理（給湯器の点火不良程度ならまず点検）／入居者募集・審査・契約／家賃集金・督促／退去時の立会い・敷金精算／24時間トラブル受付サービス等。
• オーナー側: 建物本体の維持（経年劣化対策）／法定点検の費用負担（エレベーター検査、消防設備点検など※実務は会社手配でも費用はオーナー）／資産価値向上のためのリフォーム費用／設備の更新費用（耐用超過して交換必要な設備の購入費）など。

原状回復費用の扱い: 原状回復については、通常の賃貸と同様、入居者負担分（故意過失や経年超過損耗）は敷金等で賄い、残りをオーナー負担とします。ただしサブリース各社は自社で入居者と契約を結んでいるため、実際の原状回復作業も自社で行います。原則はオーナー＝貸主の費用負担義務があることを覚えておきましょう。契約時に明確に文書化しておくべきです。

入居者対応の権限: サブリース契約下では、基本的にサブリース会社が入居者対応の前面に立ちます。オーナーは入居者と直接やり取りする機会はほぼありません。従って、入居者から何かクレームが出てもサブリース会社任せになります。

会社勤めの給与所得者が賃貸物件を所有するケースでは、不動産所得は副業収入となり確定申告が必要です。サラリーマン大家が得た不動産所得が20万円を超える場合、原則として確定申告義務が発生します。逆に所得を経費で圧縮し20万円以下に抑えれば申告不要ですが、実際には青色申告を選択して65万円控除や赤字の繰越控除を活用するほうが節税効果が高いことが多いです。給与所得と不動産所得の両立には帳簿付けや税金計算の理解が必要ですが、例えば青色申告の活用で節税幅が広がります。オーナー自身で申告を行う場合は家賃収入・経費の記帳と証拠資料の保管を徹底し、必要に応じて税理士に相談することでミスや申告漏れを防ぐことが大切です。課税所得金額が900万円を超えるタイミングで法人を設立し、サブリーススキームによる節税を検討してみることをお勧めします。

青色申告について詳しくは下記のページをご覧ください。

不動産投資を法人化した資産管理会社を設立し、その法人が物件を一括借り上げるサブリース契約を結ぶと、税務上のメリットを活かせます。具体的には、法人がオーナーに支払う家賃を設定することで、個人の受取額を意図的に減らし、残りを法人の収益とします。この法人収益は法人税等（最大約33%）で課税されるため、個人の高い所得税等（最大55%）と比べて全体の税負担が軽減されます。実務上、多くのケースではオーナーへの家賃を満室想定家賃の80～90％程度に設定し、法人側に10～20％の利ザヤ（差益）を認める契約が一般的です。適切に運用すれば不動産法人による節税効果を享受できます。ただし、過度な乖離設定は否認リスクがあるため、専門家と連携して価格根拠を明確にする必要があります。節税以外にも、法人化すると各種手続きが個人とは異なるため、税理士法人加美税理士事務所では法人化に伴う税務・会計上の最適化も併せてサポートします。

法人化について詳しくは下記のページをご覧ください。

サブリースは「任せて安心」のイメージから高齢オーナーに支持されており、管理業務を丸ごと業者に任せられる点が大きな魅力です。自ら物件管理に割く労力・時間を節約しつつ、毎月一定額の家賃収入を確保できるため、年金収入の補完や退職後の生活設計に安心感をもたらします。相続対策の観点でも、賃貸物件は土地評価が「貸家建付地」として算定されるため、土地評価額の減少による税負担軽減効果が期待できます。また、借家権相当分の控除も適用される可能性があり、相続税対策として検討されるケースも少なくありません。将来世代への財産移転を視野に入れる場合は、事業承継・相続に詳しい税理士とともに、生前の節税シミュレーションも含めた計画的な対策を検討することをおすすめします。

事業承継について詳しくは下記のページをご覧ください。

サブリーススキームによる賃貸経営をお考えの不動産オーナー様が、専門税理士にサポートを依頼することで得られるメリットは数多くあります。不動産投資に強い税理士法人加美税理士事務所ならではの強みを、以下にご紹介いたします。

私たち税理士法人加美税理士事務所には、不動産投資・賃貸業に精通した税理士が在籍しており、サブリース特有の実務面から税務面までワンストップで対応いたします。サブリース（一括借上げ）契約では、通常の賃貸管理とは異なる家賃収受の流れや経理処理が発生しますが、当税理士事務所ではそうしたサブリース運用の細かな実務も把握しています。例えば、サブリース会社からオーナーへの賃料支払いタイミングに合わせた収入計上の方法や、将来の家賃減額に備えた契約書のチェックポイントなど、現場レベルの知識まで含めてサポート可能です。数字上の節税対策だけでなく、サブリース運用全体を見通したアドバイスを行える点は、不動産投資専門の税理士ならではの強みです。初めてサブリースを導入するオーナー様でも、不安な点を一つひとつ丁寧に説明しながら進めますので、安心して賃貸経営をお任せいただけます。

不動産投資の節税対策として有効な方法の一つに、不動産管理法人の設立（法人化）があります。私たち税理士法人加美税理士事務所では、お客様の状況に応じて法人化と連動したサブリーススキーム設計を行い、節税効果を最大化します。例えば、サラリーマン大家さんなど高所得の個人オーナーの場合、サブリースによる家賃収入を個人ではなく法人で受け取るスキームを構築すれば、個人の高い所得税率より低い法人税率で課税できる可能性があります。結果として「不動産投資×サブリース×法人化」の組み合わせによって大幅な節税が期待できるのです。ただし、法人設立には設立コストや維持費（毎年の法人住民税均等割など）もかかるため、税理士が事前に十分なメリット・デメリットを試算し、本当に節税効果が出るかシミュレーションした上でご提案します。当税理士事務所は不動産投資の法人化支援に豊富な実績があり、全国対応で多数の法人設立をお手伝いしてきました。その経験を活かし、お客様にとって最適なサブリース節税スキームを設計いたします。法人化すべきか迷っている段階からぜひご相談ください。適切なタイミングとやり方で法人化を組み込むことで、節税メリットを最大限に引き出します。

サブリーススキームによる節税効果をさらに高めるポイントとして、不動産管理法人を活用した所得分散があります。所得分散とは、一人の所得を複数の主体に振り分けることで税率区分を下げ、全体の税負担を軽減する手法です。私たち税理士法人加美税理士事務所は、お客様のご家族構成や収入規模に応じて不動産管理会社を活用した所得分散策をご提案します。例えば、個人オーナーが得ていた家賃収入の一部を管理法人に移転し、その法人から配偶者やご家族に給与として支払うスキームを構築すれば、所得が家族間で分散されます。オーナー個人の課税所得を圧縮しつつ、ご家族は扶養の範囲内または低い税率で給与所得を得ることができるため、一家全体としての税負担を抑えることが可能です。また、管理法人側で経費計上できる範囲が広がる点も見逃せません。法人名義で物件管理に必要な車両や事務所を用意すればその費用を経費化できますし、役員報酬や従業員給与として家族に報酬を支払えば合法的に所得を移転できます。こうした手法は節税効果が大きい一方で、適切な範囲内で行わなければ税務上問題となりえます。そこで当税理士事務所では、税務リスクを回避しつつ最大限所得分散のメリットを享受できるバランスを考慮してプランニングいたします。ただ単に税金を減らすだけでなく、スキーム実行後の生活資金やキャッシュフローにも配慮した提案を行いますので、「節税はしたいが生活に支障が出るのは困る」という方も安心です。

税務の専門家である税理士法人加美税理士事務所が常に重視しているのが、節税効果と税務リスクのバランスです。サブリースを活用した節税スキームは非常に有効ですが、行き過ぎた節税策や形式だけの法人スキームは税務署から否認されるリスクを伴います。当税理士法人加美税理士事務所では、豊富な実務経験に基づき「安心して実行できる節税策」を追求します。具体的には、契約や経理の面で実態の伴わないスキームは避け、税法上も商慣習上も妥当と認められる範囲でプランを設計します。例えば、個人と管理法人の間で交わす賃貸借契約書を適切に整備し、家賃や管理委託料の金額設定も市場相場に照らして無理のない範囲とします。あまりに不自然に低い、マスターリース料を設定すると、税務署から「実態のない所得移転ではないか？」と疑われる可能性があります。当税理士事務所はそのような“やり過ぎ”を避け、合法かつ適正なスキーム構築に努めます。また、万一税務署から問い合わせや調査が入った場合にも備え、契約書や収支資料をきちんと整備しておくよう指導いたします。税務調査にも精通した税理士が監修しますので、「節税したのに後から追徴課税を受けた」という事態を防ぎ、長期的に安心して運用できる節税スキームを実現します。

税理士法人加美税理士事務所のサブリーススキームサポートサービスは、フルリモート対応により日本全国どこからでもご利用いただけます。首都圏以外にお住まいの不動産オーナー様や、多忙で対面打ち合わせの時間が取りにくいお客様でも、ご安心ください。当税理士事務所はオンライン会議システム（Zoom等）やメール、電話を駆使して、対面と遜色ない綿密な打ち合わせ・ヒアリングを実現しています。書類のやり取りや契約手続きも電子メールやクラウドストレージ、電子申告システム等を活用し、遠方からでもスムーズにサポート可能です。実際に、北海道から九州まで全国各地の不動産投資家の方々からご相談を頂き、法人設立から税務申告までリモートでお手伝いした実績があります。地理的な距離を感じさせないサポート体制で、地域に関係なく不動産投資サブリースによる節税を実現していただけます。また、初回のご相談はオンラインにて無料相談を承っておりますので、「まずは話だけ聞いてみたい」という段階でもお気軽にお問い合わせいただけます。全国対応の柔軟なサポートで、どなたでも安心して導入できるのが当サービスのメリットです。

続いて、数ある税務サービスの中で私たち税理士法人加美税理士事務所のサブリーススキームサポートが不動産投資家に選ばれる理由についてご説明いたします。お客様から信頼をいただいているポイントを具体的に挙げますので、サービス比較検討の参考にしていただければ幸いです。

不動産投資にサブリースを導入するかどうか検討する際、事前の税務シミュレーションは欠かせません。税理士法人加美税理士事務所のサポートでは、サブリース導入「前」と「後」のそれぞれでお客様の税負担がどう変化するかを綿密にシミュレーションいたします。現在の家賃収入や経費、所得税率を踏まえたうえで、所有法人とサブリース契約を結んだ場合に予想される年間収支と税額などの試算を行います。このような事前シミュレーションにより、オーナー様は導入前に十分な判断材料を得ることができ、失敗のない意思決定につながります。実際に「シミュレーションしてみたら思ったより節税メリットが大きかった」「逆に今はまだ法人化すべきタイミングではないと分かった」など、ご納得の上で導入可否を判断いただくケースがほとんどです。税理士法人加美税理士事務所ならではの綿密な試算で、最適な選択を後押しいたします。

不動産投資家の中には、ご自身で日々の経理を弥生会計やfreee（フリー）、マネーフォワードクラウドといった会計ソフトで管理されている方も多いでしょう。税理士法人加美税理士事務所のサブリーススキームサポートは、こうした各種会計ソフトに対応した仕組み設計を行っている点も評価いただいています。具体的には、サブリース導入や法人設立によって経理処理がどのように変わるかを事前にご説明し、お使いのソフト上で適切に記帳できるようサポートします。例えば、サブリース契約後は毎月マスターリース料をどの科目で記帳するか、管理法人への支払い（または受取り）をどのように仕訳するか、といった実務的な部分まで丁寧に指南します。また当税理士事務所では、弥生会計をはじめ主要な会計ソフトの操作方法や機能にも精通しておりますので、必要に応じて会計データの共有や連携もスムーズに行えます。お客様が普段お使いのソフトウェアやシステムに合わせて対応できるため、「サブリースや法人化で経理が複雑になりそうで不安」という方でも心配ありません。場合によっては会計ソフトの選定についてアドバイスしたり、クラウド会計を活用してリアルタイムで帳簿状況を確認できる体制を構築したりすることも可能です。経理面の負担を増やさず、むしろ効率的な管理体制を築けるよう配慮したスキーム設計であることも、当サービスが選ばれる理由の一つです。

サブリーススキームを導入した後の確定申告（法人化した場合は決算申告）まで一貫してサポートできるのも、私たち税理士法人加美税理士事務所の強みです。節税スキームは、実行するだけでなく適切に申告・届出を行うことで初めて効果が発揮されます。当税理士事務所では、サブリース導入に伴う各種届け出や年次の申告業務まで責任を持って対応いたします。例えば、個人オーナーの方には青色申告承認申請の提出からお手伝いし、青色申告特別控除（最大65万円）や青色専従者給与の活用など、有利な制度を漏れなく適用します。実際にサブリースで安定収入を得つつ青色申告を活用すれば、「手間を減らしつつ控除は満額使う」という理想的な状態が実現できます。また、不動産管理法人を設立した場合には、法人設立届や消費税関連の届出、給与支払事務所の開設届といった開業時の手続きから、毎期の法人税申告・消費税申告・決算書作成までトータルでサポートします。こうした申告業務をプロに任せていただくことで、節税スキームで生じたメリットを確実に享受でき、申告漏れや誤りによるペナルティのリスクも避けられます。当税理士事務所は不動産賃貸業の申告ノウハウと実績が豊富で、減価償却費の計上や必要経費の適切な算入など節税効果を高める申告書作成に自信があります。初めてサブリースや法人化をされた方でも、煩雑な確定申告から解放され、本業や次の投資に専念していただけるよう万全の体制で支援いたします。ワンストップサービスで最後まで伴走することで、お客様の節税効果を最大限に高めます。

サブリーススキームを導入する際には、税務署への各種対応や将来的な税務調査への備えも重要なポイントです。税理士法人加美税理士事務所では、導入時の届出代行から調査対策まで万全のサポートを提供しています。例えば、新たに不動産管理法人を設立した場合、税務署や自治体への開業届・各種届出（法人設立届、青色申告承認申請、消費税関連届出など）を漏れなく行わなければなりませんが、これらを当税理士事務所が的確にサポートいたします。さらに、サブリース導入後に万一税務署から問い合わせが来た場合や、将来的に税務調査が行われる際にも、経験豊富な税理士が窓口となり対応します。当税理士事務所は日頃から不動産賃貸業のお客様の調査立ち会いや事前対策を数多く経験しており、税務署がチェックしやすいポイント（例えば管理法人と個人間の金銭移動の実態、契約書の整備状況、経費計上の妥当性など）を把握しています。そのため、事前に契約書類や帳簿を整備し、「ここを押さえておけば大丈夫」というラインをクリアするようご指導できます。また、調査が入った際には税理士が同席してヒアリングや書類提出に対応しますので、お客様ご自身が税務署と直接やり取りする負担も軽減されます。サブリース物件特有の論点（例：マスターリース料と実際の入居者家賃との差額の扱いなど）についても熟知しておりますので、安心してお任せください。税務のプロフェッショナルによるバックアップにより、「知らなかった」「対応に困った」といった心配を感じることなく、節税スキームを継続できます。

不動産投資におけるサブリース節税は、短期的な税金対策にとどまりません。私たち税理士法人加美税理士事務所は、法人化後の事業承継や相続まで視野に入れた長期的サポートを提供できる点でも選ばれています。賃貸経営を法人で行うことは、将来的な資産承継においてもメリットがあります。例えば、個人で賃貸物件を保有している場合に比べ、法人の株式として資産を次世代に引き継ぐ方がスムーズに事業承継が行えるケースがあります。株式の生前贈与や持分の分割など、計画的な承継プランを立てやすいのです。当税理士事務所は税理士として、現在の節税効果だけでなく将来の資産移転・相続税対策まで見据えてアドバイスいたします。具体的には、「法人化したけれど後継者がいない場合どうするか」「お子様に事業を引き継ぐ際の最適なタイミングと方法」「相続発生前に準備すべき贈与や対策」など、長期的な観点でご相談いただけます。必要に応じてグループ内の相続専門スタッフや弁護士等とも連携し、お客様の大切な不動産資産を次世代へ円滑に引き継ぐお手伝いまで可能です。サブリーススキームを導入いただいた後も、当税理士事務所は末永く税務顧問として寄り添い、お客様の不動産経営の発展をサポートいたします。

以上、不動産投資専門の税理士法人加美税理士事務所によるサブリーススキームサポートサービスのメリットと特徴をご紹介しました。不動産投資における「賢い節税」を達成するには、サブリースの活用と専門家のサポートが有効です。私たち税理士法人加美税理士事務所は、節税効果のみならず将来の売却や相続まで見据えた総合的なコンサルティングを心がけております。「サブリースを活用してみたいが具体的に何から始めれば良いか分からない」「法人化による節税に興味があるが不安もある」という方は、ぜひ一度お気軽に無料相談をご利用ください。経験豊富な不動産税務のプロが親身にお話を伺い、お客様一人ひとりに最適なプランをご提案いたします。当税理士事務所と一緒に、不動産賃貸業の未来を安心とともに築いていきましょう。