税理士法人加美税理士事務所

不動産業と一口に言っても、扱う事業内容によって消費税の課税関係は異なります。ここでは、賃貸仲介業・売買仲介業・サブリース業・建売業（不動産販売業）の4業態それぞれについて、消費税実務上のポイントを解説します。事業形態ごとの課税・非課税区分を理解し、正確な経理処理と納税計画に役立てましょう。

賃貸物件の仲介業者（賃貸不動産仲介業）にとって、仲介手数料が主な収入源です。この仲介手数料は課税売上に該当し、たとえ居住用物件の賃貸仲介であっても消費税が課されます。法律上、居住用賃貸の家賃自体は非課税取引ですが（後述）、仲介業務はサービス提供にあたるため、その対価である手数料は課税対象となる点に注意が必要です。例えば賃借人・貸主双方から家賃1か月分ずつの手数料を受領する場合、それぞれに対して消費税（現行10%）を加算して請求するのが一般的です（不動産仲介手数料の上限は「家賃1か月分＋消費税」と宅建業法で定められています）。

賃貸仲介業では、月々の家賃収入をオーナーから預り、一定割合の管理料を差し引く「物件管理（賃貸管理代行）」業務を兼ねるケースもあります。この場合、オーナーから受け取る管理委託料も課税売上となります。通常の管理代行では管理料部分に消費税が課税されますが、仮にサブリース契約（後述）のようにオーナーから居住用賃貸物件を一括で借り上げる形態に移行すると、明示的な管理料収入は発生せず消費税上は非課税売上となります（ただし家賃とオーナー支払額の差額が実質的な利益になります）。いずれにせよ、賃貸仲介手数料や物件管理料は消費税の課税対象であるため、経理処理では税抜金額と消費税額を明確に分けて記帳し、預かった消費税を適切に納付することが重要です。

消費税課税事業者でない小規模な不動産仲介業者（免税事業者）も、2023年開始のインボイス制度の下では取引先から適格請求書の発行を求められることがあります。賃貸仲介業者の取引先は主に個人の借主・貸主ですが、法人がテナントの場合などはインボイス発行への対応が信頼性に関わります。私たち税理士法人加美税理士事務所では、賃貸仲介業の経理初心者の方にも分かりやすく消費税の基礎から実務までサポートし、適格請求書発行事業者の届出や会計ソフトでの税区分設定まで丁寧にご支援します。

不動産の売買仲介業では、物件の売買契約を仲介して得られる仲介手数料が主な収益です。この仲介手数料も賃貸と同様に消費税課税対象のサービス収入となります。売買仲介の場合、取引金額が大きいため手数料額も高額になり、結果として預かる消費税額も大きくなる点に留意しましょう。宅建業法上、売買仲介手数料は「取引額の3%+6万円（税別）」が上限と定められており、大型の不動産取引では手数料だけで数百万円単位になることもあります。その場合、10%の消費税も数十万円規模となるため、資金繰りの面でも預かった消費税相当額を別途管理しておくことが大切です。

売買仲介業者は、課税売上高がすぐに1,000万円を超えるケースが多く、早期に消費税課税事業者となることが見込まれます。課税事業者となった場合、消費税の納税方法は「原則課税（本則課税）」と「簡易課税」のいずれかを選択できます。不動産仲介業は一般的に第6種事業（不動産業）に分類され、簡易課税制度を選択すると売上に係る消費税額の40%相当を仕入税額控除として差し引くことが可能です※。仲介業務は人件費や広告宣伝費が中心で、課税仕入（支払消費税）はそれほど多くない傾向があります。そのため、実務上は簡易課税を選択した方が有利になる（納税額が少なくなる）ケースも多々あります。しかし簡易課税の適用には事前の届出と一定期間の継続適用が必要な点、課税売上高5,000万円超では選択できない点に注意が必要です。消費税の計算方法ひとつとっても不動産業の節税対策に直結しますので、どちらの方法が有利かは税理士法人加美税理士事務所と十分に検討すると良いでしょう。

※簡易課税制度の具体的な適用や計算方法については、本記事では概略のみの紹介に留めます。さらに詳しい不動産業の節税策や消費税の有利不利シミュレーションについて知りたい方は、別途「節税対策」のページも参考にしてください。

節税対策について詳しくは下記のページをご覧ください。

サブリース業（一括借上げ、不動産の転貸）では、サブリース会社が物件オーナーから物件を一括で借り上げ、第三者（入居者）に転貸します。サブリース契約に基づく家賃収入は、入居者が支払う賃料をサブリース会社が一旦受け取り、一定の料率で差し引いた後オーナーに送金する仕組みです。ここでポイントとなるのが、賃料収入の消費税区分です。入居者が居住用として借りている物件の場合、その賃料収入は非課税売上に該当します（住宅の貸付は非課税取引）。したがって、サブリース会社の主たる収入である居住用物件の家賃は消費税がかからず、オーナーへの支払も消費税非課税の仕入れとなります。この点は賃貸管理代行方式との大きな違いで、管理代行ではオーナーから受け取る管理委託料が課税売上となるのに対し、サブリース方式では消費税課税の発生する収入が表面上は生じないのが特徴です。

しかし、サブリース業者に消費税の課題がないわけではありません。まず、物件が事業用不動産（オフィスや店舗等）として転貸されている場合、その賃料収入は住宅ではなく課税売上となります。また、入居者がウィークリーマンション等の短期賃貸である場合も課税対象（後述）となります。さらに、サブリース会社は家賃収入の大半が非課税である反面、自社で負担する経費には消費税課税仕入が含まれるケースが多々あります。例えば、入居者募集の広告宣伝費やリフォーム費用、設備メンテナンス費用などには消費税が含まれますが、対応する売上（家賃）が非課税であるため仕入税額控除の対象にできない（又は按分計算が必要）ことがあります。課税売上と非課税売上が混在する事業者は、消費税申告において課税仕入れの「個別対応方式」または「一括比例配分方式」により控除対象仕入税額を計算しなければなりません。サブリース業ではこの計算が煩雑になりやすく、物件ごとの契約内容（住宅用か事業用か）を税理士が把握して帳簿付けする必要があるため注意が必要とされています。また「簡易課税」を選択することもオプションのひとつだといえます。

以上より、サブリース業における消費税対応のポイントは、非課税売上が中心でも課税部分を見落とさないこと、そして課税仕入れの按分計算を正確に行うことです。自社が免税事業者である場合でも、インボイス制度開始後は取引先（例えば法人テナントや不動産仲介会社）からインボイス発行を求められる可能性があります。消費税の課税・免税選択はインボイス対応とも絡むため、専門家に相談しつつ最適な対応を検討しましょう。私たち税理士法人加美税理士事務所では、消費税申告書の作成から日々の経理指導まで一括してサポート可能です。

戸建住宅やマンションなどの建売業（ディベロッパー・不動産販売業）では、物件の販売時に発生する売上代金に消費税が関わってきます。不動産売買における消費税の原則は、土地部分は非課税、建物部分は課税です。たとえば新築一戸建てを販売する場合、契約書で土地代と建物代を区分し、建物代金にのみ10%の消費税を上乗せして請求します。土地の譲渡は消費の概念にそぐわない資本的取引として非課税とされているため、土地代には消費税がかかりません。契約書上で対価が区分されていない場合でも、後日消費税申告時には土地と建物の時価按分により課税売上を算定する必要があり、土地・建物の区分経理を正確に行うことが求められます。

建売業者は、販売用不動産の取得に際して多額の課税仕入（建築工事費用や資材仕入れ等）を支払います。課税事業者を選択していれば、これらの仕入税額控除により消費税の納税額を大きく圧縮できる可能性があります。創業まもない不動産会社や新設法人では原則2期目までは消費税が免税となるケースがありますが、建物建築にかかった仕入税額控除を受けるためにあえて課税事業者を選択することも検討されます（インボイス制度の開始以降、免税事業者のままでは仕入税額控除が受けられず不利となる場面があるためです）。例えば、1期目に建築費用等で1,000万円の消費税を支払っていても免税事業者ではその還付を受けられませんが、課税事業者として適格請求書発行事業者になっていれば原則として全額を控除または還付で取り戻すことができます。もっとも、課税事業者となると翌期以降も消費税申告が必要となり自社の税負担も発生します。新設法人が消費税課税を選択すべきかは慎重な判断が必要であり、不動産業に詳しい税理士のアドバイスを受けることをお勧めします。

不動産販売業においては、販売した資産の種類に応じて消費税区分を誤りなく処理することが肝要です。具体的には、土地売却収入は非課税売上として区分し、対応する仕入や経費（造成費用など土地に直接要したもの）は課税仕入れであっても非課税売上対応として仕入税額控除の対象外とします。一方、建物売却収入は課税売上として計上し、それに対応する建築原価や設備費用等の課税仕入は控除対象仕入税額となります。共通経費（販売促進費や人件費にかかる外注費など）の消費税は、課税売上と非課税売上の割合に応じて按分計算します。こうした個別対応方式による経理処理は専門知識を要するため、社内に専門家がいない場合は税務顧問の税理士と二人三脚で体制を整えると安心です。税理士法人加美税理士事務所でも、不動産開発・販売業のお客様に対して、売上区分のチェックから消費税申告書の作成までトータルでサポートしております。

続いて、不動産業者が日常的に扱う取引のうち、どのような収入に消費税がかかり、どのような収入が消費税非課税なのかを具体的に整理します。不動産に関する取引は金額が大きいため、課税・非課税の取り扱いを誤ると消費税額も大きな誤差となります。以下の項目ごとに基本的なルールと例外を確認し、正しい請求・経理処理に役立てましょう。

土地の譲渡および貸付けは、消費税法上「非課税取引」と定められており、売主が事業者であっても個人であっても一切消費税はかかりません。土地は使用や転売によって消耗・消費される性質のものではなく、価値の変動は需要供給や経済状況によるものに過ぎないため、「消費される物」ではないという考え方が背景にあります。そのため、土地を売却しても購入者は消費税を支払う必要がなく、売買代金には消費税が含まれません。また、借地権など土地の上に存する権利の譲渡についても同様に非課税扱いです。

土地の賃貸借についても原則として非課税取引であり、地代・地貸し料には消費税は課されません。たとえば月極駐車場用地や定期借地権で土地そのものを貸し出す場合、賃借期間中は対価に消費税が課されないため、貸主は消費税を受け取らず、借主も消費税を支払う必要がありません。ただし、土地の貸付けでも例外があります。それは「貸付期間が1か月未満の短期貸付」や「土地が何らかの施設の利用に伴って使用される場合」です。例えば、更地ではなく舗装や設備が設置された駐車場（一時利用のコインパーキング等）は土地ではなく駐車場施設の利用とみなされ課税対象となります。またイベント用に土地を数日間だけ貸し出すケースなども短期貸付に該当し課税取引となります。もっとも、通常の不動産取引における土地賃貸（住宅用地や事業用定期借地など）は長期間に及ぶのが一般的であり、実務上ほとんどの土地取引は非課税として扱われます。

建物（不動産建築物）の譲渡は、居住用・事業用を問わず消費税課税取引です。不動産の売主が課税事業者である限り、建物の売却代金には消費税が課せられます。例えば、事業者が新築住宅を販売する場合、購入者は建物代金に対して10%の消費税を支払うことになります（前述の通り土地代金部分は非課税）。中古物件の場合でも、売主が不動産業者など課税事業者であれば建物部分に消費税が含まれます。一方で、個人が居住用に所有していた住宅を売却するといったケースでは「事業として行う譲渡」に該当しないため消費税は課税されません。つまり、不動産の売却は「事業者」が「事業として」行う場合にのみ消費税の課税対象になる点を押さえておきましょう。

実務上、不動産の売買契約では売主・買主双方が消費税の取扱いを誤解しないよう、契約書に「内消費税額」が明記されます。特に土地付き建物を一括で譲渡する場合には、契約書上で土地代・建物代が明確に区分されます（区分がない場合でも後日時価按分で税額計算する必要があります）。買主側から見ると、土地代金には消費税がかからず、建物代金のみに消費税を負担する形です。仮に買主が課税事業者（例：法人が事務所ビルを購入）であれば、その支払った建物部分の消費税を仕入税額控除として後日申告で還付・相殺できます。逆に買主が住宅購入者（個人）や非課税事業者である場合は、支払った消費税は実質的にコストとなります。不動産の売買は高額な取引であり、課税・非課税の扱いや税額も大きくなるため、事前に税理士等と十分に打ち合わせし、契約書面で消費税区分を明確にしておくことが重要です。

居住用不動産の賃貸料（家賃）は、消費税法上「社会政策的配慮」により非課税取引とされています。個人が生活の本拠として居住する住宅やアパート、マンションの家賃については、貸主が事業者であっても消費税が課されません。これは契約形態を問わず原則として共通で、法人が従業員の社宅として住宅を借り上げるケースなども契約上その物件が住宅用である限り非課税です。居住用賃貸に付随する礼金・敷金の没収・共益費などについても同様で、契約終了時に返還されないものも含め原則非課税として扱われます。たとえば「礼金」は家賃1か月分相当を貸主に支払う慣行がありますが、住宅の礼金は非課税であり消費税はかかりません（事業用物件の礼金は後述の通り課税対象となる場合があります）。同様に、毎月の管理費・共益費も居住用であれば非課税、更新料も住宅賃貸に伴うものであれば非課税です。

居住用物件であっても、賃貸期間が1ヶ月未満の短期契約は消費税の非課税対象から除外されています。いわゆるウィークリーマンションやマンスリーマンション（30日未満の賃貸借契約）、民泊や旅館業に該当する貸し部屋などは、住宅の貸付けではなく宿泊サービスに近い性質とみなされ課税対象となります。例えば、週単位で借りるマンスリータイプのマンションは借主の生活の本拠とまでは言えず一時的滞在と判断されるため、支払う賃料に消費税が課されます。オーナーや管理会社はこうした短期賃貸について適切に課税売上として計上し、インボイス発行の必要にも留意しましょう。

不動産業の会社や事業者にとって、消費税の納税義務を負う課税事業者に該当するか、それとも免税事業者として消費税の申告・納付が不要かを判断することは非常に重要です。課税か免税かで資金繰りや利益率が大きく変わり、経理処理や税務対応も異なってきます。以下では、不動産業の賃貸仲介業・売買仲介業・サブリース業・建売業それぞれの事業者に関連する消費税の判定基準を、不動産業に強い税理士法人加美税理士事務所の視点から解説します。ポイントを押さえて、自社が課税事業者にあたるかどうか適切に確認しましょう。また、不動産業の方は法人税や所得税など他の税務も複雑ですので、必要に応じて不動産会社の税務顧問である税理士に相談しつつ対応すると安心です。

まず基本となる判定基準は、「基準期間」の課税売上高が1,000万円を超えるかどうかです。基準期間とは、個人事業主であればその年の前々年（2年前）、法人であれば前々事業年度を指します。この基準期間における課税売上高（税抜の課税対象売上高）の合計額が1,000万円を超えている場合、その現在の課税期間（年度）は課税事業者となり、消費税の申告・納税義務が生じます。逆に、基準期間の課税売上高が1,000万円以下であれば原則として免税事業者となり、その期間の消費税の納税は免除されます。

たとえば、前々期（2年前）の不動産仲介手数料収入や賃料収入など課税売上高が合計で1,200万円だった不動産会社は、現在期は課税事業者として消費税を納める義務があります。一方、前々期の課税売上高が500万円程度であれば現在期は免税事業者となり、原則として消費税の申告納付は不要です。

課税売上高の算定: 課税売上高とは、課税取引として得た売上金額（不動産業の場合、課税対象となる売買代金の建物部分や事業用家賃、仲介手数料など）と輸出取引等の免税売上を合計し、そこから売上返品・値引き等を差し引いた金額を指します。不動産業では土地の売却や住宅の家賃収入は消費税が非課税となる点に注意しましょう。例えば、建売業者が土地付き建物を販売する場合、建物部分の売上は課税売上高に含まれますが、土地部分の売上は非課税であり課税売上高には算入しません。

（※補足）個人事業主として不動産業を営んでいる方は、正確な売上計算と経理のために青色申告による適切な帳簿管理が重要です。青色申告を行えば損益の把握もしやすく、消費税判定の基礎資料も整いやすくなります。青色申告について詳しくは下記のページをご覧ください。

基準期間の課税売上高が1,000万円以下でも安心はできません。消費税法では前々期に加えて、特定期間と呼ばれる前事業年度の前半6か月間の状況も判定基準となります。具体的には、前事業年度開始日から6ヶ月間（個人事業主の場合は前年1月1日～6月30日）の課税売上高または給与等支払額の合計が1,000万円を超えている場合、その事業者は現在期に課税事業者となることがあります。これは事業の急成長などで直近で売上や人件費規模が拡大したケースに対応するための判定です。

例えば、不動産管理業を営む法人で、基準期間（2期前）は売上500万円だったため本来は免税事業者となるところ、前期の上半期（特定期間）に大型案件がありその6ヶ月間の売上合計が1,200万円に達した場合は、当期は基準期間要件を満たさなくても課税事業者に該当しえます。また、売上でなく人件費（給与等支払額）の合計が特定期間に1,000万円超となっても同様です。不動産業は人件費も高額になりやすいため注意が必要です。

この特定期間による判定は、新興の不動産会社や急拡大している場合に見落としやすいポイントです。自社の前期前半の売上推移や給与総額を確認し、該当する場合は期中であっても早めに消費税対応の準備（消費税の資金確保や経理処理の変更等）を進めましょう。

法人を新規に設立した場合（法人成りを含む）、最初の2期分については原則として消費税の基準期間が存在しないため、自動的に免税事業者になる特例があります。ただし上記の特定期間の判定により2期目から課税事業者となる場合もあることに留意してください。不動産業では、個人事業主から法人化（法人成り）して事業を始めるケースも多く、この特例をうまく活用することで創業後の消費税負担を一時的に免れることが可能です。

ただし、この新設法人2期免税の特例を受けるためには資本金要件に注意が必要です。設立時の資本金または出資金が1,000万円未満である法人のみが対象となり、資本金1,000万円以上で会社設立をすると初年度から免税特例は適用されません。つまり、小規模なスタートの場合には消費税免税のメリットを得られますが、大規模資本で会社を作った場合は初年度から課税事業者として消費税を納めなければならないのです。

たとえば、ある不動産賃貸業のオーナーが個人事業から法人化する際に資本金を500万円で設立した場合、設立1期目および2期目は原則消費税が免除されます。しかし、同じオーナーが資本金2,000万円で法人設立した場合は1期目から消費税の納税義務が発生します。これは「資本金1,000万円未満なら2期免税」という特例の有無による違いです。新設法人の2期免税を目的に法人化を検討する場合は、資本金額の設定に十分注意しましょう。

（注意）資本金1,000万円以上で設立すると初年度から課税事業者に
前述のとおり、資本金1,000万円以上で会社を設立すると消費税免税の恩恵が受けられず、初年度から課税事業者となります。また、資本金が1,000万円未満でも、設立1期目の前半6ヶ月の売上や給与支払額が1,000万円を超える場合（特定期間による判定）や、設立母体となる法人の規模によっては免税特例が適用されないケースもありますので注意が必要です。消費税の免税期間を見越して法人成り（法人化）する場合は、こうした例外規定も含め事前に私たち税理士法人加美税理士事務所へ確認することをお勧めします。法人化について詳しくは下記のページをご覧ください。

ここからは、令和5年10月にスタートしたインボイス制度（適格請求書等保存方式）について、不動産業の事業者が知っておくべき概要と実務への影響を解説します。消費税のインボイス制度導入は、不動産会社にとっても大きな制度変更であり、対応の有無で取引関係や納税額に差が生じます。特に「不動産業 消費税」の実務ポイントとして、賃貸オーナーや管理会社、仲介会社、建売業者それぞれに注意点があります。不動産会社の税務顧問を務める税理士法人加美税理士事務所としても、全国の不動産業者様からインボイス対応に関するご相談を多数いただいております。当税理士事務所の経験も踏まえつつ、以下でポイントを見ていきましょう。

インボイス制度とは、適格請求書発行事業者が発行する「適格請求書（インボイス）」を保存しておくことで初めて仕入税額控除が認められる、新しい消費税の仕組みです。2023年（令和5年）10月1日から導入されました。制度開始以前は、一定の事項を記載した帳簿と請求書等の保存（区分記載請求書等保存方式）によって仕入税額控除が可能でしたが、インボイス制度開始後は「適格請求書（インボイス）の保存」が必須となりました。

適格請求書（インボイス）とは、売手が買手に対して正確な適用税率や税額等を伝えるために必要な事項を記載した請求書や納品書等のことです。例えば請求書において、適格請求書には発行事業者の登録番号、取引年月日、取引内容、税率ごとの消費税額等を記載することが求められます。インボイス発行事業者となるには所轄税務署長への事前登録が必要で、申請して登録を受けると固有の登録番号が発行され、国税庁の公表サイトで事業者名等が公表されます。

インボイス制度の導入目的は、適正な消費税負担の徹底と適正な税額控除のための制度整備です。軽減税率（複数税率）にも対応する形で導入されており、買い手側はインボイスを受領・保存していなければ原則として仕入税額控除ができません。一方で、インボイスを発行できるのは登録を受けた課税事業者（適格請求書発行事業者）のみとなるため、免税事業者はインボイスを発行できないという大きなハードルが生まれました。免税事業者が登録を希望する場合は自主的に課税事業者となって申請する必要があります。これにより、取引上インボイス発行が求められる事業者は売上規模に関係なく課税事業者になる道を選ぶケースも増えています。

不動産賃貸業（物件オーナーやサブリース含む）にとって、インボイス制度への対応が特に重要になるのは事業用物件の賃貸です。なぜなら、居住用の住宅家賃は消費税が非課税取引でありインボイス制度の影響を受けませんが、オフィスや店舗など事業用物件の賃貸料は課税取引となるためです。インボイス制度開始後、事業用物件の貸主が免税事業者（インボイス未登録）である場合、借主であるテナント企業は支払家賃に含まれる消費税相当額について仕入税額控除ができなくなります。これはテナント側にとって実質的なコスト増となるため、貸主が免税事業者のままだと「家賃を値下げしてほしい」「課税事業者になってインボイスを発行してほしい」といった交渉に発展する可能性があります。

対応策: 事業用物件を貸し出す不動産オーナーで現在免税事業者の方は、可能であればインボイス発行事業者の登録を検討すべきでしょう。課税事業者になれば消費税の納税義務が発生しますが、テナントとの関係維持や今後の賃料交渉力を考えると得策な場合が多いです。また、現行契約への対応として、インボイス制度施行後に家賃の税込金額や消費税取扱いを見直すための契約書の覚書を交わすことも考えられます。インボイス発行の有無に応じて適正な賃料設定となるよう、テナントと貸主双方で合意しておくことが望ましいでしょう。

なお、居住用賃貸（住宅の家賃）は前述の通り消費税非課税のため、貸主が免税事業者でも課税事業者でもインボイス制度の影響を受けません。居住用しか扱っていないオーナーであれば特段インボイス対応は不要です。ただし一部に事業用テナントや駐車場収入等（駐車場等の貸付は土地の単なる賃借でなく設備利用を伴えば課税）を含む場合には、その部分について適切な対応が必要です。

※ 事業用賃貸でも貸主が免税事業者だとテナント側は仕入税額控除不可
上記の通り、オフィス・店舗・駐車場等の事業用賃貸取引では、貸主がインボイス発行事業者でない場合、借主（課税事業者）は支払った消費税の控除ができません。サブリース（不動産一括借上げ）業においても同様で、オーナーが免税事業者だとサブリース会社はオーナーへの支払家賃に含まれる消費税を控除できず、その分の負担が増加します。その結果、サブリース会社はオーナーに対して契約条件の見直しや課税事業者になるよう依頼する必要性が生じるケースがあります。不動産賃貸業では、貸主・借主それぞれの立場でインボイス制度による税負担の変化を正確に把握し、円滑に調整を行うことが重要です。

不動産仲介業（賃貸仲介・売買仲介）や不動産管理業に携わる事業者も、インボイス制度への対応が求められます。これらの業種では主な収益として受け取る仲介手数料や管理委託料が消費税の課税対象となるため、適格請求書の発行が必要になる場面が多いからです。特に法人顧客を相手にする場合、適格請求書（インボイス）を発行できないと取引先に余計な税負担を強いることになりかねず、信用問題にもつながります。

• 賃貸仲介業者の場合: テナント募集の仲介手数料や物件紹介料などを家主や借主から受領する際、取引相手が法人であればインボイスの発行を求められるのが通常です。仮に小規模で売上1,000万円以下の賃貸仲介業者であっても、今後も法人の依頼主と取引を続けたいのであれば適格請求書発行事業者の登録を検討すべきでしょう。免税事業者のままだと「インボイスを発行できない＝手数料に含まれる消費税分の控除を相手方が受けられない」ため、前述のように手数料の減額交渉に発展したり、取引そのものを断念されるリスクがあります。一方、顧客が個人（一般消費者）のみであれば相手は消費税の仕入税額控除とは無縁ですので、インボイス未対応でも直接的な迷惑はかけません。しかしながら不動産仲介業の将来的な取引拡大や信用力向上を考えると、早めにインボイス発行事業者となっておくことが望ましいと言えます。
• 不動産売買仲介業者の場合: 売買物件の仲介手数料は高額になることも多く、たとえば数百万円単位の手数料に対して消費税が課されます。売主・買主いずれにしても法人が絡むケースではインボイスが必須です。不動産売買の当事者が個人であっても、仲介業者自身が課税事業者であれば適格請求書を発行してあげることで「きちんと税務処理している会社」という信頼感を与える効果もあります（個人は仕入控除できないものの、適格請求書があれば経費処理時に消費税額が明確になる利点があります）。インボイス対応はサービス品質の一環とも言えるでしょう。
• 不動産管理業者の場合: 賃貸物件の管理料や、物件オーナーへのレポート時に発行する請求書もインボイス対応が必要です。管理業務を行う会社が免税事業者だと、オーナー（が課税事業者の場合）は支払った管理委託料の消費税を控除できません。管理会社としてはインボイス発行体制を整え、オーナーに適格請求書を交付することで信頼を得ることが大切です。また管理業務上、テナントや業者への支払代行等でインボイスを受領する立場にもなるため、受け取った請求書の保存や社内の経理処理フローについても制度対応が求められます。

以上のように、不動産仲介・管理業ではインボイス発行事業者となることが実務上ほぼ不可欠と言えます。経理や消費税対応に不慣れな事業者でも、早めに税務の専門家やクラウド会計システムの力を借りてインボイス発行・保存の体制を作りましょう。税理士法人加美税理士事務所でも、不動産業界の経理初心者の方に対する支援（経理代行やクラウド会計導入サポート等）を行っていますので、不安な場合はお気軽にご相談ください。

建売業者や不動産開発・販売業では、自社が発行する請求書だけでなく、仕入先から受け取る請求書がインボイスに対応しているかが重要なポイントです。建売住宅の販売、投資用不動産の販売などでは、建築会社・工務店、資材業者、設計事務所など多くの取引先から仕入や外注工事を行います。インボイス制度開始後、そうした仕入先が適格請求書発行事業者として登録しているかどうかで、自社の消費税コストに大きな差が生じます。

具体的には、建売業者が建物の建築費用として工務店に支払う代金には消費税が含まれます。この工務店がインボイス発行事業者で適格請求書を発行してくれれば、建売業者はその支払った消費税を仕入税額控除できます。しかし、もし工務店が免税事業者でインボイス未登録だった場合、従来であれば請求書保存で認められていた控除が今後は段階的に制限され、将来的には一切控除できなくなります。不動産業では下請け・外注先に小規模事業者も多いため、「主要な仕入先がインボイス登録していないので仕入税額控除できず、消費税の実質負担が増えてしまった」という事態も起こり得ます。

対応策: 不動産販売業の経理担当者は、仕入先リストを洗い出して各社のインボイス登録状況を確認しましょう。国税庁の「適格請求書発行事業者公表サイト」で相手の登録番号の有無を検索できます。重要な仕入先が未登録の場合、今後の取引継続をどうするか検討が必要です。例えば、インボイス未登録の業者に対しては税込価格の見直し交渉を行い、消費税相当分の減額を求めるケースもあります。または将来的に登録する予定があるか確認し、必要に応じて別の登録業者への発注に切り替えるといった判断も求められるでしょう。

自社が不動産を売却する際には、買主（特に法人顧客）から適格請求書の交付を求められるため、自社側のインボイス発行体制も万全にしておく必要があります。例えば、建売住宅を法人に販売する場合や、投資用アパートを販売する場合、建物代金部分には消費税が課されるため適格請求書の発行が求められます。不動産の売買契約書とは別に、後日発行する請求書や領収書がインボイスの要件を満たすようフォーマットを整備しましょう。

（注意）インボイス未登録の建築業者への支払分は仕入税額控除の対象外
インボイス制度施行後は、免税事業者である建築業者・施工業者から受け取る請求書について、仕入税額控除が段階的に縮小・廃止されます。不動産業者にとって大きなコストである建築費・リフォーム費等でこの影響を受けると、消費税負担が増大しかねません。発注先の建築業者がインボイスに未対応の場合、できれば課税事業者になってもらうよう働きかけるか、インボイス発行事業者へ発注先を変更するなどの対策が必要です。下請け業者との関係上難しい場合でも、2029年までの経過措置期間内に順次調整を図っていくことが求められます（詳細は後述の経過措置の項をご参照ください）。

インボイス制度への対応を円滑に進めるために、不動産業の事業者が今から取り組むべき実務準備をまとめます。私たち税理士法人加美税理士事務所では全国対応・オンライン相談可の体制で不動産会社様のインボイス制度対応をサポートしておりますので、自社対応のチェックリストとして以下をご活用ください。

1. インボイス発行事業者の登録申請: まだ適格請求書発行事業者の登録をしていない場合、まずは登録要否の判断を行い、必要と判断したら速やかに税務署へ登録申請を行いましょう。登録申請書は所轄税務署またはe-Taxで提出できます。申請後、税務署の審査を経て登録番号が発行・通知されます（通常1〜2か月程度）。不動産業は取引金額が大きいため、期中であっても登録が完了次第インボイス発行を開始するメリットがあります（※2029年9月30日までは免税事業者でも期中登録による課税事業者化が可能な経過措置あり）。
2. 請求書様式・システムの整備: 自社発行の請求書、領収書、契約書控え等がインボイスの要件を満たすよう様式を修正します。具体的には、自社の登録番号、取引ごとの適用税率と税額の記載欄、取引先名等の必要項目が漏れなく記載されるようフォーマットを変更します。市販の会計ソフトや請求書発行システムを利用している場合は、最新版へのアップデートやインボイス対応版への切替を行います。例えば仲介手数料の請求書であれば、「適格請求書発行事業者登録番号：TXXXXXXXXXXXX」のように登録番号を明記したひな型に変えておく必要があります。
3. 経理処理・帳簿管理の見直し: 受領した請求書について、適格請求書であるか（必要項目が記載されているか）をチェックし、適格請求書は7年間保存するルールを徹底します。不動産業では紙の領収書や契約書類も多いため、紛失防止策も講じましょう。インボイスに記載された消費税額は税率区分ごとに集計する必要があります。会計ソフト上で科目ごとに税区分を設定し、決算時に正確な仕入税額控除計算ができるよう事前にテストしておきます。電子帳簿保存法の改正対応も踏まえ、スキャン保存やクラウド管理を取り入れるのも有効です。（インボイス制度への対応状況は将来の税務調査でも確認されるポイントです。不備がないようにしておきましょう。税務調査について詳しくは「税務調査の特集ページ」をご覧ください。）
4. 社内体制と人材教育: 営業担当者にもインボイス制度の基本を周知し、取引先との商談時に対応状況を説明できるようにします。不動産の賃貸借契約や売買契約を締結する際、消費税の取扱いやインボイス発行の有無について相手から質問を受ける可能性があります。的確に答えられるようQ&Aを用意するなど社員教育を実施しましょう。また、経理担当者は適格請求書のチェック方法や保存方法について十分な知識を持たせます。必要に応じて当税理士事務所のような税理士による勉強会や個別相談を活用してください。
5. 取引先への確認と交渉: 仕入先や委託先など主要な取引先がインボイス発行事業者かどうかリストアップして確認します。未登録の取引先があれば、今後の対応方針（登録予定の有無、価格見直し交渉、取引継続可否）を検討します。不動産業界は長年の付き合いのある協力会社も多いでしょうから、丁寧に事情を説明しつつ双方に納得のいく形を探ります。例えば「来期から課税事業者になる予定です」「インボイス未登録期間中は消費税分減額で請求します」等、事前に取り決めて書面で交わしておくと安心です。

上述の準備を進める中で、「自社だけでは対応が難しい」「専門家のチェックを受けたい」と感じる点も出てくるでしょう。当税理士事務所（税理士法人加美税理士事務所）は、不動産業に特化した税務顧問サービスを提供しており、消費税の実務対応から法人税・所得税の申告までトータルにサポート可能です。「不動産会社 税務顧問」をお探しの方や、インボイス制度対応について専門的なアドバイスが必要な方はぜひご相談ください。全国対応・オンライン面談も可能ですので、東京をはじめ全国各地の不動産業者様にご利用いただいております。

当税理士事務所の強みは、不動産業界特有の税務論点（例えば土地譲渡の非課税取引や建物に係る消費税還付スキーム、固定資産の減価償却など）に精通した税理士チームが在籍している点です。インボイス制度に関しても、制度開始前から個別相談で多くの事例に対応してきました。お客様の業態（賃貸業・仲介業・管理業・建売業など）に応じたきめ細かなアドバイスを心掛けており、経理体制の整備から実際の申告書作成までワンストップでお手伝いいたします。

最後に、不動産業の経営者にとって税務は専門外で難しい部分も多いですが、信頼できる税理士パートナーと連携することで本業に専念できます。不動産業に強い税理士の選び方のポイントとしてよく言われるのは、業界知識と相談しやすさですが、当税理士事務所はその両面で高い評価をいただいています。消費税対応のみならず、法人税の節税策や将来的な事業承継対策まで含めて総合的にご支援しますので、安心してお任せください。事業承継について詳しくは下記のページをご覧ください。

適切な消費税の納税義務判定とインボイス制度への万全な対応によって、不動産ビジネスの信頼性と収益性を高めていきましょう。私たち税理士法人加美税理士事務所も専門家として全力でサポートいたします。何かご不明点やお困りごとがありましたら、お気軽にお問い合わせください。

不動産業の法人にとって、消費税の計算方法として簡易課税制度を選択できるケースがあります。簡易課税制度とは、本来の実際支払った消費税額に基づく計算（原則課税）ではなく、小規模事業者向けの消費税計算特例として、売上高に業種別のみなし仕入率を乗じて仕入控除税額を算出する制度です。事務負担の軽減策として設けられた制度で、基準期間（前々期など）の課税売上高が5,000万円以下である中小事業者が所定の手続きを行えば利用できます。不動産業の法人でも条件を満たせば選択可能であり、事務負担の軽減だけでなく場合によっては消費税の納税額そのものを抑えられる節税対策となることもあります。

通常、課税事業者は預かった消費税と支払った消費税を個別に計算して差額を納付しますが、簡易課税制度では「預かった消費税額 × みなし仕入率」で求めた金額を支払った消費税額（仕入税額）とみなして計算します。つまり実際の仕入や経費ごとの消費税額は集計せず、業種ごとに定められた固定率を適用して納税額を算定する方法です。これにより、帳簿付けや領収書管理の手間を大幅に削減できる利点があります。対象となるのは基準期間の課税売上高が5,000万円以下の事業者で、事前（適用を受けようとする課税期間の前課税期間中）に税務署へ「消費税簡易課税制度選択届出書」を提出して選択しておく必要があります。

不動産業は多様な収入形態があるため、自社が簡易課税制度を利用できるかどうかは基準期間の売上規模と課税事業者該当性を確認する必要があります。適用要件を満たし届出を行えば、原則課税（実額計算）と比べて簡便な方法で消費税申告が可能になります。ただし、適用後に事業規模が急拡大して課税売上高が基準期間で5,000万円を超えた場合、その課税期間は簡易課税を使えなくなる点にも留意が必要です（基準期間が5,000万円超なら強制的に原則課税に戻ります）。

簡易課税制度では事業の種類に応じて6つのみなし仕入率（事業区分）が定められています。不動産業の場合、基本的には第6種事業（不動産業）に分類され、そのみなし仕入率は40%と規定されています。具体的には、不動産の賃貸収入、物件の仲介手数料、物件管理料などは不動産業として第6種事業に該当し、預かった消費税額の40%が仕入税額（仮払消費税）とみなされる計算になります。例えば、不動産管理会社が受け取った管理料にかかる消費税が100万円であれば、その40万円を仕入にかかった消費税とみなし、差額60万円を納税するイメージです。

第6種（40%）という数字は他業種と比べると低めで、これは不動産賃貸や仲介業は経費（仕入）よりも収益（売上）の割合が高い傾向があるためと考えられます。言い換えれば、不動産賃貸・仲介業では実際にはそれほど多くの課税仕入れが発生しない（または非課税仕入れが多い）ことを前提にした率設定です。しかし、実際には修繕費や管理業務委託費など経費がかさむケースもあるため、一律40%が有利か不利かは事業実態によります。この点は後述するメリット・デメリットの項で詳述します。

不動産業の中でも、土地建物の販売（売買）を行う業態については、取引形態によって簡易課税の事業区分が異なります。同じ「不動産販売業」でも、物件の調達・販売先の形態により第1種から第4種までのいずれかに分類され、みなし仕入率が60%～90%まで変動します。代表的なパターンを整理すると次のとおりです。

• 不動産の仕入れ転売（卸売業的形態）: 他社から購入した土地建物を不動産事業者向けに転売する場合は第1種（みなし仕入率90%）に該当します。不動産事業者相手の卸売にあたるため、高い仕入率が適用されます。
• 不動産の仕入れ販売（小売業的形態）: 他社から購入した土地建物を消費者（エンドユーザー）に販売する場合は第2種（80%）となります。消費者向け小売に該当する位置づけです。
• 建売業（自己建設した住宅の販売）: 自社で建築した戸建て住宅やマンションを販売する場合は第3種（70%）に区分されます。建設業的な要素が強いため製造業・建設業と同じ区分です。
• 上記以外のその他の事業: 上記1～3種のいずれにも属さない不動産関連事業収入は第4種（60%）に分類されます。例えば不動産業者が副次的に営む駐車場業など特殊なケースが該当する可能性があります。

このように、建売・不動産販売業では取引形態によって大きくみなし仕入率が異なるため、自社の売上構成を把握したうえで適切な事業区分を適用する必要があります。例えば、土地付き建物を個人顧客に販売するデベロッパーであれば第2種（80%）適用が基本ですが、自社施工部分がある場合は第3種（70%）として計算する部分も出てくるなど、プロジェクトごとに分類が分かれるケースもあります。不動産業の簡易課税制度の適用にあたっては、これら事業区分の判定を誤ると消費税額に影響するため、税理士法人加美税理士事務所と相談し正確に区分することが大切です。

簡易課税制度には事務負担の軽減以外にも、状況次第で納税額が有利になるメリットがありますが、逆に実態と乖離したみなし率の適用により納税額が不利になるデメリットもあり得ます。導入前にその両面を理解しておきましょう。

メリット:

• 事務作業の簡素化: 実際の経費ごとの消費税額集計が不要になるため、経理負担が大幅に減ります。特に不動産業では領収書の数も多く、課税・非課税の判定も複雑になりがちですが、簡易課税なら売上高だけに基づき計算できるため記帳ミスも減ります。
• 納税額の軽減（場合によって）: みなし仕入率が実際の仕入割合より高い場合、簡易課税を選択した方が納税額が少なくなります。例えば、不動産仲介業では経費率が低めですが第6種のみなし仕入率40%が与えられているため、実際にはそれほど経費がなくても一律40%分の仕入税額控除が認められ、結果として納税額が抑えられるケースがあります。粗利率の高いビジネスほど簡易課税が有利に働く可能性があります。
• キャッシュフローの安定: 簡易課税では大きな設備投資をしても即時に還付を受けることはできませんが、逆に言えば支払消費税が急増した場合でも一定率でしか控除されないため、納税額の変動幅が小さくなります。予測しやすい消費税額で資金繰り計画を立てられる点はメリットと言えます。

デメリット:

• 納税額の増加（場合によって）: みなし仕入率が実際の仕入割合より低い場合、簡易課税にするとかえって納税額が増えてしまいます。不動産賃貸業など第6種（40%）適用事業者でも、大規模修繕や設備投資で経費が多い年は実際の仕入税額が売上の50%を超えることもあり得ます。このような場合、簡易課税では40%しか控除できず、本来より多くの消費税を納めることになります。建売業者など原価率が高いビジネスでは特に注意が必要です。
• 制度選択の縛り: 簡易課税制度は一度選択すると原則2年間は継続適用しなければなりません。途中で事業環境が変わり簡易課税が不利になっても、2年間は原則課税に戻せない（*注: 例外的に基準期間売上高が5,000万円超となった場合は強制的に適用不可）ため、将来の見通し違いによるデメリットが出る可能性があります。
• 大きな仕入税額控除が受けられない: 原則課税であれば設備投資や建物取得の際に多額の仕入税額控除（還付）が受けられますが、簡易課税では一律計算のため高額資産の取得に対する還付は原則発生しません。不動産業では物件購入や建築で数千万円単位の消費税支出が起こり得ますが、簡易課税適用中はその大半を控除できず自社負担になる点はデメリットです。
• 判断の難しさ: 簡易課税の有利不利は事業内容や年度ごとの事情で変わります。不動産業のように課税売上と非課税売上が混在する業種では、売上構成や経費計画を詳細に予測しないと正確なシミュレーションが難しく、判断を誤るリスクがあります。

簡易課税制度を利用したい場合、事前の手続きといくつかの注意点があります。まず手続き面では、制度を適用しようとする事業年度が始まる前日までに所轄税務署へ「消費税簡易課税制度選択届出書」を提出する必要があります。例えば4月決算の法人が令和7年度から簡易課税を使いたい場合、令和6年末（事業年度開始前日である3月31日）までに届出書を提出しなければなりません。この期限を一日でも過ぎるとその期は適用できず、原則課税のまま納税することになります。提出漏れには十分注意しましょう。

また、一度簡易課税を選択すると繰り返しになりますが原則2年間は変更（取りやめ）できません。少なくとも2期分は簡易課税で申告し、その後にやはり不利だと感じた場合には「簡易課税制度選択不適用届出書」を提出して原則課税に戻すことになります（不適用届出も適用開始したい期の前期末までの提出が必要です）。したがって、簡易課税の選択は短期的な損得ではなく少なくとも今後2期の事業計画を踏まえて判断することが重要です。

なお、基準期間の課税売上高が5,000万円以下で適用開始した後、その後の期で基準期間の課税売上高が5,000万円超に達すると、その期は強制的に簡易課税制度は適用不可となります。適用不可となった場合でも選択自体は取り消されず、再び基準期間要件を満たせば自動的に簡易課税に戻ります（2年縛りの期間内であれば）。しかし売上規模の拡大で制度適用が出たり入ったりするのは計算間違いのもとですので、自社の成長見込みも考慮して制度選択・継続の判断を行いましょう。

簡易課税制度を適用するためには、原則として適用を受けたい課税期間開始日の前日までに所轄税務署長あて「消費税簡易課税制度選択届出書」を提出する必要があります。提出期限を過ぎるとその課税期間には適用できませんので、忘れずに期限内提出しましょう。

簡易課税制度の適用可否や有利不利の判断は、不動産業の経理担当者だけで判断するのは難しい場合があります。そこで、消費税の節税対策の一環として、税理士など専門家によるシミュレーションを活用することをおすすめします。専門の税理士であれば、過去の実績や今後の事業計画から原則課税と簡易課税のそれぞれで消費税額を試算し、どちらが有利かを客観的に示してくれます。特に不動産業では年度によって物件の売買状況や投資額が大きく変動するため、毎期ごとに丁寧なシミュレーションを行うことで最適な選択が可能となります。

私たち税理士法人加美税理士事務所では、不動産会社向けに消費税シミュレーションサービスを提供しており、課税・簡易の比較だけでなく、将来の物件購入計画や法人税への影響も含めた総合的な税務プランニングをご提案できます。例えば、来期に大きな開発プロジェクトを控えている建売業者様には、あえてその期だけ原則課税を選択して還付を受け、その後簡易課税に切り替えるといった戦略も考えられます（適用のタイミング調整には2年縛りの考慮が必要です）。こうしたシミュレーションは専門知識と経験がものを言いますので、ぜひ税務のプロにご相談ください。

消費税対策は不動産業の税務戦略の一部に過ぎません。他にも青色申告の活用や法人形態の選択、利益計画に応じた減価償却の調整など様々な節税策があります。節税対策について詳しくは下記のページをご覧ください。

当税理士事務所は不動産会社の税務顧問として、消費税はもちろん不動産業の法人税まで含めたトータルサポートを提供いたします。記帳代行から決算・申告、税務調査対応、将来的な事業承継対策までワンストップで対応可能です。事業承継について詳しくは下記のページをご覧ください。

全国対応でオンライン相談にも対応しておりますので、地域を問わずお気軽にお問い合わせください。不動産業界に強い税理士が丁寧にヒアリングし、御社に最適な税務戦略をご提案いたします。「不動産 税理士を探している」「信頼できる不動産会社の税務顧問がほしい」という方は、ぜひ一度税理士法人加美税理士事務所までご相談ください。

私たち税理士法人加美税理士事務所は、不動産業界に特化した税務サポートを提供しています。不動産会社様が税理士を選ぶ際には、業界に精通した専門家に依頼することが重要です。当税理士事務所に消費税対応をご依頼いただくことで、以下のようなメリットがあります。

税理士法人加美税理士事務所では、不動産業における消費税の特殊性を熟知しています。不動産取引では課税売上と非課税（免税）売上が混在し、一般業種とは異なる複雑なルールがあります。例えば、居住用物件の家賃収入は非課税取引ですが、その賃貸仲介手数料は課税対象になるといった具合に、同じ不動産業でも取引内容によって消費税の扱いが変わります。また、不動産会社は取引金額が大きいため、消費税計算のミスは納税額に直結し経営へ大きな影響を及ぼしかねません。基準期間における課税売上高1,000万円超で課税事業者となり確定申告・納税義務が発生するなど基本的なルールから、不動産特有の例外まで正しく理解しておく必要があります。

• 非課税となる取引例: 居住用住宅の家賃収入、土地の売買代金 など
• 課税となる取引例: 不動産仲介手数料、事務所・店舗など事業用物件の賃貸料、建物の売買代金 など

このように不動産業の消費税は非常に複雑ですが、当税理士事務所は業界専門の税理士として蓄積したノウハウがあります。専門的な視点から課税・非課税の正確な区分や申告書作成を行い、誤りのない消費税申告と適切な節税対策を実現します。一般的な税理士では見落としがちな細かな点も、不動産業に強い税理士だからこそ漏れなく対応できるのです。

私たち税理士法人加美税理士事務所は、会計ソフトが無くても安心してご依頼いただけます。経理ソフトをお持ちでない不動産会社様には、エクセル帳簿等での管理からサポートし、必要な帳簿類を当税理士事務所で整備いたします。一方、既にお使いのソフトがある場合も心配無用です。弥生会計・freee（フリー）・マネーフォワードクラウド会計など主要な会計ソフトに精通しており、データの共有や連携もスムーズに対応可能です。たとえばクラウド会計ソフトをご利用中であれば、招待機能により税理士がリモートで記帳内容をチェックすることもできます。当税理士事務所自体がこれらソフトの活用経験豊富なため、「ソフトの使い方がわからない」「新たに導入すべきか？」といった心配も不要です。お客様の環境に合わせて柔軟に対応しますので、会計ソフトが無くても、またどのソフトをご利用中でも円滑に消費税サポートを開始できます。

税理士法人加美税理士事務所では、完全オンライン対応により日本全国の不動産会社様をサポートしています。遠方のクライアント様でも、インターネットを通じたやり取りで質の高い税務サービスを受けていただけます。具体的には、電子メール・チャットによる資料のやり取りや、Zoom等のビデオ会議システムによる打ち合わせを活用し、来所の手間なく相談・報告が可能です。例えば決算前の打ち合わせや消費税申告の報告もオンライン会議で顔を合わせて行えますので、対面と変わらない安心感があります。また、申告書の提出も電子申告に対応しているため、物理的な距離に関係なく迅速な手続きを実現できます。実際に当税理士事務所では地方の不動産業者様からのご依頼も多数あり、日常的にリモートで円滑なコミュニケーションを取っています。全国対応の不動産業専門税理士として、所在地に関係なくベストな消費税サポートを提供いたします。

私たち税理士法人加美税理士事務所は、初回無料相談を実施しております。不動産会社様それぞれで事業内容や経理体制、消費税のお悩みは異なりますので、まずは無料相談で現在の経営状況やお困りごとをじっくりお聞かせください。その上で、課題に即した最適なサポートプランや改善策をご提案いたします。たとえば「消費税課税事業者になるタイミングを知りたい」「インボイス制度への対応方法が分からない」「不動産業の青色申告で帳簿付けに不安がある」といったご相談にも、一つひとつ専門家がわかりやすく回答いたします。専門用語もできるだけ噛み砕いて説明しますので、税務に不慣れな方でも安心してご相談いただけます。無料相談は何度でも可能ですし、その場で契約を迫るようなこともありません。「まずは話だけ聞いてみたい」という場合でもお気軽にお申し込みください。不動産業に強い税理士が直接お話を伺い、御社の状況に即したアドバイスを差し上げます。ぜひ初回無料相談をご活用いただき、消費税に関する不安をお聞かせください。

税理士法人加美税理士事務所なら、煩雑な経理業務を丸ごとアウトソーシングすることも可能です。不動産会社の経営者様は本業である物件取引や顧客対応に専念したいものですが、消費税の申告まで含めた経理作業には多大な時間と労力がかかります。当税理士事務所にお任せいただければ、日々の記帳から帳簿管理、申告書作成まで一括して対応いたします。「経理の丸投げOK」の体制で、社長様・ご担当者様の負担を大幅に軽減しつつ正確な経理を実現します。

• 日々の記帳代行: 領収書や請求書を基にした会計ソフトへの入力作業を当税理士事務所が代行します。仕訳の科目選定や消費税区分も適切に処理します。
• 月次試算表・決算書の作成: 毎月の試算表や四半期ごとの損益レポートを作成し、経営状況をタイムリーに把握できるようサポートします。年度末には決算書類の作成まで一貫対応します。
• 帳簿書類の整理・保存: 領収書や契約書類などの原始証憑を整理・ファイリングし、税法で定められた期間・方法で適切に保存します。電子帳簿保存法への対応もご相談ください。
• 消費税申告書の作成・電子申告: 課税売上や仕入れ控除税額の計算から申告書作成まで実施し、e-Taxを用いた電子申告で期限内提出を確実に行います。

これら一連の業務をプロに委ねることで、社内では本業に注力しながらも経理・税務面は万全という体制が整います。当税理士事務所は不動産業の税務顧問として多数の実績があり、青色申告の帳簿要件も満たした正確な記帳を行いますので安心です。試算表や帳簿はクラウド共有等で随時ご確認いただけますし、不明点はその都度ご説明いたします。「経理担当者を置けないけど経理品質は維持したい」という小規模企業様にも最適なサービスです。経理のプロによる一括管理で、煩雑な消費税計算・申告もスムーズにクリアしましょう。

私たち税理士法人加美税理士事務所は、最新の税制変更にも対応しており、複雑な区分記載請求書やインボイス制度への対応もしっかりサポートいたします。令和5年10月から始まった適格請求書等保存方式（いわゆるインボイス制度）は、不動産業にとっても大きな影響があります。特に賃貸業や仲介業では取引先からインボイス発行を求められるケースが多く、対応を誤ると取引関係や税額計算に支障をきたしかねません。当税理士事務所では制度開始当初から全国の不動産事業者様から多数のご相談をいただいており、その経験を活かして万全のサポートを提供しています。

• 適格請求書発行事業者の登録支援: 免税事業者の方がインボイス発行事業者になるべきか迷われた場合、売上規模や取引先状況を踏まえてアドバイスします。登録申請手続きもサポートし、必要に応じて届出書の作成代行も行います。
• 請求書フォーマットの整備: インボイス制度に対応した請求書の様式をご提案します。登録番号・取引日付・税込価格と税額の明記など必須項目を満たす適格請求書の発行方法を分かりやすく説明し、自社の請求書ひな型をアップデートします。区分記載請求書等保存方式からの変更点もしっかりフォローします。
• 受領インボイスの保存と税額控除処理: 取引先から受け取ったインボイスの保管方法や、経理処理での仕入税額控除の留意点についても指導します。たとえば不動産オーナー様（貸主）が免税事業者でインボイス未発行の場合の対応策など、業界特有のケースも含めて適切な処理をアドバイスします。

新しいインボイス制度への対応は煩雑ですが、当税理士事務所が一緒に進めますのでご安心ください。書類の整備や社内経理フローの変更までトータルで支援し、消費税の仕入税額控除漏れや取引先とのトラブルを防ぎます。不動産業の皆様が制度移行に乗り遅れないよう、最新情報を踏まえて丁寧にサポートいたします。

では、なぜ当税理士事務所の消費税サポートが多くの不動産会社様に選ばれているのでしょうか。その理由をいくつかご紹介いたします。

私たち税理士法人加美税理士事務所では、不動産業の消費税申告に精通した税理士が直接サポートいたします。担当する税理士は不動産賃貸業・不動産仲介業・建売業などを営むクライアントの申告実務を数多く経験しており、業界特有の申告書様式や計算方法もしっかり把握しています。現在も多数の不動産会社様の税務顧問を務めており、その豊富な経験を活かした的確な申告対応が可能です。たとえば、不動産業者向けの消費税確定申告書や付表の書き方、課税売上と非課税売上の内訳明細の作成方法など一般の税理士が迷いがちなポイントもスムーズに処理できます。また、令和5年のインボイス制度開始に伴う申告書の変更点についても早期から研究・対応済みです。不動産業専門の税理士が対応するからこそ、複雑な消費税申告も安心してお任せいただけます。常に最新の税制改正情報をキャッチアップし、申告漏れや誤りのない万全の体制でサポートいたします。

税理士法人加美税理士事務所は、賃貸仲介・売買仲介・建売（不動産販売）・サブリース（不動産一括借上げ）といった不動産業の各業態に精通しており、それぞれの税務上のポイントを理解しています。不動産業と一口に言ってもビジネスモデルごとに消費税の取り扱いが異なるため、業態別の専門知識が欠かせません。当税理士事務所なら業態ごとの実情に即したアドバイスを受けられます。

• 賃貸仲介: 居住用物件の家賃収入は消費税が非課税ですが、仲介業者が受け取る賃貸仲介手数料は課税対象です。課税・非課税が混在するため、手数料にしっかり消費税を上乗せして請求し、経理処理する必要があります。
• 売買仲介: 不動産売買の仲介手数料は高額になりやすく、その手数料収入は全額課税売上です。土地の売買代金自体は非課税でも、仲介業者の手数料には10%の消費税がかかります。大型の取引では消費税額も数百万円規模になるため、ミスのない計算と請求書発行が重要です。
• 建売（不動産販売）: 建売業では、自社で建築した建物を販売する際の売上は課税、土地部分の売上は非課税となります。建物建築にかかった資材費用等の仕入税額控除が多額になる一方、住宅販売では課税売上とのバランスを考慮した消費税計画が求められます。場合によっては消費税還付を受けられるケースもあり、事前のシミュレーションが重要です。
• サブリース: サブリース業（賃貸物件の一括借上げ）では、サブリース会社がオーナーから物件を借り上げてテナントに転貸します。この際、受け取る家賃とオーナーへ支払う家賃の両方に消費税の問題が絡みます。居住用物件なら転貸家賃は非課税になりますが、事業用物件なら課税になるなど、契約形態によって複雑です。インボイス制度下ではオーナーが免税事業者だと控除不可能な消費税が発生するケースもあり、業態特有の対応が求められます。

このように、当税理士事務所は不動産業の各業態ごとの税務知識が豊富ですので、御社のビジネスモデルに合わせた的確なアドバイスを提供できます。「自社は特殊なケースだから対応できる税理士が少ないのでは？」とご心配の方も、業態別のポイントを押さえた当税理士事務所なら安心です。

税理士法人加美税理士事務所では、万が一税務調査が行われる際にも、税理士がオンラインで調査に立ち会い対応することが可能です。不動産会社にとって税務調査は不安なイベントですが、当税理士事務所がお客様の心強いパートナーとして同席し、的確に対処いたします。たとえお客様と当税理士事務所の所在地が離れていても、Zoom等で税務署担当者との面談に同席し、その場で専門的な受け答えをサポートします。過去の税務調査対応の経験から、不動産業の調査でチェックされやすいポイント（消費税の課税・非課税の区分や帳簿保存状況、契約書の印紙税など）も熟知しておりますので、事前準備の段階から丁寧にアドバイスいたします。

遠方のお客様で「立会いのためだけに税理士に出張してもらうのは難しい」とお悩みの場合でも、オンライン立会いなら移動時間ゼロで対応可能です。当日は画面越しに税務署とのやり取りをサポートし、必要に応じてこちらから追加資料を提示・説明するなど円滑に調査が進むよう取り計らいます。調査官から専門的な質問が出ても、税理士が即座に補足説明できますので安心です。さらに、調査後のフォローまで含めて責任を持って対応します。当税理士事務所の万全の税務調査対策により、遠方の不動産会社様でもリスクに備えた体制を整えることができます。

私たち税理士法人加美税理士事務所は、消費税の還付手続きや簡易課税制度の適用可否についても丁寧にご説明し、最善の選択をサポートします。不動産業では、場合によっては消費税の納税だけでなく還付（払いすぎた消費税の戻し）を受けられるケースもあります。例えば、課税事業者になった初年度に課税仕入れ（建物取得やリフォーム費用等）が売上に比べて多額に発生した場合、決算申告で消費税の還付を受け取れる可能性があります。当税理士事務所ではそうしたケースを見逃さず、必要な手続きを的確に行います。ただし還付申告には細かな要件や税務署からの質問対応が伴うこともあるため、プロの視点で事前準備からサポートし、スムーズに還付を受けられるよう尽力します。

また、基準期間の売上高が5,000万円以下の事業者様が選択できる簡易課税制度についても、適用すべきかどうか一緒に検討いたします。簡易課税制度とは、業種ごとに定められたみなし仕入率に基づいて消費税額を計算する制度で、不動産業の場合は基本的にみなし仕入率40%（=売上額の40%を仕入相当とみなす）が適用されます。計算事務の負担が軽減されるメリットがありますが、実際の仕入れが多い事業者にとっては簡易課税の方が納税額が増えて不利になることもあります。例えば経費があまり掛からない不動産仲介業では、簡易課税を選ぶと仕入税額控除が一律に40%認められるため、本則課税より消費税納税額が少なくて済む可能性があります。このように有利不利の判断が必要なため、当税理士事務所では簡易課税のメリット・デメリットを数字に基づいてわかりやすくご説明し、お客様にとって最適な方法を一緒に考えます。

税務の専門家であっても消費税還付や簡易課税の判断には高度な知識が求められますが、当税理士事務所なら豊富な事例を踏まえて丁寧にアドバイスいたします。結果だけを伝えるのではなく、「なぜその方法が有利なのか」「選ばなかった方の方法だと何が起きるのか」まで噛み砕いて説明しますので、ご納得の上で税務戦略を選択いただけます。複雑な制度上の意思決定も、当税理士事務所が伴走することで安心して進められるでしょう。

税理士法人加美税理士事務所は、現在ほかの税理士とご契約中の方の顧問税理士の変更にも柔軟に対応いたします。「今の税理士は不動産業の消費税に詳しくないので不安」「試算表の見方など基本的な質問をしづらい雰囲気がある」といったお悩みがありましたら、当税理士事務所への顧問変更をご検討ください。当税理士事務所は初歩的な内容からでも丁寧にサポートしますので、「こんなことを今さら聞いて良いのだろうか？」という心配も要りません。過去の帳簿や申告書の内容についても、一つひとつ確認しながら丁寧に引き継ぎます。

実際に顧問変更をされる場合、前任の税理士からの資料受け渡しや、場合によっては会計データのコンバートなどが発生します。当税理士事務所ではそうした引継ぎ作業も含めて代行し、お客様の手間を極力減らします。「専門用語ばかりで説明されて理解できなかった…」というご経験がある方もご安心ください。当税理士事務所は専門知識をひけらかすのではなく、お客様の理解度に合わせて親切・丁寧にご説明することを心掛けています。もちろん、顧問変更に際して不安な点（料金体系はどうなるか、引継ぎ時に漏れがないか 等）は無料相談で遠慮なくお尋ねいただけます。税務顧問の変更は決してハードルの高いことではありません。 当税理士事務所が責任を持ってサポートしますので、安心して一歩を踏み出してください。

私たち税理士法人加美税理士事務所は、小規模な不動産会社様や不動産業を営む個人事業主様にも対応可能な柔軟な顧問契約プランをご用意しています。「不動産会社だから契約料が高額になるのでは？」と心配されるかもしれませんが、ご安心ください。会社規模や業務量、サポート内容に応じて無理のないプランを提案いたします。たとえば仕訳数が少ない小規模企業様であれば決算・消費税申告のみのスポット契約も可能ですし、毎月の記帳代行や経営アドバイスまで含めたフルサポート型の顧問契約も可能です。また、「副業でアパート経営をしている」「不動産投資の初心者だが確定申告だけお願いしたい」といった個人オーナー様向けの単発相談・申告代行にも対応しております。

不動産会社様はもちろん、青色申告で不動産業を営む個人事業主様についても、当税理士事務所の税理士が親身にサポートいたしますのでご安心ください。実際に「サラリーマン大家」として賃貸経営をされている方や、小さな不動産仲介業を開業したばかりの方まで、幅広くご依頼をいただいております。そうした小規模事業者様にも寄り添えるよう、柔軟な顧問契約と手厚いサポート体制を整えております。「自分の規模でも頼んでいいのかな？」という遠慮は無用です。お客様の状況に合わせた最適な関与形態をご提案しますので、まずはお気軽にご相談ください。

税理士法人加美税理士事務所は、将来的な法人成り（法人化）を見据えた消費税の設計・戦略についてもアドバイスが可能です。現在は個人事業主として不動産業を営んでいる方でも、将来会社設立を検討されるケースは多いでしょう。当税理士事務所は創業期からの一貫支援を得意としており、法人化のタイミングや資本金設定と消費税の関係についても的確にアドバイスいたします。

例えば、個人事業から法人を設立する際に資本金を1,000万円未満に抑えれば、設立1期目と2期目は消費税が免除されるという特例（新設法人の2期免税ルール。2期目は例外あり。）があるのをご存知でしょうか。 当税理士事務所では、こうした有利な特例を活かせるよう事前に消費税シミュレーションを行い、最適な法人化プランをご提案します。資本金額の設定や設立時期について、「消費税を何期分納めずに済むか」「免税期間中に設備投資を行えば還付を受けられるか」といった観点から丁寧に検討し、将来的な税負担を最小限に抑える戦略を立てます。

もちろん、法人化後に事業が順調に拡大した場合でも2期目から課税事業者となるケース（特定期間の判定など）や、設立元の法人規模によって免税特例が適用されないケースもあります。当税理士事務所はそうした例外規定やリスクも含めて事前に十分説明し、お客様と一緒にベストな判断をしていきます。個人事業の段階から関与させていただくことで、法人化後も同じ税理士が引き続きサポートできるため、一貫した税務対応が可能です。法人成り後の消費税申告や経理体制の整備まで見据えて支援しますので、創業から成長段階まで長期的に安心してお任せいただけます。

不動産業における消費税は、経営に大きなインパクトを与える重要な要素です。だからこそ、業界に強い専門家のサポートを受けることで、煩雑な実務も確実にこなしつつ有利な制度を活用することができます。不動産業の消費税対応でお困りの際は、ぜひ税理士法人加美税理士事務所にご相談ください。初回無料相談もございますので、気になることがありましたらお気軽にお問い合わせいただければと思います。当税理士事務所が専門家として責任を持ってサポートし、御社の大切な不動産ビジネスを税務面から全力でお支えいたします。