税理士法人加美税理士事務所

副業で不動産所得（家賃収入）があるサラリーマンの方でも、条件を満たせば青色申告を行うことができます。青色申告には、所得税の負担を軽減し将来の税務リスクを抑える様々なメリットがあります。ここでは、サラリーマン大家が青色申告を選択する主なメリットを見ていきましょう。

まず青色申告とは何かを押さえておきましょう。青色申告は、個人事業主や不動産所得がある個人が事前に届出を行い、日々の取引を適切に帳簿へ記録することで、確定申告時に税制上の優遇措置を受けられる制度です。サラリーマンであっても給与以外に事業所得や不動産所得があれば青色申告の対象になり得ます。例えば、副業として賃貸アパート経営をしている場合、所定の手続きを踏めば会社員（給与所得者）でも青色申告を選択可能です。

青色申告に対するよくある誤解の一つに、「自分は会社員だから青色申告は関係ない」というものがあります。しかし実際には、給与所得者であっても20万円超の不動産所得（家賃収入から必要経費を引いた利益）があれば確定申告が必要となり、その際に青色申告を活用できるケースが多いのです。青色申告を利用するためには、後述する開業届と青色申告承認申請書を税務署に提出し承認を受ける必要がありますが、一度承認されれば以降は毎年の確定申告で青色申告特有の控除やメリットを享受できます。

青色申告最大の魅力は、なんといっても所得税の青色申告特別控除が受けられることです。適切な複式簿記による記帳と決算書類の作成・提出を行うことで、確定申告時に最高で65万円（一定の場合は55万円）の所得控除を受けることができます。ただし、不動産所得の場合には事業的規模かどうかで控除額が異なり、一般に「5棟以上の住宅または10室以上のアパート等」の規模に満たない小規模な賃貸経営の場合、特別控除額は最大で10万円となります。つまり物件数が少ないサラリーマン大家さんですと控除額は10万円止まりとなるケースもありますが、それでも白色申告（控除0〜10万円）より有利であり、将来的に物件を増やして事業規模が拡大すれば最大65万円控除の恩恵を受けるチャンスがあります。

さらに、青色申告には損失の繰越控除という大きなメリットもあります。不動産経営では、例えば空室が続いたり修繕費がかさんだ年など赤字（損失）が出ることもあります。青色申告をしていれば、その年の赤字を翌年以降最大3年間にわたって繰り越し、将来の黒字と相殺（控除）することが可能です。例えば今年50万円の不動産所得の赤字が出てしまっても、翌年に不動産所得で50万円の黒字が出れば相殺して税金をゼロにできるわけです（青色申告をしていない白色申告者の場合、赤字の繰越は認められません）。サラリーマン大家にとって、初期投資の減価償却費や不動産取得税、ローン利息で一時的に赤字になるケースは少なくありませんが、青色申告ならその損失を無駄にせず将来の節税に活かせます。

青色申告を行うためには日々の取引を複式簿記で帳簿付けし、貸借対照表や損益計算書を含む決算書類を作成・保存することが求められます。これは一見手間に感じられるかもしれませんが、適切な帳簿管理には次のようなメリットがあります。

• 税務調査リスクの低減：帳簿がきちんと整備されている納税者は、税務署から見ても信用度が高く、申告内容に大きな誤りが生じにくい傾向があります。青色申告で求められる水準で経理を行っていれば、いい加減な記帳のまま申告するよりも税務調査（税務署のチェック）が入るリスクは低くなると考えられます。もちろん青色申告をしていれば絶対に税務調査が来ないというわけではありませんが、日頃から帳簿と証憑類を整備しておけば、万一調査となっても慌てず対応できます（税務調査への備えや対策について詳しく知りたい方は「税務調査の特集ページ」をご覧ください。
• 金融機関・第三者からの信頼向上：貸借対照表や損益計算書を毎年作成しているということは、その不動産賃貸経営の財務状況が一目で分かるということです。追加で融資を受けたい場合や、新たに物件を購入する際に金融機関へ事業実績を示す材料として、青色申告決算書は強力な資料になります。実際、銀行から「しっかり経理している大家さんだ」と評価を受け、融資交渉がスムーズに進んだケースもあります。第三者に対しても、帳簿が整っていることはビジネスの信頼度向上につながります。

このように、青色申告は節税メリットだけでなく、事業管理や対外的な信用面でもプラスに働きます。経理の専門知識に自信がない方もご安心ください。私たち税理士法人加美税理士事務所では不動産投資専門の税理士が親身にサポートし、帳簿の付け方や経理体制の構築についても丁寧にアドバイスいたします。

青色申告のメリットを受けるには、事前の届出が欠かせません。具体的には「青色申告承認申請書」を期限内に税務署へ提出し承認を得る必要があります。また、不動産賃貸を副業として開始するにあたっては「開業届（個人事業の開業・廃業等届出書）」の提出も強く推奨されます。ここでは、青色申告の適用を受けるために必要な手続きとスケジュールについて解説します。

青色申告をするための第一歩が「青色申告承認申請書」の提出です。これは文字通り「青色申告をしたいので承認してください」という申請書で、税務署に出すことで青色申告者としての承認を受けます。提出先はお住まいを管轄する税務署です。

肝心なのは提出期限です。青色申告承認申請書は、青色申告を適用したい年の3月15日までに提出しなければなりません。例えば令和5年分から青色申告をしたい場合は、令和5年3月15日までに申請書を出す必要があります。ただし、年の途中で新たに不動産投資を開始した場合などは例外があります。1月16日以降に開業（不動産賃貸を開始）した場合は、開業日から2か月以内に青色申告承認申請書を提出すればその年分から青色申告が可能です。提出が遅れるとその年は青色申告ができず白色申告になってしまいますので、物件を購入したり賃貸事業を始めたりしたら速やかに手続きしましょう。

提出方法は、大きく分けて窓口提出、郵送提出、オンライン提出の3つです。窓口や郵送の場合は税務署備え付けの様式か国税庁サイトからダウンロードした申請書に記入・押印して提出します。オンライン提出は、国税庁のe-Taxシステムを利用して電子送信する方法です。e-Taxで申請すれば郵送の手間が省け、受付の控えもデータで受け取れるため便利です。税理士法人加美税理士事務所でもe-Taxでの申請方法についてサポートや、代理申請のサポートが可能ですので、お気軽にご相談ください。

不動産投資を始めたサラリーマン大家さんは、個人事業の開業届（正式には「個人事業の開業・廃業等届出書」）も提出しておくことをおすすめします。実は、不動産所得のみであれば開業届の提出は法律上は義務ではありません（事業所得ではないため提出しなくても罰則はありません）。そのため、「届け出なくてもバレないし面倒だから出さない」という方も多いのが現状です。

しかし、税務上のメリットを考えると開業届を提出しておく価値は大いにあります。開業届を出すことで青色申告承認申請を受理してもらいやすくなり、前述した青色申告の各種特典（最大65万円控除や損失繰越など）をフルに享受できるからです。逆に開業届を出していない状態だと、そもそも青色申告を行う前提である「事業を開始した」という事実が税務署に伝わっておらず、青色申告承認申請書を出すタイミングを逸してしまうケースもあります。不動産投資を始めたら、物件の引き渡しを受けてから1ヶ月以内を目安に開業届を提出すると良いでしょう（遅れて提出しても罰則はありませんが、提出が遅いと青色申告初年度の適用を逃す可能性があるため要注意です）。

開業届提出にあたり、会社員の方が気にされる点として「勤務先に副業がバレないか？」という心配があるかもしれません。ご安心ください、開業届を税務署に出したからといってその情報が勤務先企業に通知されるようなことは通常ありません。また、「開業届を出すと税金が高くなるのでは？」という誤解もありますが、それも誤りです。むしろ開業届提出を機に青色申告が可能となり、結果的に節税効果が高まるケースが多いのです。

なお、開業届を出すことと法人を設立すること（法人化）は全く別物です。開業届はあくまで個人事業主として税務署に登録する手続きであり、それ自体で会社を設立するわけではありません。個人事業（不動産所得）の場合、所得税は累進課税で最大税率45%（住民税も含めると55％）にも達しますが、一方の法人税は原則一律で約23%（中小法人の軽減税率適用で年800万円以下の所得は15%前後、法人住民税等を含めた実効税率でも約33％）です。不動産収入が大きく育ってきた場合には法人化することで税率面のメリットが見込めます（この点は後述する「法人化のメリット・デメリットを考える」で詳しく述べます）。まずは個人事業主として開業届を提出し青色申告を活用することからスタートし、将来的な節税策として法人化も視野に入れると良いでしょう。

※賃貸経営における消費税の取扱いについて詳しく知りたい方は、下記のページもご参照ください。

青色申告を行うには日々の帳簿付けが欠かせませんが、「経理なんて苦手…」という方も心配いりません。現代では便利な会計ソフトが充実しており、初心者でも比較的簡単に複式簿記の記帳ができます。私たち税理士法人加美税理士事務所でも、お客様には弥生会計をはじめとした実績ある会計ソフトの活用をおすすめしています。

会計ソフトを導入するメリットは多数あります。例えば、収入や支出を入力すると自動的に仕訳が作成され、貸借対照表や損益計算書もボタン一つで作成可能です。青色申告決算書（不動産所得用）や確定申告書の様式に沿った帳票もソフト上で出力できますので、手書きやエクセル管理に比べ格段に効率的です。また、銀行口座やクレジットカードと連携して自動で明細を取り込む機能があるソフトもあり、家賃入金や経費支出の記録漏れを防ぐことができます。仕訳の科目選びに迷った場合も、不動産所得向けのテンプレートや当税理士事務所から提供する勘定科目セットを使えば、どの費用を何費として計上すればよいかが分かりやすくなります。

弥生会計は不動産業の経理にも対応した定番ソフトで、サポート体制も充実しています。当税理士事務所には弥生会計に精通した税理士・スタッフが揃っており、初期設定から日々の入力方法、決算書の作成までしっかりとサポートいたします。ソフト導入にあたって不安がある方も、専門家の助言を受けながら進めれば安心です。会計ソフトを上手に活用し、帳簿付けを「経営の武器」にしていきましょう。

ここからは、サラリーマン大家さんが年に一度行う確定申告の手順について見ていきます。給与所得と不動産所得をどのように合算して申告するのか、書類作成の際に注意すべきポイントや必要書類、そして提出方法（e-Taxと書面）それぞれの特徴を解説します。副業としての不動産所得がある方にとって、初めての確定申告は不安もあるかもしれませんが、流れを押さえてしまえば難しくありません。私たち税理士法人加美税理士事務所も毎年多くのサラリーマン大家さんの申告をお手伝いしておりますので、ぜひ参考にしてください。

会社員の方が副業で得た不動産収入を申告する場合、給与所得と不動産所得を合算して所得税を計算する必要があります。具体的には、勤務先から年末に受け取る源泉徴収票に記載された給与収入・源泉徴収税額などの情報と、賃貸経営で生じた不動産所得の金額（収入－必要経費）を確定申告書に両方記入します。確定申告書では、給与所得については源泉徴収票を転記する形で所得金額を記載し、不動産所得については別途「不動産所得用の青色申告決算書」または「収支内訳書（白色申告の場合）」を作成してその数字を申告書に転記します。

サラリーマンの場合、給与所得については会社が年末調整を行い既に所得税が源泉徴収されていますが、不動産所得の部分はご自身で申告して清算する必要があります。合算結果、もし副業不動産所得を含めた年間の所得税額が源泉徴収された税額より少なければ還付（払い過ぎ税金の返金）となりますし、逆に多ければ不足分を追加納税する形になります。

ポイントとして、給与と不動産の所得区分ごとに所得控除等が適用され計算されるわけではなく、あくまで最終的な課税所得は合算されます。そのため、不動産所得で赤字が出て給与所得の金額を食い込む形になれば、払い過ぎた源泉税が戻ってくる（節税になる）ことになります。特に減価償却費などで不動産所得がマイナスになるケースでは、給与から天引きされていた所得税が大きく戻ってくる可能性があります。サラリーマン大家にとって、確定申告は税金の精算とともに、給与以外の所得状況を正しく申告する大事な機会です。計算が難しい部分は専門家に任せ、適法かつ有利に申告しましょう。

確定申告書を作成する際には、いくつか事前に用意すべき書類や押さえておきたいポイントがあります。

必要書類のチェックリスト:

• 源泉徴収票（給与所得の証明）：勤務先から交付されたもの。原本を確定申告書に添付（電子申告の場合は内容を入力）します。
• 不動産所得の帳簿（収支記録）：日々の家賃収入や経費を記帳した帳簿類。青色申告の場合はここから青色申告決算書（不動産所得用）を作成します。
• 青色申告決算書：青色申告者は貸借対照表と損益計算書を含む決算書を作成します。不動産所得専用の様式があり、家賃収入や経費内訳、減価償却費などを記載します（税理士法人加美税理士事務所では会計ソフトから自動作成できます）。
• 各種控除証明書：生命保険料控除証明書、地震保険料控除証明書、小規模企業共済掛金払込証明書など、所得控除を受けるための証明書類。給与所得の年末調整で提出済みのものも再度提出は不要ですが、年末調整で処理していない控除があれば申告で適用します。
• 経費の領収書や契約書の控え：不動産所得の必要経費を証明する書類類（リフォーム代の領収書、管理委託契約書、水道光熱費の領収書など）。申告書提出時に添付はしませんが、税務調査で確認される可能性があるため7年間は保管しておきます。
• マイナンバーカードまたは通知カード+本人確認書類：確定申告書にはマイナンバーの記載と本人確認書類の提示/添付が必要です。e-Taxの場合はマイナンバーカードがあると電子署名で本人確認できます。

作成のポイント:

• 青色申告決算書の数字（所得金額や経費明細）は確定申告書第一表・第二表に転記する必要があります。不動産所得欄にしっかり反映させましょう。
• 減価償却費の計算は間違いやすいポイントです。新たに取得した物件がある場合は、減価償却資産の償却費計算明細書も作成して申告書に添付します。会計ソフトを使えば自動計算されますが、耐用年数や取得価額の入力ミスに注意してください。
• 青色申告特別控除額（65万円または10万円）をきちんと計上しましょう。申告書第二表の所得金額欄で、不動産所得から控除額を引いた金額に調整します。65万円控除を適用するには、先述の通り複式簿記による記帳・決算書の添付、電子申告の実施、事業的規模等の条件を満たす必要があります。
• 申告書の用紙は国税庁ウェブサイトからダウンロード可能で、手書き提出もできますが、計算誤りを防ぐため国税庁の確定申告書作成コーナーや市販の確定申告ソフトを利用するのがおすすめです。

書類を一通り作成したら、最後に提出方法を選択します。次項で、e-Tax（電子申告）と紙提出の違いを見てみましょう。

確定申告書の提出方法には、大きく税務署へ書面（紙）で提出する方法と、自宅からe-Tax（電子申告）で提出する方法があります。それぞれの特徴を押さえて、自分に合った方法を選びましょう。

• 紙提出（書面提出）: 確定申告書を紙で作成し、税務署の窓口へ持参するか郵送で提出する方法です。従来からある方法で、パソコンが苦手な方でも手書きや印刷で対応できます。ただし、受付時間内に税務署へ出向く必要があったり、郵送の場合は郵送事故に備えて写しをとって書留郵便で送る手間がかかります。また、青色申告特別控除の満額（65万円）を受けるためには電子申告が推奨されており、紙提出だと控除額が10万円減額（55万円控除止まり）となる場合があります※。
• e-Tax（電子申告）: インターネットを通じて申告データを電子送信する方法です。自宅にいながら24時間申告でき、受付の控えも電子発行されるため非常に便利です。近年はマイナンバーカードを使った認証や、スマホで申告できるシステムも整っており、以前より格段に利用しやすくなっています。e-Taxで申告すれば青色申告特別控除を最大限（65万円）受けられるメリットもあり、青色申告者には原則e-Taxを強くおすすめします。私たち税理士法人加美税理士事務所のお客様にも、初めての電子申告をサポートし、「紙より簡単だった」「もう郵送には戻れない」とご好評をいただいています。また、代理送信による電子申告も承っています。

※2020年度の税制改正により、従来は青色申告特別控除65万円を受けるために電子申告が必須となりました。ただし電子申告をしない場合でも、事前に電子帳簿保存の届出を行い要件を満たせば65万円控除を維持する方法もありますが、一般的にはe-Tax利用が最も簡便です。

以上をまとめると、手軽さ・正確さ・控除額の観点から、サラリーマン大家の方はe-Taxでの申告を検討してみてください。環境の設定や操作に不安がある場合は、税理士が代理送信することも可能ですのでご相談ください。

不動産投資を軌道に乗せるには、日々の帳簿付けと経費管理をおろそかにしないことが大切です。青色申告の65万円控除を受けるには正確な帳簿が必要なのはもちろんですが、日々の経理をきちんと行うことが結果的に節税チャンスを逃さないポイントでもあります。ここでは、サラリーマン大家が押さえておきたい記帳と経費精算の基本について解説します。

前述の「帳簿準備のポイント」でも触れましたが、青色申告で複式簿記を行うなら会計ソフトの活用はほぼ必須と言ってよいでしょう。特に不動産賃貸業は、毎月決まった家賃の入金やローン返済、管理費の支出など、パターン化できる取引が多いので、ソフトを使えば仕訳をテンプレート化して効率的に記帳できます。

弥生会計には、不動産所得者向けに便利な機能がいくつかあります。例えば、毎月発生する家賃収入を自動仕訳登録しておけば、入金日ごとに家賃の仕訳を起票する手間が省けます。また、固定資産台帳を管理する機能があり、建物や設備の減価償却費を物件ごとに計算・集計することが可能です。これにより、決算時に減価償却費を手作業で算出する必要がなくなります。さらには、確定申告書類の様式に合わせたレポート出力機能があるため、青色申告決算書や貸借対照表の作成もスムーズです。

私たち税理士法人加美税理士事務所では弥生会計の導入支援から日々の運用方法まで、きめ細かくサポートしています。例えば、「どの勘定科目を使えばいいかわからない」という方には、不動産投資に特有の経費科目（例：租税公課（固定資産税等）、支払利息、修繕費、管理費 etc.）の使い分けをアドバイスし、科目体系の初期設定をお手伝いします。さらに、毎月のデータ入力後には帳簿データをクラウド経由で共有いただき、税理士が内容をチェック・フィードバックするサービスも提供可能です。ITツールと専門家の知恵を組み合わせて、経理の効率化と正確性向上を図りましょう。

不動産投資における帳簿付けの基本は、「お金の動きを一つ残らず記録する」ことです。具体的なコツをいくつか挙げます。

• 事業用口座を使う: プライベートの出費と賃貸経営の出費をごちゃまぜにしないよう、賃貸物件専用の銀行口座を用意するのがおすすめです。家賃収入や管理費の引き落とし、ローン返済などすべてをその口座で行えば、通帳の記録がそのまま帳簿の元資料になります。事業用クレジットカードを併用するとさらに経費の見える化が進みます。
• 収入と経費を項目別に把握: 家賃収入は物件ごと・月ごとに漏れなく計上しましょう。一方、経費は科目分類を意識して記帳します。例えば、固定資産税や都市計画税は「租税公課」、火災保険料は「損害保険料」、ローンの利息は「支払利息」、管理会社への手数料は「管理費」、修繕費用は「修繕費」という具合です。正確な科目分類は最終的な損益分析にも役立ちます。
• 領収書・レシートにメモ: 経費の領収書をもらったら、その場で「◯◯物件の設備修理」など簡単なメモを書き込んでおきましょう。後から見返したときに何の支出か分かりやすくなります。特にホームセンターやネット通販で買った備品などは、用途を記録しないと忘れがちなので注意です。
• 月次で収支をチェック: 帳簿付けは溜め込むと大変なので、できれば月に一度は収支をソフトに入力して集計しましょう。毎月の家賃収入と経費総額を一覧すれば、物件ごとの採算が見えてきます。年間を通じて黒字・赤字の見通しも立ち、節税策（例えば年内にできる修繕を前倒しする等）を検討する材料になります。

以上のコツを押さえれば、帳簿は単なる作業ではなく自分の資産を守り増やすための経営ツールとなります。最初は慣れないかもしれませんが、習慣化してしまえば難しいことはありません。不安な点は税理士や先輩大家さんに相談し、正しい方法で記帳を進めましょう。

不動産所得の計算上、「何が経費として認められるか」は常に気になるポイントです。経費計上できるものとできないものの代表例を整理してみます。

経費にできる主な支出:

• 固定資産税・都市計画税: 賃貸物件に課される毎年の税金。これは賃貸収入を得るために必要な費用として全額経費になります。
• ローンの利息: 物件購入資金の借入金利息は「支払利息」として経費計上可能です。（元金返済部分は経費になりませんので注意）また、赤字の場合は土地等負債利子に相当する部分については控除できないことに注意が必要です。
• 減価償却費: 建物や設備の購入費用を耐用年数に渡って配分した費用。詳しくは後述しますが、建物本体やエアコン・給湯器等の設備は減価償却という形で毎年経費算入できます。
• 修繕費: 物件の維持・修理のための費用。故障箇所の修理代や原状回復費用など、資産価値を高める目的でない純粋な修理費用は経費になります。
• 管理費・管理委託手数料: 管理会社等に支払う物件管理の委託料や、清掃費用等は経費計上できます。
• 光熱費・通信費: 共用部の電気代や、水道代、賃貸経営に必要な電話・インターネット費用等も按分して経費にできます。自宅を事務所代わりにしている場合、自宅のネット代・携帯電話代などの一部を事業用按分費用とすることも可能です。
• 交通費: 物件の様子を見に行ったり、入居者との打ち合わせに行く際の電車賃・ガソリン代、高速道路料金なども業務上必要なら経費になります。マイカーを主に物件管理に使っている場合は、車両関連費用の一定割合を経費計上する方法もあります。
• 減価償却資産の取得費: エアコン、給湯器、照明器具、家具家電など、一定額以上の資産を購入した場合は即時費用ではなく減価償却で経費化します。ただし10万円未満の備品や消耗品は購入時に全額経費として構いません。青色申告をしていれば30万円未満の資産について年間合計300万円まで一括経費算入できる特例も活用可能です。

経費にできない主な支出:

• 借入金の元本返済: ローンの元本返済部分は資産の形成に充てられるお金なので経費にはなりません（利息部分のみ経費）。
• 所得税・住民税: 個人事業主本人の税金や国民年金保険料等は、不動産収入を得るための費用ではないため経費計上できません（所得控除として税計算上差し引かれるものはありますが、経費にはしません）。
• 私的な経費: 当然ですが、プライベートな支出（家族の食事代、趣味の購入品など）は経費になりません。事業用と私用の区別はシビアに見られます。
• 資本的支出: 建物の価値を高めたり耐用年数を延ばすようなリフォーム・改良工事費は、修繕費ではなく資本的支出とみなされ経費にはできません（資産計上して減価償却する形になります）。例えば、和室を洋室に変更する大規模リフォームや、建物の増築などが該当します。どこまでが修繕費でどこからが資本的支出かは判断が難しい場合もありますので、心配なときは税理士に相談しましょう。

以上のように、「業務に必要な支出」であれば基本的に経費になりますが、「個人的な支出」や「資産価値を増す投資的な支出」は直接の経費にはならないと覚えておきましょう。経費に計上できるか微妙なものは、事前に専門家に確認してから処理すると安心です。

経費をもれなく計上し、税務上も認められる形にしておくには、領収書等の管理と記録付けが重要です。次のポイントに留意しましょう。

• 領収書・レシートは必ず保管: 経費の裏付けとなる書類（領収書、レシート、請求書、契約書コピーなど）はすべて保管します。紙の領収書は日付順や科目別にファイリングしておくと後で探しやすく便利です。7年間の保存義務がありますので、捨てずに保管しましょう。
• 電子データでの保存: 紙の書類が増えて管理が大変…という方は、領収書をスマホで撮影したり、スキャナで読み込んだりして電子データで保存する方法も検討してください。ただし、電子帳簿保存法の要件に沿った形で保存する必要があるため、単に写真を撮るだけではなく適切な管理システムを使うことが望ましいです。会計ソフトによっては領収書画像を仕訳と紐付けて保存できるものもあります。
• 日付と金額、内容の記録: 領収書だけでは何の支出か分からない場合があります。ノートや会計ソフトのメモ欄に、その支出の具体的内容（○月分の電気代、◯◯物件の修理代等）を記録しておくと良いでしょう。後からまとめて精算する際に役立ちます。
• クレジット明細・請求書もチェック: 銀行引落やクレジットカード払いにしている経費も忘れずに。請求書や利用明細書を保存し、領収書同様に扱います。特にインターネットや電話代など領収書が発行されないものは、契約書や申込書などと併せて保管することにより明細書が証憑代わりになります。
• 現金出費は出金伝票でフォロー: どうしても領収書をもらい損ねた現金出費がある場合、出金伝票（メモ帳でも可）に日時・金額・用途を記録しておきましょう。領収書の代わりにはなりませんが、記録が全くないよりはましです。可能な限り現金払いは避け、証拠を残せる支払い方法を使うのが賢明です。

これらを徹底することで、「経費にできるのに記録がないために落としてしまった…」という事態を防げます。せっかくの節税チャンスを逃さないよう、日頃から書類整理の習慣をつけましょう。税理士法人加美税理士事務所でも領収書整理のコツや電子保存のアドバイスをしておりますので、お気軽にご相談ください。

不動産投資の経理において、減価償却と修繕費は非常に重要な概念です。建物や設備の購入費用は一度に経費に落とせず減価償却で少しずつ費用化し、一方で修繕費は発生時に経費計上できます。さらに、修繕費と資本的支出（資本的改善）の線引きも、税務上の争点になりやすい部分です。ここでは、減価償却と修繕費の基本を押さえておきましょう。

減価償却とは、建物や設備といった長期にわたり使用する固定資産の取得費用を、使用可能な期間（耐用年数）に渡って分割して経費として配分していく会計処理のことです。賃貸用不動産の代表例である建物は、購入した年に一度に全額を経費にはできません。例えば3,000万円で購入した木造アパートは、法定耐用年数（木造住宅なら22年）に基づき毎年定められた金額ずつ減価償却費として経費計上していきます。こうすることで、建物の価値の目減りを各年の費用として適切に配分するのです。

減価償却の対象となるのは建物本体だけではありません。構築物（外構や塀など）、設備（エレベーター、給排水設備、エアコンなど）、器具備品（家具・家電等）もそれぞれ耐用年数が定められており、個別に減価償却を行います。賃貸経営では、これらの減価償却費が毎年まとまった額の経費となり、所得税の課税所得を圧縮してくれる効果があります。特に減価償却費は現金支出を伴わない費用（＝キャッシュフローには直接影響しない費用）なので、手元のお金を減らさずに税金を減らせる点が大きなメリットです。

なお、減価償却の方法には定額法や定率法などがありますが、一般的な住宅用建物については現在定額法が用いられています。会計ソフトを使えば、資産の取得年月日や金額、耐用年数を入力するだけで毎年の償却費が自動計算されるので便利です。減価償却費の計上漏れがあると節税の機会を逃してしまうため、取得した資産は必ず固定資産台帳に登録し、忘れずに償却していきましょう。

減価償却の計算には、資産ごとに耐用年数（税法で定められた使用可能期間の年数）を適用する必要があります。例えば、木造住宅は22年、鉄骨造（一定規模以下）は19年、鉄筋コンクリート造マンションは47年といった具合です。中古で物件を購入した場合は、残存耐用年数を一定の計算式で求めて適用します。例えば、木造住宅であれば最短4年になります。

耐用年数と同時に考えるのが償却方法です。個人の不動産所得では、多くの減価償却資産について定額法が適用されます。定額法とは、毎年同じ金額を償却していく方法で、計算が平易である一方、初年度から最終年度まで一定額の費用を計上する形になります。もう一つの定率法（毎年帳簿価額が減っていくにつれ償却額も減少する方法）は、現在では建物には適用されず主に一部の器具備品等に任意適用できますが、個人の場合選択制となっています。

実務上は、特段の理由がなければ会計ソフトの初期設定どおり定額法で処理するのが一般的です。ただし、例えば一括償却資産（取得価額20万円以上〜30万円未満の資産を3年間で均等償却）など、小規模事業者向けの簡便な方法もあります。青色申告をしている場合には前述したように少額資産の特例（30万円未満を即時償却）も活用可能ですので、その年の利益状況に応じて柔軟に選択しましょう。

減価償却は専門的な計算を要する分野ですが、逆に言えば計画的にコントロールできる節税費用でもあります。例えば、「今年は所得が多く出そうだからエアコンを新調して全額償却しよう」「来年以降に向けて今のうちに償却資産を増やしておこう」といった具合です。減価償却費はあくまで会計上の費用配分ですが、賢く活用すれば節税と設備投資のバランスを図る武器になります。

物件の維持管理には修理やリフォームがつきものですが、税務上修繕費として経費計上できるか、それとも資本的支出として資産計上（減価償却）しなければならないかの判断は重要です。基本的な考え方は以下の通りです。

• 修繕費: 建物や設備を元の状態に維持・原状回復するための支出。壊れたり劣化した部分を修理・補修し、機能を回復させるための費用です。例えば、給湯器が故障したので交換した、雨漏りを補修した、空室の原状回復工事（クロス貼替やクリーニング）を行った、などは修繕費となり、発生した年の経費にできます。
• 資本的支出: 建物や設備の価値を高めたり、耐用年数を延長させるような改良・増築等の支出。単なる修理の範囲を超えて資産価値を増加させる投資的な支出です。例えば、古い木造アパートに耐震補強工事を行って耐用年数を延ばした、大規模リフォームで間取り変更し機能・価値を向上させた、新たにエレベーターを増設した、などのケースは資本的支出となり、その支出はその年の経費にはできず資産として計上し減価償却で費用化します。

実務ではグレーゾーンも存在します。たとえば、古くなった設備を新品に交換する場合、それは単なる修理とも取れるし性能向上とも取れます。国税庁の事例では、「おおむね修繕費か資本的支出かの判定基準」が示されており、支出額の大小や工事の内容、効果の及ぶ期間などを総合的にみて判断することになっています。具体例としては「一度に多額（例えば数百万円以上）の修理費をかけて建物全体を改修した場合は資本的支出と推定される」「20万円未満程度の小額な修理は基本的に修繕費で差し支えない」などの目安があります。

大家さんとしては、「これは修繕費になるのか資本的支出扱いなのか？」と迷う場面も多いでしょう。その場合は、工事業者からもらう見積書や請求書の内訳をよく確認してください。単に「リフォーム一式 ○○万円」ではなく、「壁紙張替 ○円、畳表替え ○円、ユニットバス交換 ○円…」など細かく分かれていれば、修繕的部分と資本的支出的部分に分解できる可能性があります。判断が難しいときは、税理士に相談して適切な処理を検討しましょう。私たち税理士法人加美税理士事務所でも過去の事例に基づき、できる限り有利な（経費計上できる）判定ができないかアドバイスいたします。

青色申告の活用以外にも、サラリーマンが副業として行う不動産投資では様々な節税対策が考えられます。税金は利益に応じて増えていくものですが、適切な対策を講じることで法の範囲内で負担を軽減することが可能です。ここでは、副業不動産オーナーに知っていただきたい節税のポイントをいくつか紹介します。

まず何と言っても先述してきた青色申告特別控除のフル活用が基本中の基本です。青色申告をして複式簿記で帳簿をつけ、確定申告書を電子申告すれば最大65万円の所得控除が得られます。この65万円控除は、不動産所得が黒字であればその分だけ課税所得を圧縮し、所得税・住民税を大きく減らす効果があります。

例えば、不動産所得が100万円の人が65万円控除を受ければ、実質所得は35万円となり、その分の所得税・住民税が軽減されます。税率33%の層であれば、ざっと21万円もの節税効果です。これは見逃せません。なお繰り返しになりますが、小規模な賃貸だと控除額は10万円に制限されるケースもあります。しかし10万円でも節税効果はありますし、物件数や規模が増えてきたときに65万円控除をスムーズに適用できるよう、早めに青色申告を始めておくメリットは大きいです。

65万円控除を受けるための条件（期限内の申請、帳簿の備付・保存、電子申告等）は本記事前半で述べましたが、もう一つ専従者給与の活用も条件に絡んできます。事業的規模で家族に給与を払っている場合、その給与の適正さなど一定の要件を満たせば「青色事業専従者給与」として必要経費にできます。これ自体も大きな節税策ですが、専従者給与を支給する場合は必ず青色申告でなければなりません。青色申告の枠組みが、他の節税策の土台にもなっているのです。

青色申告特別控除で事業の所得を減らした上で、さらに各種所得控除を組み合わせれば、確定申告で還付を受けたり納税額を減らしたりできる可能性があります。サラリーマンの方であれば年末調整である程度控除は受けていると思いますが、以下のような控除は確定申告で追加適用できるか改めて確認しましょう。

• 医療費控除: 1年間に一定額以上の医療費を支払った場合、確定申告で医療費控除を申請できます。サラリーマンの場合でも副業の確定申告時に併せて手続き可能です。
• 寄附金控除（ふるさと納税等）: ふるさと納税を行っている場合、ワンストップ特例を使わなかったものは確定申告で寄附金控除として申告します。
• 雑損控除: 災害や盗難などで資産に損害を受けた場合、一定の控除を受けられます。もし賃貸物件で災害被害に遭った場合など、適用を検討します。
• 小規模企業共済等掛金控除: 個人事業主が将来の退職金積立として加入できる小規模企業共済の掛金は全額所得控除になります。賃貸経営が事業的規模であれば加入可能なので、掛金を支払っていれば確定申告で忘れずに控除しましょう。
• 生命保険料控除・地震保険料控除: 年末調整ですでに適用済みの場合は不要ですが、副業開始後に新たに保険加入した場合など未申告の控除があれば適用します。

これら以外にも、住宅ローン控除（自分の自宅の住宅ローンが対象）などサラリーマンとして享受できる税制は併用できます。要は、副業の不動産所得がプラスでもマイナスでも、使える控除は全て使うという発想が重要です。青色申告の控除と各種所得控除を組み合わせ、所得税・住民税の負担を最適化しましょう。税理士法人加美税理士事務所では、確定申告書作成時にお客様の控除漏れがないか丁寧にチェックし、最大限の節税をサポートしています。

節税の基本は、「本来経費にできるものを漏れなく経費計上する」ことです。当たり前のようですが、意外と見落としがちなポイントでもあります。特にサラリーマン大家の場合、本業が忙しくて経理が後回しになると、経費計上漏れが発生しがちです。そこで、必要経費をもれなく落とすための方法を改めて整理しましょう。

• 前述の帳簿付けの習慣化: 定期的に帳簿を付けることで、記憶が新しいうちに支出を記録でき、漏れを防げます。1年前のレシートを見て「これ何だっけ？」と悩む前に、当時の状況をリアルタイムで反映しておくことが大切です。
• 経費科目の洗い出し: 一年間の支出を科目ごとに並べてみましょう。例えば「旅費交通費ゼロだな…あ、そういえば物件見に行ったときの電車賃を計上し忘れている」など、科目ごとに見ると抜け漏れに気付きます。私たち税理士法人加美税理士事務所では決算前に科目別の一覧をお客様に提示し、「この項目で他に計上漏れありませんか？」と確認するようにしています。
• 現金立替や共用費の精算: 管理費や光熱費を一時的に個人が立て替えて払っている場合、それを事業口座への振替や経費計上し忘れることがあります。また、自宅兼事務所の場合の水道光熱費や電話代の按分など、後から按分計算が必要な費用も漏れがちです。これらは決算時にまとめてでも構わないので、経費精算仕訳を忘れず切りましょう。
• 領収書以外の証憑も確認: 銀行振込で支払った費用やクレジット払いのものは、領収書という形で手元に残りません。通帳の振込記録やカード明細を見直し、必要な経費を計上し漏れていないか確認します。特に年払いの火災保険料や、固定資産税の口座引落などは忘れやすいので注意です。

副業で時間が取れない中でも、こうした工夫をすることで経費漏れゼロを目指せます。経費をきちんと計上することは合法的な節税であり、事業の実態を正しく反映するためにも重要です。「こんなものまで経費になるの？」と心配な支出も、とりあえず専門家に相談してみてください。意外なものが経費になるケースもあり、当税理士事務所でもお客様とヒアリングする中で経費算入可能な支出を発見できたことが多々あります。

最後に、副業不動産オーナーが所得税対策としてうまく活用できる具体的な支出例をいくつか挙げます。いずれも必要経費または所得控除となりうるものですので、該当しそうなものは積極的に検討しましょう。ただし、所得税では、収益を得るために”直接”要した費用のみしか必要経費に計上できないことを考慮すると、グレーゾーンに該当するものもありますので慎重さも必要です。

• セミナー参加費・書籍代: 不動産投資に関する勉強のためのセミナー受講料や専門書の購入費は、事業に資する支出として経費計上が認められる場合があります。知識習得も広い意味で事業必要経費です。※グレーゾーンに該当します。
• 旅費交通費: 物件視察や遠方の不動産会社訪問などビジネス目的の旅行費用は旅費交通費として経費になります。出張がてら現地の不動産市場を調査するなど、有意義に使ってみましょう。※グレーゾーンに該当します。
• 青色事業専従者給与: 家族が賃貸経営を手伝ってくれている場合、一定の届け出をしたうえで、その労務に対して給与を支払うことで経費化できます。例えば配偶者に毎月5万円の給与を払えば年間60万円の経費増、かつ配偶者側で所得控除内に収まればご家庭全体で見ても税負担を減らせます。
• 小規模企業共済の掛金: 先にも触れた小規模企業共済は、加入すれば月額最大7万円まで全額所得控除になります。将来の退職金積立にもなり、一石二鳥の節税策です。
• 倒産防止共済（経営セーフティ共済）の掛金: 取引先の倒産に備える中小企業向け制度ですが、個人事業主（事業的規模の大家を含む）も加入可能で、年間最大240万円の掛金を必要経費にできます。途中解約すると収入になってしまいますが、短期的に所得を圧縮したい場合に活用する手もあります。
• 将来の修繕に備えた計画的支出: 年末時点で利益が多く出そうな場合、早めにできる修繕を行って経費を当期に計上するのも一策です。例えば来年やる予定だった外壁塗装を前倒しで今年実施すれば、その分今年の所得が減り節税になります（ただし必要性のない無駄な工事は本末転倒なので注意）。

こうした支出を活用するときは、「節税のためだけに不要な出費をする」のではなく、「将来必要な支出を計画的に前倒しする」「家族への支払いで所得分散を図る」といった事業目的と節税の両立を意識することが大切です。税理士法人加美税理士事務所では、お客様の収支見通しを踏まえた上で最適な節税策をご提案いたします。節税も行き過ぎると本末転倒ですが、適切な範囲でなら賢く利益を手元に残しましょう。

節税対策について詳しくは下記のページをご覧ください。

青色申告には多くの節税メリットがありますが、それらを十分に享受するには正確な経理処理と期限内の手続きが欠かせません。不動産投資に精通した専門家にサポートを依頼することで、面倒な事務作業から解放されるだけでなく、税制上の有利な制度を漏れなく活用できます。ここでは、税理士法人加美税理士事務所に青色申告サポートを依頼する主なメリットを見ていきましょう。

青色申告を始めるには、まず税務署へ青色申告承認申請書を提出し承認を受ける必要があります。この申請書には提出期限が定められており、新たに不動産賃貸業を開始した場合は開業日から2ヶ月以内、既に事業を行っている場合はその年の3月15日（原則として確定申告期限）までに提出しなければなりません。期限までに届出をしないとその年は青色申告が適用できず白色申告になってしまうため、注意が必要です。私たち税理士法人加美税理士事務所では、この青色申告承認申請書の作成・提出手続きも丁寧にサポートいたします。当然、代理提出も可能です。「気づいたら期限を過ぎていて青色申告ができなかった」という事態を防ぐため、開業届の提出とあわせて迅速に手続きを進め、お客様が初年度から青色申告のメリットを享受できるようお手伝いします。また、e-Taxを利用した電子申請方法についてもサポート可能ですので、対面で税務署に行けない方やオンラインで手続きを完結させたい方も安心してご相談ください。提出に不安がある場合でも専門家のサポートがあれば心強く、初めて不動産所得の申告をする方でもスムーズに青色申告を始められます。

不動産投資の税務では、減価償却費や修繕費といった経費の扱いが節税対策の要になります。減価償却費とは物件の購入代金を法定耐用年数にわたって費用配分する経費で、現金支出を伴わないにもかかわらず毎年の所得を圧縮できる強力な節税手段です。一方、修繕費は建物の維持や原状回復のための支出であり、その年の必要経費として全額を落とすことができます。しかし、建物の大型リフォームや設備入替えなど支出内容によっては「資本的支出」（資産の価値を高める投資）とみなされ、修繕費ではなく減価償却の対象となる場合もあります。税理士法人加美税理士事務所では、こうした支出の性質を適切に判断し、減価償却費と修繕費の経費計上を最適化することでお客様の所得税負担を可能な限り軽減します。例えば、グレードアップを伴わない設備交換であれば修繕費として即時経費化する、逆に資本的支出に該当する工事は耐用年数に応じた償却計画を立てて将来にわたり安定した経費計上を行う、といった具合に専門家が戦略的にアドバイスいたします。

また、経費計上の最適化にあたっては減価償却や修繕費以外の費目についても漏れなく対応します。毎年の固定資産税（租税公課）やローン金利（支払利息）、管理会社への委託手数料（管理費）、火災保険料、水道光熱費など、賃貸経営に必要な支出はすべて適切な勘定科目で経費に計上し、青色申告特別控除や損失の繰越控除と組み合わせて最大限の節税効果を引き出します。例えば、減価償却費や諸経費を計上した結果その年の不動産所得が赤字（損失）になっても、青色申告であればその損失を翌年以降3年間にわたって繰り越し、将来の黒字所得と相殺することが可能です。今年大きな修繕をして赤字になった場合でも、翌年以降に黒字が出れば過去の赤字と相殺して税金をゼロにできるため、無駄のない節税につながります。このように当税理士事務所は、不動産投資における経費計上の一つひとつについて専門知識に基づき最適な処理を行い、合法的かつ効果的に所得税対策を実現します。難解な税務用語も具体的な数字や事例を示しながらご説明しますので、「減価償却って難しそう…」という方でも安心して経理をお任せいただけます。

賃貸物件の管理形態はオーナー様によって様々で、物件を自主管理するケースもあれば、専門の管理会社に委託しているケースもあります。私たち税理士法人加美税理士事務所では、どちらの形態であってもスムーズに帳簿付けや経理処理ができるよう柔軟にサポートいたします。

自主管理の場合、入居者からの家賃回収や物件の維持管理、各種支払いなどをオーナー自身で行うため、日々発生する取引を正確に記帳していく必要があります。領収書や請求書の整理、現金の出納管理など、煩雑になりがちな経理作業も当税理士事務所にお任せいただければ、記帳代行という形で専門スタッフが迅速かつ正確に帳簿へ反映します。例えば、毎月の家賃収入や管理費の収受状況、修繕や備品購入にかかった費用などをまとめてご提供いただければ、こちらで適切な勘定科目に仕訳して会計ソフトへ入力し、試算表や損益計算書の形で経営状況を見える化いたします。経理の時間を大幅に節約できますので、その分をご自身の本業や物件運営に充てていただけます。

一方、管理会社に委託している場合でも、安心してお任せください。管理会社から送られてくる月次レポートや年間収支報告書、管理費・修繕費の明細などを基に、当税理士事務所が正確に仕訳処理を行います。管理会社を通していると、一見オーナー自身で経理する部分は少ないように思えますが、実際には確定申告に向けて各種書類をまとめたり、管理会社からの報告に基づき資産計上のうえ減価償却費を計算したりする作業が必要です。私たち税理士法人加美税理士事務所が間に入ることで、管理会社から受け取った情報を整理・分類し、不動産所得の計算に直結する形で帳簿に落とし込みます。複数の物件や管理会社がある場合でも一元的にデータを管理し、「どの物件にどれだけ経費がかかっているか」「年間の収支はプラスかマイナスか」といったポイントをわかりやすいレポートでご提供可能です。

さらに当税理士事務所では、自主管理・委託管理の別を問わず、オーナー様ご自身で経理ソフトに入力を行っている場合の経理サポートも充実しています。「この支出はどの勘定科目にしたらいい？」「管理会社からの振込額と家賃明細が合わないがどう処理すべき？」といった日々の疑問にも、不動産経理に精通した税理士・スタッフが丁寧にお答えします。必要に応じて領収書整理のアドバイスや経費計上ルールのレクチャーも行い、オーナー様が無理なく経理を続けられるようサポートいたします。弥生会計などの市販ソフトやクラウド会計サービスをご利用の場合もデータ連携や共有に対応できますので、二重入力の手間なく税理士チェックを受けることができます。自主管理の大家さんから「経理は全部お任せしたい」という方、あるいは管理会社委託中の方で「報告資料を基に最終的な申告書作成だけ依頼したい」という方まで、お客様それぞれのニーズに応じて柔軟に対応いたします。

青色申告の承認を受け、日々の帳簿付けが完了したら、年に一度の確定申告を行う必要があります。不動産所得がある方の確定申告では、青色申告特有の決算書類（貸借対照表や不動産所得内訳書など）を作成し、最終的に所得税の申告書へ反映させる一連の作業が求められます。これらの書類作成は専門知識が必要なうえ、税制改正による様式変更なども適宜フォローしなければならず、個人で対応するのは容易ではありません。税理士法人加美税理士事務所にご依頼いただければ、日々の記帳から決算整理、確定申告書類一式の作成まで一括対応いたします。お客様に行っていただくのは、領収書や通帳のコピー、賃貸契約書など必要資料をご準備いただくことくらいで、あとは当税理士事務所が責任をもって申告書類を仕上げます。

書類が完成したら、提出の段階までサポートするのが当税理士事務所の特徴です。確定申告書類一式は紙での提出だけでなく、近年は電子申告（e-Tax）による提出も一般的になっています。電子申告を行えば、自宅にいながらオンラインで申告が完了し、還付がある場合の処理もスピーディーです。当税理士事務所では、電子申告の方法に不慣れな方のために初回の設定から送信手続きまでサポートしており、「思ったより簡単だった」「郵送より便利」とご好評をいただいています。税理士が代理送信する形での電子申告にも対応可能ですので、「自分では電子申告の環境を用意できない」という方でも安心です。もちろん従来どおり書面での申告をご希望の場合も、提出用の用紙を整えてお渡ししますので、後は税務署へ郵送または持参するだけで済みます。

確定申告の期限は毎年原則3月15日と定められており、この期限を過ぎると無申告加算税や延滞税といったペナルティが課される可能性があります。特に不動産投資は本業等で忙しくつい申告が後回しになってしまったり、「今年は赤字だから申告しなくてもいいのでは？」と誤解されたりして、期限に遅れてしまうケースが散見されます。しかし、たとえ赤字でも確定申告は必要ですし、青色申告の損失繰越など有利な制度を使うためには期限内申告が大前提です。税理士法人加美税理士事務所では、お客様の申告漏れを防ぐため年末頃から決算と申告書作成の準備に着手し、余裕をもって期日までに電子申告または書面提出を完了させます。「忙しくてつい後回しにしていたら期限を過ぎていた」という事態をプロのサポートで未然に防ぎ、無申告リスクを徹底回避します。また、申告内容に関しても税理士が事前に綿密にチェックを行い、控除漏れや誤りがないよう努めています。例えば、医療費控除や住宅ローン控除など不動産所得以外に適用可能な所得控除がある場合も見逃さず確認し、適法かつ最大限有利な申告書に仕上げます。「提出して終わり」ではなく、提出後に万一税務署から問い合わせがあった際の対応についてもアドバイスいたしますので、確定申告が初めての方でも最後まで安心してお任せください。

不動産オーナーの中には、「近くに不動産に強い税理士がいない」「忙しくて対面で打ち合わせする時間が取れない」といったお悩みをお持ちの方も多いでしょう。私たち税理士法人加美税理士事務所は東京・銀座に拠点を置いていますが、全国対応かつフルリモート完結のサポート体制を整えており、日本中どこからでも質の高い税務サービスをご利用いただけます。

当税理士事務所では、電話やメール相談はもちろん、ZoomやGoogle Meetといったオンライン会議ツールを用いたオンライン面談に日常的に対応しています。初回のご相談から契約後の打ち合わせ、資料のやり取り、申告書の確認まで、基本的にリモートで完結可能です。例えば北海道や沖縄など遠方のお客様でも、資料はPDFや写真データでご提出いただき、リアルタイムで画面共有しながら帳簿の説明や節税策のご提案を行うことができます。移動時間や交通費をかけることなく専門家のサポートが受けられるため、地方在住のオーナー様にも大変喜ばれています。

また、日中はお勤めなどでお忙しい方のために、柔軟な対応を心がけているのも当税理士事務所の特徴です。事前にご予約いただければ、平日夜間や土日のご相談にも対応可能な場合がありますので、「仕事の後にゆっくり相談したい」「週末にまとめて経理の話を聞きたい」といったご要望にもお応えできます。メールでの質問には原則24時間以内に回答し、緊急の際はチャットツール等で迅速に連絡を取るなど、お客様のニーズに合わせたコミュニケーションを重視しています。

全国対応・リモート対応であってもサービス品質に妥協はありません。やり取りする資料については機密保持に十分配慮し、暗号化メールやクラウドストレージを活用して安全かつスピーディーに送受信します。必要に応じて郵送や対面でのサポートも組み合わせ、お客様が最も安心できる方法で業務を進めます。たとえ遠方でも、「不動産投資に強い税理士に相談したい」というお気持ちに応えるべく、私たち税理士法人加美税理士事務所は万全の体制でサポートいたします。場所や働き方の制約を超えて、ぜひお気軽に専門家の力をご活用ください。

以上のように、青色申告に関する手続きから経理代行、確定申告書の作成提出代行まで、私たち税理士法人加美税理士事務所は不動産投資家の皆様を総合的にバックアップしています。では、数ある税理士事務所の中で当税理士事務所の青色申告サポートが選ばれるのはなぜでしょうか。不動産賃貸業に特化した専門家集団としての強みや特徴を、いくつかのポイントに分けてご説明します。

不動産投資には、他の事業にはない独特の税務ルールや節税手法が存在します。例えば、住宅の家賃収入は消費税非課税である点や、物件購入時には登録免許税・不動産取得税など特有のコストがかかる点、将来的に売却すれば譲渡所得（分離課税）の計算が必要になる点など、多岐にわたる知識が求められます。税理士法人加美税理士事務所には、不動産投資に精通した経験豊富な税理士が在籍しており、不動産賃貸業ならではの節税ポイントから注意すべき税務リスクまで、総合的にアドバイスできる体制を整えています。

当税理士事務所は法律の範囲内で活用できるあらゆる節税スキームについて知見を持ち、お客様それぞれの状況に応じた最適なプランをご提案します。例えば、所得税・住民税を軽減するための必要経費の計上徹底は基本中の基本ですが、それだけでなく、場合によってはサブリース契約の活用や個人と法人の間での物件売買による損出し（法人成り時に個人資産を売却して譲渡損を出すスキーム）など、不動産投資ならではの高度な節税策についてもアドバイス可能です。さらに、節税メリットだけに飛びつくのではなく、税務調査リスクとのバランスにも配慮するのが当税理士事務所のポリシーです。無理のあるスキームを乱用すれば後々税務署から否認されたり調査対象となったりするリスクが高まります。そこで、当税理士事務所はこれまでの豊富な実績に基づき、「ここまでは許容範囲だが、このラインを超えるとリスクが大きい」という勘所を踏まえた上で節税対策を講じます。節税効果と税務コンプライアンスの両立を図るアプローチは、お客様からも「安心して任せられる」とご評価いただいております。単年度の節税だけでなく、中長期的に見て最も利益が残るよう総合的にプランニングいたしますので、不動産投資に関する税金のことなら何でもお気軽にご相談いただけます。

不動産オーナーの経理を効率化するうえで、会計ソフトやITツールの活用は欠かせません。私たち税理士法人加美税理士事務所は、会計ソフト業界で実績がある弥生会計をはじめ、freee（フリー）やマネーフォワードクラウドといったクラウド会計ソフトにも精通しており、お客様のご希望に合わせて柔軟に対応いたします。

「ソフトの使い方がよく分からない」という初心者の方には、ソフト選定のお手伝いから初期設定、基本的な入力方法まで丁寧にサポートします。当税理士事務所には弥生会計の操作に熟達した税理士・スタッフが揃っており、物件情報や科目体系の登録、期首残高の設定など、導入時につまずきやすいポイントもマンツーマンでフォローいたします。例えば、「管理費はどの勘定科目にすればいいの？」「固定資産税はまとめて租税公課で良いのか？」といった疑問には、不動産業に特有の科目選択や費用配分ルールを分かりやすくご説明し、お客様専用の勘定科目セット作成もお手伝いします。最初に科目や仕訳ルールをしっかり決めておくことで、後々の帳簿作成がぐっと楽になります。

すでに何らかの会計ソフトをご利用中の場合もご安心ください。税理士法人加美税理士事務所は主要なソフトであればデータ形式や操作性を把握しており、クラウド共有機能等を通じてお客様のデータを直接チェックすることも可能です。たとえば、毎月お客様に入力いただいた帳簿データをクラウド経由で送信していただき、当税理士事務所で内容を確認・修正点があればフィードバックする、といったオンライン完結のレビューサービスも提供しています。これにより、日々の記帳はお客様ご自身で進めつつ、専門家のダブルチェックによってミスや抜け漏れを防ぐことができます。もちろん「ソフトへの入力作業自体を任せたい」という場合には、当税理士事務所側でデータ入力から決算書作成まで一貫対応することも可能です。その場合でも、お客様はインターネット越しに最新の経営数値をご確認いただけますので、リアルタイムな業績把握に役立ちます。クラウド会計の導入支援や、紙の領収書をスマホ撮影してデータ化するアプリの活用方法など、ITに不慣れな方にもわかる言葉でサポートいたします。最新のテクノロジーと専門家の知恵を組み合わせ、経理業務の効率化と正確性向上を実現することが、当税理士事務所の強みです。

青色申告サポートを含む確定申告代行だけでなく、将来を見据えた長期的な税務戦略まで相談したいというオーナー様には、私たち税理士法人加美税理士事務所との税務顧問契約をおすすめしています。顧問契約を結んでいただくことで、単発の申告業務に留まらず1年を通じて継続的なサポートが受けられ、節税対策や経営判断をタイムリーに行うことが可能になります。

不動産投資は物件の購入・売却や事業規模の拡大といったイベントが将来的に発生し得るため、それらを見越した税務プランニングが重要です。税理士法人加美税理士事務所は、顧問税理士として月次の帳簿レビューや四半期ごとの節税アドバイスを行いながら、お客様の資産状況や市場環境の変化に応じた長期戦略を一緒に考えていきます。例えば、物件数が増えて賃貸規模が大きくなってきた場合には、所得分散や管理効率化の観点から法人化（資産管理会社の設立）を検討するタイミングかもしれません。その際は、個人と法人それぞれのメリット・デメリットを丁寧にシミュレーションし、無理なく段階的に法人化へ移行する方法をご提案します。法人成りのベストな時期や、法人設立後の役員報酬・所得配分の決定、個人所有資産の法人への移管スキームなどについても、豊富な実績■基づきアドバイスいたします。「いつかは会社を作った方が良いのだろうか？」という漠然としたお悩みも、専門家に相談することで明確な判断材料が得られるでしょう。

また、長期的な視野には事業の承継や相続も含まれます。不動産という資産を運用する以上、将来オーナー様がご高齢になった際の事業承継対策や、万一の相続発生時に備えた相続税対策も視野に入れておく必要があります。顧問契約をいただいていれば、そうした将来の節目に向けても早め早めに対策を講じることが可能です。たとえば、生前にお子様へ資産を移転する計画や、不動産管理法人の株式評価を引き下げる措置など、専門知識が不可欠なテーマについても継続的にサポートします。顧問契約により常に最新の情報を共有し、お客様の人生設計や資産形成プランに沿った税務戦略を二人三脚で構築できる点は、継続サポートならではの大きなメリットです。青色申告の枠を超え、将来の法人化から世代間の資産移転まで視野に入れた総合的な支援体制で、不動産投資ビジネスの発展を末長くバックアップいたします。

不動産所得を含む事業を継続していると、まれに税務調査（税務署による申告内容の確認）が実施されることがあります。不動産投資は減価償却費などによって赤字申告が続くケースもあり得るため、「いつか調査が来るのでは」と不安に感じるオーナー様もいらっしゃるでしょう。税理士法人加美税理士事務所では、日頃の経理指導からいざという時の対応まで、税務調査リスクへの備えを万全に整えています。

まず、平時から帳簿書類の整備を徹底することで調査リスク自体を抑えるよう心がけています。青色申告では複式簿記による帳簿作成や証憑書類の保存が義務付けられていますが、これは単に義務を果たすだけでなく、きちんと経理をしている納税者として税務署からの信用度が高まる効果があります。当税理士事務所がお手伝いする帳簿は、科目の選択から仕訳の根拠まで税法に則って作成されており、数字の裏付けとなる契約書・領収書類も適切にファイリングするよう指導しています。「経理は専門家に任せてしっかりやっている」という状態を築くことで、いい加減な申告をしている納税者に比べて調査対象に選ばれにくくなる傾向があります（もちろん青色申告だから絶対に調査が来ないとは限りませんが、備えがあれば万一調査となっても慌てず対応できます）。

そして実際に税務調査が入る際には、税理士が窓口となって対応することでオーナー様の負担を極力軽減します。当税理士事務所はこれまで多数の不動産オーナーの税務調査立会い・事前対策を行ってきた豊富な実績があり、「どのような資料を用意すべきか」「どんな質問が来やすいか」といったノウハウも蓄積しております。調査が決まった段階で速やかに過去の申告内容と帳簿を再点検し、指摘を受けそうなポイントがあれば論拠となる資料を揃え、事前にお客様とシミュレーションを行います。当日は税理士が調査官とのやり取りの前面に立ち、専門的な質疑には適切に回答しつつ、お客様にも分かりやすく状況をご説明します。遠方の方でもオンライン会議システム等を活用したリモート調査の立会いが可能ですので、物理的な距離に関係なくサポートいたします。過去には「税理士さんが同席してくれて心強かった」「一人では到底対応できなかったので助かった」というお声も頂戴しています。

さらに、調査後のフォローも欠かしません。万一修正申告や追徴課税が発生した場合には、その計算確認や今後の対策についても責任を持ってアドバイスいたします。税務調査は誰にとっても緊張するイベントですが、専門家のサポートがあれば過度に恐れる必要はありません。税理士法人加美税理士事務所と一緒に日頃から適切な経理と申告を行い、いざという時も落ち着いて臨める体制を整えておきましょう。

現在すでに税理士や会計事務所と契約している不動産オーナーの方で、「不動産に強い税理士に切り替えたい」「他の専門家の意見も聞いてみたい」とお考えの方もいらっしゃるでしょう。私たち税理士法人加美税理士事務所は、そうした税理士変更やセカンドオピニオンのニーズにも対応しており、安心してご相談いただける体制を整えています。

不動産投資の規模拡大に伴い、これまでお願いしていた顧問税理士では専門知識が十分でないと感じ始めたり、節税提案が物足りなくなったりするケースがあります。また、法人化後も個人時代からの税理士にそのまま依頼しているものの、法人税の申告やグループ全体の最適化に不安を覚えて相談先を変えたい、といったご要望も実際に寄せられています。当税理士事務所には、不動産賃貸業専門のセカンドオピニオンとしてお問い合わせをいただくケースが増えており、現在の税務方針や申告内容を客観的に診断したうえで、より良い改善策をご提案するサービスも提供しています。

セカンドオピニオンのご依頼では、まず直近の申告書や試算表、物件明細などをご提示いただき、不動産投資の状況と税務申告内容を詳細に分析します。その上で、「この経費はもっと計上できる余地があるのではないか」「青色申告特別控除の適用条件を満たしていないが手続きを忘れていないか」「法人と個人の損益配分を変えれば節税効果が出る可能性がある」など、現在の体制で見落とされているポイントがないかチェックします。私たち税理士法人加美税理士事務所は、不動産税務の観点から現状を多角的に診断し、必要に応じて現在契約中の税理士さんとの交代についても円滑に進められるようサポートいたします。

税理士変更に際しては、今までの帳簿データや申告書控えを引き継ぐ手続きなど、不安要素があるかもしれません。しかし当税理士事務所では、過去分の会計データの移行や不足資料の洗い出し、新任税理士として税務署等への届出（税理士変更届）まで含めてトータルサポートしますので心配無用です。セカンドオピニオンとしてご相談いただいた後、正式に顧問契約となった場合でも、顧問料のお見積もりやサポート範囲について事前に明確にご提示しますので、費用面でも安心して乗り換えていただけます。「今の税理士には言いにくいけど…」というちょっとした疑問や不満でも構いませんので、不動産投資に特化したプロの意見を聞いてみたい方はぜひ一度お問い合わせください。お客様にとって最善の体制で不動産事業に取り組めるよう、親身になってご相談に応じます。

専門特化した高品質なサービスをご提供する一方で、税理士法人加美税理士事務所の料金は相場よりリーズナブルであることも選ばれる理由の一つです。不動産所得の確定申告代行や顧問業務の報酬相場は、物件数や業務範囲によっても異なりますが、当税理士事務所ではできる限りコストパフォーマンスに優れた料金プランをご提案しています。初めて税理士に依頼する方でも料金面のハードルを感じにくいよう、明瞭な料金体系と無理のない月額プランを整えております。

例えば、個人の不動産オーナー向けの青色申告サポートプランでは、記帳代行から確定申告書提出までを一括で含めたパッケージ料金を設定し、物件の戸数や取引ボリュームに応じて適正なお見積もりを提示いたします。他の業種に比べて仕訳パターンがある程度決まっている不動産賃貸業だからこそ、効率化できる部分は効率化し、その分価格に反映させる努力をしています。また、「日々の記帳は自分で行い、決算と申告書作成だけお願いしたい」「法人と個人2つの申告をまとめて頼みたい」といった個別のニーズにも対応できる柔軟なサポート内容を心がけています。サービス内容を取捨選択することで費用を抑えることも可能ですし、逆にフルサポートで手厚いサービスを受けたい場合にはそのご希望に沿ったプランをご用意します。料金とサポート範囲については事前に丁寧にヒアリングし、契約後に「ここまでお願いできると思っていなかった」「追加料金が発生してびっくり」ということがないよう十分に説明いたします。

さらに、初回のご相談は無料で承っていますので、料金面でご不明な点があればお気軽にお問い合わせください。大切な不動産収入を安心して任せられるかどうかは、サービス内容だけでなく費用対効果も重要な判断基準かと思います。当税理士事務所は「専門性が高いのに料金が良心的」とのお声を多くいただいており、長期的なお付き合いの中でご満足いただけるよう努めております。適正価格かつ納得感のあるサポート内容で、不動産投資家の皆様の青色申告と税務全般を全力でバックアップいたします。

税理士法人加美税理士事務所の青色申告サポートサービスは、不動産投資に特化した専門知識と親身な対応で、お客様の賃貸経営を力強く支援します。青色申告の初歩的な疑問から高度な節税相談までワンストップで対応できる体制がありますので、「不動産投資に強い税理士のサポートを受けてみたい」という方はぜひ一度ご相談ください。全国どこからでもオンラインでご依頼いただけます。当税理士事務所がサポートに入ることで、税務の煩わしさから解放され、本業や次なる投資に専念できる環境を整えます。不動産投資における税務のパートナーとして、私たち税理士法人加美税理士事務所は皆様のお役に立てることを心より願っております。