税理士法人加美税理士事務所

法個売買スキームとは、個人オーナーから法人への不動産売却によって節税を図る手法です。たとえばサラリーマン大家である個人が、自身で設立した不動産管理法人（資産管理会社）に賃貸用不動産を売却します。形式上は通常の売買契約と同じ流れで行われ、個人（売主）と法人（買主）との間で物件の売買契約を締結し、物件の名義を法人へ移転します。法人側は購入資金を銀行融資や親法人からの借入で調達し、個人に代金を支払います。その結果、不動産の所有権が個人から法人へ移り、以後の家賃収入は法人が受け取る形になります。

売却スキーム実行後は、個人オーナーは売却代金を手にする一方、法人は物件からの家賃収入を得て経費を差し引いた利益に法人税が課税されます。個人オーナーは売却代金を使って借入の返済や相続税の納税資金に充てたり、あるいは法人から役員報酬や配当という形で資金を受け取ったりすることが可能です。なお、個人から法人への名義変更手段としては売買のほか「贈与」や「現物出資」といった方法も理論上あります。しかし、贈与は多額の贈与税負担が現実的でなく、現物出資は不動産鑑定費用など手間とコストが大きいため、適正価格での売買による移転が一般的です。

個人所有から法人所有に切り替えると、不動産の管理・運用面でいくつか特徴的な変化があります。まず、賃貸借契約や管理契約の名義が法人となるため、入居者や管理会社との契約主体が法人になります。法人名義で物件を保有することで、企業として金融機関と取引実績を作れるため、融資条件が改善する可能性があります。一方で、法人では決算ごとに会計帳簿を作成し税務申告を行う必要があり、専門的な経理処理が求められます。個人とは異なり、法人独自の会計基準やルール（減価償却方法、引当金計上など）に従って経理を行わなければなりません。

また、法人名義で不動産を所有する最大の特徴は、経費計上できる範囲が広がる点にあります。個人の場合、家賃収入から差し引ける経費は物件の維持管理費や借入金利、減価償却費などに限られ、最終的な不動産所得はすべて個人の課税所得になります。しかし法人では、オーナー自身への役員報酬（給与）を経費計上できるほか、業務に関連する車両費・ガソリン代や接待交際費、通信費なども会社の経費として落とすことが可能です。例えば、法人が所有する不動産を自社の役員や従業員の社宅にすれば、固定資産税や減価償却費は法人の損金（経費）となります（その代わり社宅として使う役員には一定の賃料相当額が課税されます）。このように法人を通じた不動産管理は、経費や契約面で個人とは異なるメリット・ルールがありますが、その分専門知識が要求される点が特徴です。

法個売買スキームが不動産投資家に注目される主な理由は、所得税の節税効果と相続税対策の二点です。まず節税効果について、個人の高額な不動産所得を法人に移すことで、累進課税で最大55％にも達する個人の税率（所得税45％＋住民税10％）を法人税等の実効税率（おおむね33％前後）に抑えられる可能性があります。特に年収や家賃収入が増えて課税所得が4,000万円超（最高税率帯）になると、半分以上が税金に消えてしまうため、多くの富裕層オーナーが合法的かつ合理的な節税策として法人活用を検討しています。法人化によって所得分散や経費算入が柔軟にできる点も、節税上の大きな魅力です。

もう一つの注目理由が相続・事業承継対策です。個人で不動産を所有している場合、その評価額に基づいて高額な相続税が課される恐れがあります。しかし生前に不動産を法人へ移しておけば、相続時には不動産そのものではなく法人の株式を相続する形となり、評価額を抑えられるケースがあります。例えば、法人が不動産購入のために借入をしている場合、法人株式の評価上は物件価値から負債を差し引いた純資産で算定されるため、個人が直接不動産を持っているよりも相続税評価額を低減できるのです。さらに、法人に移しておけば物件を複数の相続人で株式として分散所有することも容易になり、争族防止に役立つ場合もあります。

法個売買スキームの最大のメリットは、不動産収入に対する税率を下げられる可能性があることです。個人の不動産所得は総合課税されるため、他の給与所得等と合算されて高額所得者ほど重い税率が適用されます。一方、法人の不動産所得（事業所得）は原則一律の法人税等の税率で課税されます。具体的には中小法人であれば年800万円までの所得に約15%（法人税15%に地方法人税等を含め実効税率約21%）、800万円超部分に約23%（実効税率約33%）という区分税率が適用され、個人の高い累進税率と比べて低く抑えられるケースが多いです。特に個人の課税所得が900万円を超える層では所得税率（33％超、住民税含め約43％以上）が法人税率より高くなるため、法人化の節税メリットが大きくなります。私たちの経験でも、給与所得と不動産所得を合算すると課税所得1,000万円超となるサラリーマン大家の方は、法人化による手残り改善効果が顕著です。

さらに法人化すると、所得分散や所得控除の余地が広がる点も節税のポイントです。法人からオーナーや家族に役員報酬を支払えば、その分法人の利益を圧縮できるうえ、受け取った給与所得は所得控除の適用や配偶者控除の活用が可能です。たとえば配偶者を役員にして給与を支給すれば、夫婦それぞれの所得控除を受けられ、家計全体の税負担を抑えられます。また、法人は決算期の調整によって利益を翌期に繰り延べたり、生命保険の活用で一時的に損金（経費）を計上して後年度の利益と相殺するといった柔軟な節税策も取りやすいです。経費計上できる範囲も個人より広く、役員報酬や各種手当、福利厚生費などを活用することで、トータルの税引後キャッシュフローを最大化しやすくなります。要するに、法人化は単なる税率差だけでなく税務戦略の幅を広げる点で節税対策上の大きな意義があります。

個人と法人の税率の違いを具体的な数字で比較してみましょう。下表に、課税所得に対する税率構造の違いと関連ポイントをまとめます。

ケース比較： 例えば、年間の不動産所得（経費控除後利益）が1,000万円出るケースを考えます。個人で1,000万円の不動産所得があると、他の給与所得と合算されて最高税率（45%＋住民税等）に達すると仮定すれば、追加の税負担は約550万円にもなります。一方、これを法人で受け取った場合、1,000万円の利益に対する法人税等は約300万円程度で済みます。法人が支払った後の手取り利益700万円を役員報酬や将来の退職金支給で適切に配分すればトータル税負担は個人で直接所得を得た場合より低く抑えられる可能性が高いです。実際には社会保険料負担なども考慮する必要がありますが、高収入帯では法人経由の方が手元に残る割合が増えるケースが多いのです。

もちろん、所得規模が小さい場合には法人化のメリットが相対的に薄くなる点に注意が必要です。例えば、不動産所得が年数百万円程度で他の所得も少ない方は、個人の税率自体が低いため法人税との差が小さく、法人維持コストを考慮するとかえって不利になる場合もあります。私たち税理士法人加美税理士事務所では、お客様の収支シミュレーションを行い、どの程度の規模・所得水準から法人化による節税メリットが見込めるかを具体的に試算しております。

減価償却費の計上による節税効果にも、法個売買スキームは有利に働くことがあります。個人で長年保有し十分に償却が進んだ物件でも、法人が新たに購入すれば取得価額に基づいて減価償却計算をやり直すことになります。多くの場合、中古物件を法人が取得すると耐用年数が短く設定されるため、個人で持ち続けるより償却費を加速計上できる可能性があります。例えば築22年の木造アパート（法定耐用年数22年）を個人から法人へ売却したケースでは、法人側では4年で建物の取得価額を償却でき、個人で保有し続けた場合に比べて年間経費を大きく増やせます。償却費が増えるということは課税所得が圧縮されることを意味しますので、節税効果を早期に享受できるメリットとなります。

また、法人化に伴って活用可能になる税務上の特例も見逃せません。「相続税の取得費加算」の特例はその代表例で、個人が親から相続した不動産を相続後3年以内に売却する場合には、支払った相続税額を譲渡費用に加算できる制度です。これを用いることで、相続人である個人オーナーが物件を法人へ売却するときの譲渡所得税を大幅に軽減できます。結果として、売却益にかかる税負担を抑えながら法人への資産移転と納税資金の確保が可能になります。さらに法人では、租税特別措置法に基づく各種の減税策（中小企業投資促進税制による特別償却、即時償却や税額控除など）を利用できる場合があります。例えば老朽化した建物を法人が耐震改修した場合の特別償却や、一定のエコ設備投資の即時償却制度など、個人では享受しにくい減税メリットを享受できる可能性があります。これら特例の適用有無はケースバイケースですが、法人化によって税務プランニングの選択肢が増える点も利点と言えるでしょう。

不動産を法人所有に切り替えることは、資産の分散管理やリスクの遮断にも役立ちます。個人と法人で財産を分けて持つことで、万一どちらかで訴訟や債務問題が発生した際に、他方への波及リスクを抑える効果が期待できます。例えば、不動産を所有する法人がテナントから損害賠償請求を受けた場合、その責任は基本的に法人に限定され、個人の他の財産への直接的な影響を避けられます（もちろんオーナー個人が連帯保証人になっている借入などがある場合は注意が必要です）。逆にオーナー個人が何らかの事故や負債で経済的に行き詰まっても、法人名義の資産は直ちに処分対象にはならず、法人として事業を継続できる可能性があります。

また、資産管理の効率化という観点でも法人所有はメリットを発揮します。本業を持つ企業経営者の方にとっては、本業とは別に不動産管理専門の法人を設立し、グループ内で役割分担することで経営資源を最適化できます。例えば、本業法人がオフィスとして利用する不動産を資産管理会社が保有し、本業法人はその賃料を支払う形にすれば、本業側は賃料を経費計上しつつ資産管理会社に利益を移転できます。グループ全体として税負担とリスクをコントロールしやすくなるでしょう。さらに複数の物件を所有するオーナーは、物件ごとに所有法人を分けることで不動産ごとの採算管理やリスク切り離しが可能です。ある物件の経営不振が他の物件に波及しないよう法人ごとに防火壁を設けるイメージです。ただし法人を増やしすぎると管理コストも増大するため、税理士法人加美税理士事務所ではオーナー様の資産規模やリスク許容度に応じた最適な法人スキームを提案しております。

資産分散の観点では、法人化によって金融機関からの融資枠拡大が期待できる場合もあります。個人だと年収や信用情報により融資上限がありますが、法人格があることでプロジェクトファイナンス的に融資を受けやすくなるケースがあります（ただし設立間もない法人では代表者の個人保証を求められることが一般的です）。複数の銀行と法人・個人を使い分けて融資交渉することで、結果として総借入可能額が増える例もあります。こうした資産形成の加速も、法人活用次第では可能となるでしょう。

法人化に際して忘れてはならないのが、青色申告の承認を受け適切な税務メリットを享受することです。法人・個人を問わず事業所得を扱う場合、青色申告を行えば帳簿作成や申告の適正さと引き換えに各種特典が受けられます。法人の場合、設立から原則2か月以内に所轄税務署に「青色申告承認申請書」を提出すれば、その事業年度から青色申告法人として認められます。青色申告の最大のメリットの一つは欠損金（赤字）の繰越控除です。青色申告の法人は、発生した欠損金を最長10年間にわたり繰り越して、将来の黒字と相殺することができます（※2025年時点、中小法人は100%、大法人は一部制限あり）。不動産投資は減価償却費や金利負担により初期年度は損失が出ることも少なくありませんが、法人であればそれを将来の利益と相殺し、トータルで課税所得を抑えることが可能です。個人の場合も不動産所得で赤字が出れば他の所得と損益通算できますが、通算しきれない損失の繰越控除は事業的規模要件を満たすなどの条件下で最長3年までとなっています。繰越期間や柔軟性の面で、法人青色申告の方が有利と言えます。

さらに青色申告法人は、30万円未満の少額減価償却資産の全額損金算入や、貸倒引当金の法定繰入、事業税の損金算入など、税法上の優遇措置をフルに活用できます。個人事業の青色申告特別控除（最大65万円控除）のような直接的控除は法人にはありませんが、その代わり経費計上や損金算入できる範囲が広く、結果として税負担軽減につながります。また、決算確定から2ヶ月以内に納税額を計算・申告すれば良いため、損金計上のタイミングを調整しやすいのも法人経営の強みです。例えば決算前に修繕工事を実施して損金を作る、賞与引当金を設定する、役員退職金の支給を計画するといった手段で利益圧縮が図れます。これらはすべて適法な範囲内での節税スキームですが、個人でできることには限度があるため、法人ならではのメリットと言えるでしょう。

なお、法人化した後は毎年の決算申告を適切に行い、青色申告の恩恵を継続して受けることが重要です。青色申告の承認取消しを受けると繰越欠損の控除などができなくなってしまいます。私たち税理士法人加美税理士事務所では、法人化後の記帳・決算・申告まで包括的にサポートし、お客様が長期にわたり税務メリットを享受できるようお手伝いいたします。

大きな節税メリットが得られる法個売買スキームですが、その実行方法によっては税務上のリスクも伴います。税務調査で問題視される代表的なポイントの一つが、不自然な価格設定や収支配分による租税回避です。たとえば、個人から法人へ物件を売却する際に市場価格とかけ離れた安値や高値を設定した場合、税務署からその取引の実態を疑われる可能性があります。極端なケースでは「実質的に贈与（または利益移転）した」と見なされ、個人側・法人側それぞれに追加課税が生じるリスクがあります。実際、過去には不動産管理会社を使った節税で、相場とかけ離れた高額な管理料を自社に支払い所得を圧縮する手法が試みられましたが、税務署から否認されています。法人と個人の取引が同族間取引（オーナーとその会社の取引）である以上、税務当局は常に「恣意的な税負担の回避」が行われていないか目を光らせています。私たちも、お客様には適正な手続きと相場に見合った条件設定で進めるよう強調しており、曖昧な取引は後々トラブルの元となるため避けるべきです。

税務調査でチェックされるポイントとしては、他にも法人設立や物件売買の動機があります。例えば、節税以外に事業上の合理的理由がないようなケース、単に税金を減らすためだけに複雑なスキームを組んでいる場合には、経費や損失計上の妥当性について厳しく問われる可能性があります。「行為計算否認」といって、法人税法上不自然な取引はなかったものとみなされる制度もあります。実務上すぐ適用されるものではありませんが、税負担を不当に減少させることのみを目的としたスキームだと判断されれば、何らかの形で否認リスクが伴うことは念頭に置くべきです。税理士法人加美税理士事務所では、お客様に対し税務上問題となりにくいスキーム設計や適正証拠の整備（不動産鑑定評価書の取得や取締役会議事録の作成等）を強く推奨しています。適切に実行すれば法個売買スキーム自体は合法で有効な節税策ですが、「やり過ぎ」は禁物であり、税務当局の目線を常に意識することが大切です。

前述のとおり、個人と法人の間で行う不動産売買では価格設定が極めて重要です。親族間・同族会社間の売買は第三者間の取引と異なり、利害が一体化しているため恣意的に価格を操作できてしまう余地があります。しかし、税務上は「あくまで時価で売買が行われた」ものとして扱われるのが原則です。したがって、もし実際の売買価格が時価とかけ離れている場合、その差額について課税上不利益が生じます。具体的には、売買価格が不当に安い場合、本来もっと高値で売れる資産を安く譲り渡したとみなされ、差額相当が贈与（または寄附金）扱いになる可能性があります。個人オーナーから法人への低廉譲渡は、個人から法人への利益供与＝隠れた出資とみなされ、法人側では受贈益計上による法人税課税、個人側では贈与税の課税といった事態も起こり得ます。

逆に、売買価格が不当に高い場合も注意が必要です。個人が法人から相場以上の高額代金を受け取った場合、個人側は譲渡所得税の増加で直ちに多額の税負担を負うことになりますし、法人側は簿価を超える部分について減価償却に過大な費用を計上することになり将来の損金算入が否認されるリスクがあります。売買価格についても同様に、客観的な評価額（不動産鑑定評価、路線価・固定資産評価額、市場実勢など）を参考に合理的な範囲内で設定することが肝要です。必要に応じて不動産鑑定士や税理士の助言を仰ぎ、エビデンスを残しておくことで、後日の税務調査でも説得力を持って説明できるでしょう。

なお、適正価格で売買した場合でも、売却益が出れば個人に譲渡所得税が課され、損失が出れば個人側で譲渡損を申告することになります。したがって価格設定＝税額シミュレーションとも言えます。どのくらいの価格で売買すると譲渡益にいくら税金がかかり、その後法人でどの程度節税できるのか、トータルでメリットが出るのかを事前に試算することが重要です。税理士法人加美税理士事務所でもシミュレーションのお手伝いをしておりますが、特に5年未満の短期所有物件の場合、譲渡所得に39％もの税率がかかる点を踏まえ、タイミングや価格を慎重に検討しています。

法人を設立・維持することによるコスト増も、このスキームのデメリットとして押さえておく必要があります。まず、法人設立時には定款認証や登録免許税など数十万円程度の初期費用がかかります。そして設立後は、毎年最低でも約7万円の法人住民税（均等割）が赤字であっても課税されます。さらに決算申告のために税理士に依頼すれば年間数十万円の顧問料が必要となる場合もあり、会計ソフトを用いて自社で対応するにしても相応の手間と知識が求められます。また、オーナー自身が法人から役員報酬を得る場合、給与所得として社会保険料の負担が発生します。役員報酬が高額になると個人・法人それぞれで保険料負担が増えますが、法人が負担する社会保険料も全額損金算入できるとはいえ、キャッシュアウト（支出）としては大きな負担となります。特にサラリーマン大家の方は、本業の給与ですでに社会保険に加入しているため、副業の資産管理会社から報酬を取ると二重加入になるケースもあり注意が必要です。このように、法人を維持するための固定費用は確実に発生するため、節税効果と天秤にかけて採算が合うか検討しなくてはなりません。

また、一度法人に移した資産を再度個人に戻すことは容易ではない点も留意してください。例えば将来「法人ではなく個人で持っていた方が良かった」と思っても、法人から個人への資産移転にも売買や清算分配といったプロセスが必要で、再度コストや税金が発生します。法人を清算する場合、残余財産を個人が受け取るとみなし配当課税や清算所得課税が課されるなど、出口戦略にも税金が付きまといます。さらに法人化後に利益が出続ければ、将来的に内部留保金が蓄積しますが、それをオーナー個人が引き出すには配当や役員報酬、退職金で取り崩す必要があり、それぞれ株主課税・所得税課税が発生します。つまり、法人で利益を貯めても個人で使う段階で二重課税になる可能性があり、長期的視野で税コストを考えることが重要です。

総じて、法人スキームはメリットも多い反面「維持費用がかかる」「柔軟性に欠ける」という側面があります。私たち税理士法人加美税理士事務所では、法人化による節税額と諸コスト・リスクを総合的に比較し、お客様にとって本当にメリットが出るかを慎重に検討しています。

法個売買スキームを実行する際には、初期段階で発生する各種税負担にも目を向ける必要があります。個人から法人へ不動産を売却すると、まず個人側に譲渡所得税（不動産売却益に対する所得税・住民税）が生じます。譲渡益とは売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いた利益ですが、仮に利益が出れば、その金額に対して5年超所有なら約20％、5年以下の短期所有なら約39％もの税率で課税されます。これは給与などにかかる総合課税とは別枠の高い税率です。したがって、物件が値上がりしている場合ほど売却時にまとまった税金を支払うことになり、節税メリットとの損得計算が必要です。特に短期保有物件をすぐ法人に売ると重税を課されるため、長期譲渡に切り替わる5年超まで待ってからスキームを実行する方もいます。

次に、法人側には物件を取得することで不動産取得税と登録免許税が課されます。不動産取得税は都道府県税で、不動産の固定資産評価額に対して通常4％（住宅用特例があれば軽減あり）の税率で一度だけ課税されます。取得後半年から1年程度で納税通知書が届き、数十万円〜数百万円規模の納税が必要になるケースが多いです。また、登録免許税は所有権移転登記の際にかかる国税で、評価額の2％が標準税率です（住宅用家屋の場合軽減措置で評価額0.3％などあり）。これらは節税スキームを実行するいわばコストであり、将来の節税効果と比較衡量しなくてはなりません。

さらに契約書に貼付する印紙税（数万円～数十万円）などの諸費用負担の増加もあります。司法書士への登記依頼費用も必要です。こうした費用の総額は物件価格や依頼内容によりますが、数百万円単位のキャッシュアウトになることも珍しくありません。

また、二重課税の問題も考慮に入れるべきです。法人が物件を取得して以降は、家賃収入に法人税等が課されますが、その利益をオーナー個人が取り出す際には給与なら所得税、配当なら配当課税が生じます。結果として法人段階＋個人段階で合計の税負担を見ると、当初の想定ほど節税になっていないケースも起こりえます。特に将来、法人が物件を第三者に売却した場合、法人には約30％の譲渡益課税がかかり、残った利益を個人が配当でもらえばさらに20％前後の課税がされます。個人で直接長期譲渡した場合の20％課税と比べてトータルでは高税率になってしまう可能性もあります。従って、「いずれ物件を売却して現金化する予定があるのか、それとも次世代まで法人で保有し続けるのか」といった将来計画まで踏まえて総合的に判断することが重要です。

このように、法個売買スキームには実行時および将来的に様々な税負担増加要因があります。それらを差し引いてもメリットが大きいと判断できる場合に初めて有効な節税策となります。税理士法人加美税理士事務所では、物件ごとの譲渡所得税試算や取得税・維持コストをすべて織り込んだシミュレーションを行い、お客様に「本当に得をする法人化か」を丁寧に検証しています。メリット・デメリットを正確に把握した上で意思決定することが、失敗しない節税の秘訣です。

以上、法個売買スキームの概要からメリット・デメリットまで専門的に解説しました。当税理士事務所ではサラリーマン大家の方、資産管理会社をお持ちの方、事業オーナーやシニアの不動産オーナーの方それぞれの状況に応じた最適なスキームを提案しております。「自分の場合は法人化すべきか？」「具体的な進め方を知りたい」等ございましたら、お気軽にご相談ください。私たちと一緒に、将来を見据えた賢い不動産投資の戦略を立てていきましょう。

副業で不動産投資を行うサラリーマン大家（個人事業主）の方は、本業の給与所得と不動産所得が合算されるため、高額な税負担に悩まされがちです。また、本業が忙しい中で賃貸経営の帳簿管理や確定申告を行う必要があり、時間的・専門知識的な負担も大きくなります。副業大家として不動産投資と税務を両立させるには、税理士など専門家のサポートを得て適切な節税対策を講じることが重要です。私たち税理士法人加美税理士事務所では全国対応で副業大家さんの税務相談を承っており、初回無料相談もございますのでお気軽にお問い合わせください。

サラリーマン大家の皆さんが直面する主な税務上の課題には、次のようなものがあります。

• 税率負担の増加: 給与所得に不動産所得が上乗せされることで累進課税により税率が上がり、不動産投資の利益に高い所得税・住民税がかかります。特に本業の収入が高い方ほど、不動産収入に対する税率も最大55%程度（所得税45%＋住民税10%）に達し得るため、税負担が重くなります。
• 経理・申告の負担: 本業の傍らで確定申告の帳簿付けや必要書類の準備をするのは大変です。減価償却費や借入金利、管理費など多岐にわたる経費を漏れなく計上する必要があり、税務調査で指摘を受けないよう正確な処理が求められます。記帳や領収書整理に時間を割けず、結果として申告漏れや計上漏れが生じるリスクもあります。
• 節税策の情報不足: 副業大家向けの節税対策（青色申告の活用、住宅ローン控除や減価償却の最適化、配偶者との所得分散など）について、十分な情報やノウハウを持たないまま自己流で申告しているケースも多いです。本来受けられる控除や特例を見逃していたり、逆に誤った節税スキームに乗ってしまうリスクもあります。

こうした課題に対し、副業大家さんには「確定申告の適切なサポート」と「将来を見据えた節税戦略」が必要です。税理士法人加美税理士事務所では、忙しいサラリーマン大家の方でも安心して申告が行えるよう、クラウド会計ソフト（弥生会計など）への入力方法指導から税額シミュレーションまできめ細かく対応しています。また、日々の記帳代行や帳簿チェックを行うことで、税務調査にも耐えうる正確な申告体制を整えます。税務調査について詳しくは下記のページをご覧ください。

副業でも不動産投資に強い税理士のサポートを受けることで、税負担を軽減しつつ安心して賃貸経営に専念できるでしょう。

副業大家の税務を語る上で、青色申告の活用は欠かせません。青色申告とは、一定の帳簿管理と申請を行うことで税務上のメリットを受けられる申告方法です。具体的には、最大65万円の青色申告特別控除を所得から差し引けるほか、万一赤字（損失）が出た場合に最長3年間の損失繰越が可能になります。例えば減価償却費や空室による赤字が生じても、青色申告なら翌年以降の不動産所得や給与所得と相殺して税負担を減らすことができます。さらに、家族をご自身の不動産管理業務に従事させて給与を支払う青色事業専従者給与制度も利用可能です（一定の事業的規模である場合）。これにより、配偶者や親族に適正な給与を支払って所得を分散し、所得税の節税につなげることもできます。

税理士法人加美税理士事務所では、青色申告の新規届出から帳簿作成、決算書・申告書の作成まで一貫してサポートしています。
青色申告について詳しくは下記のページをご覧ください。

例えば複式簿記が初めての方でも、弥生会計などのソフト導入支援や仕訳指導を行い、確定申告時に必要な書類をきちんと整備できるようお手伝いします。また、不動産所得に関連する様々な経費（減価償却費、ローン利息、固定資産税、管理費、修繕費など）の漏れがないようチェックし、合法的に税負担を軽減できるよう適切にアドバイスします。例えば住宅ローン控除との併用可否や、消費税が課税されるケース（駐車場収入や事業用物件の賃貸等が一定規模を超える場合）についても個別に検討し、必要に応じて事前対策を講じます。
消費税について詳しくは下記のページをご覧ください。

税理士のサポートを受けることで、申告漏れやミスを防ぎつつ、忙しい中でも確実に確定申告を済ませることができるでしょう。

副業大家として物件数や規模が拡大してくると、「法人と個人の間で物件を売買して所得を分散させる」という手法が検討に上がります。これを業界では「法個売買」と呼びます。簡単に言えば、現在個人名義で保有している不動産を自分の資産管理会社（法人）に売却し、家賃収入が個人から法人へ移るようにするスキームです。個人から法人への売却によって、個人側には売却代金が入り一時的に譲渡所得税が発生する可能性がありますが、以後の家賃収入は法人に帰属するため個人の所得税負担を抑える効果が期待できます。

所得分散のメリット: 法人税率（中小法人の場合おおむね20〜23%程度、実効税率で最大約33％）と個人の所得税率（最大55%）を比較すると、一定以上の所得については法人課税の方が低率です。法個売買によって家賃収入の一部を法人に移せば、個人で課されていた高率の所得税・住民税を法人税率に置き換えることができ、グループ全体での税負担が軽減されます。また、法人に移した不動産は購入時の評価額で再度減価償却計算を行えるため、個人で長年所有して減価償却が進んだ物件でも、法人側で新たに償却費を計上し直して経費を増やすことが可能です。償却費が増えれば法人の課税所得が圧縮され、結果として税負担の軽減につながります。さらに、法人に利益を貯めれば、その資金をもとに新たな物件取得や事業拡大に充てることができるという資金繰り上のメリットもあります（個人で高額納税して手元資金を減らすよりも、法人内に利益を残した方が次の投資原資を確保しやすくなります）。

注意点とシミュレーションの必要性: 一方で、法個売買には譲渡益課税や各種コストも伴います。個人から法人へ物件を売却する際、売却益が出れば個人に譲渡所得税（不動産の譲渡税率：長期所有で約20%、短期所有で約39%）が課されます。また、法人側でも不動産取得税（固定資産税評価額の3〜4%）や登録免許税、印紙税などの初期コストが発生します。金融機関から見れば所有者が変わるため、法人で改めて融資を組み直す必要があり、場合によっては個人保証や金利上昇を求められるケースもあります。関連当事者間取引となるため、売買価格は適正な時価で設定する必要があり、恣意的に安価に売却すると贈与認定、逆に高価に売却すると法人への寄附金（利益調整）認定など、税務上のリスクもあります。このように、法個売買の判断には綿密なシミュレーションが不可欠です。私たち税理士法人加美税理士事務所では、現在の収入規模や保有資産、将来計画を踏まえ、法個売買を行った場合の節税シミュレーションを作成いたします。個人で保有を続けた場合との比較シミュレーションを行うことで、何年で初期コストを回収できるか、トータルでどれほどの節税メリットが得られるかを定量的に検証します。その上で、法人化によるメリットが明確に上回る場合には、法人設立サポートから物件売買契約時の税務アドバイスまでトータルで支援いたします。また、法人個人間売買が難しい場合にはサブリーススキームを導入すると節税効果を得られる場合もあるため、こちらも検討してみるといいでしょう。
法人化について詳しくは下記のページをご覧ください。

サブリーススキームについて詳しくは下記のページをご覧ください。

副業サラリーマン大家の方でも、将来的に規模拡大を目指すならば、早めに専門家と相談して不動産投資の法人化を視野に入れることをお勧めします。

すでに自身の不動産投資を法人化しているサラリーマン大家の場合、個人と法人の二つの所得区分を使い分けるステージに入っています。この段階では、法人を活用した本格的な不動産投資戦略を検討することで、さらなる節税や資産形成の効率化が図れます。一方で、法人運営に伴う経理・税務の複雑化にも注意が必要です。私たち税理士法人加美税理士事務所では法人化後の経理体制構築や各種届出、継続的な税務顧問としてのサポートも行っており、全国対応でリアルタイムな相談に応じています。ここからは、法人化済みの大家さん向けに、法人をフル活用する具体的なポイントを解説します。

法人化したことにより、サラリーマン大家さんは不動産投資用の法人（不動産会社）という新たな器を手に入れました。法人を活用することで、個人ではできなかった様々な戦略が可能になります。

• 税率メリットの享受: 前述の通り、法人税率は一定の利益までは約20%と低めに抑えられており、大きな利益が出ても上限でも33%程度です（中小法人の場合、年800万円超の部分に23.2%の法人税＋地方税）。一方、個人の所得税・住民税は累進課税で最高55%に達します。不動産法人を使えば、家賃収入に対して個人より低い税率で課税してもらえるため、所得規模が拡大した場合の節税効果は絶大です。
• 経費計上の幅: 法人にすると交際費や旅費交通費、通信費等、業務に関連する支出を法人経費として計上しやすくなります。個人事業主時代にはプライベートと事業の区分が曖昧になりがちな費用も、法人名義で支出することで明確に経費認定されるため、結果として可処分所得の増加につながります。ただし、あくまで事業に必要な支出に限られる点は個人と同様であり、私的費用を計上すると税務上否認されるリスクがあるため注意が必要です。
• 資金調達と信用力: 法人を持つことで、金融機関からの融資枠が広がるケースもあります。個人では年収や勤続年数、年齢などで融資上限が設定されることがありますが、法人なら事業計画や収益性次第で比較的大きな融資が受けられる可能性があります。また、決算書を金融機関に提出して実績を示すことで、法人としての信用力向上にもつながります（この点は後述の「信用力向上と融資活用」で詳説します）。

もっとも、法人を活用した場合でも、「個人」と「法人」のどちらで不動産を保有すべきかの判断は物件ごとに異なります。収益性の高い物件は法人に移して低税率で運用し、逆に減価償却による赤字計上を狙う物件は個人に残して給与所得と相殺するなど、両者を使い分ける戦略も考えられます。例えば築古で減価償却費の大きい物件を個人で保有すれば、個人の給与所得と相殺して所得税を減らせますし、高収益の新築物件は法人に持たせて法人税課税にすることで全体の税率を下げられます。このように柔軟なプランニングができる点も、既に法人化されている大家さんが検討すべき税務戦略の一つです。税理士法人加美税理士事務所では、お客様の保有資産と収入構成を分析し、法人と個人のポートフォリオ最適化についてアドバイスを行っています。

不動産投資会社を運営する上で、役員報酬と配当のバランスは重要な検討事項です。法人の利益をどのようにオーナー個人に振り分けるかで、トータルの税負担が大きく変わります。

役員報酬を活用した所得移転: サラリーマン大家さんご本人が不動産法人の代表取締役である場合、ご自身に役員報酬（給与）を支給することができます。役員報酬は法人にとって損金（経費）となるため、その金額分だけ法人税が軽減されます。一方、受け取った個人側では給与所得として課税されます。給与所得には給与所得控除（収入に応じた一定の控除）が適用されるため、同じ額を法人に残すよりも税引き後手取りが増える効果があります。ただし、既に本業の給与収入が高額な場合、その上に役員報酬を加えると個人の所得税率がさらに上昇する点には注意が必要です。また、日本の社会保険制度上、社長など役員に給与を支払うと、その役員は社会保険（健康保険・厚生年金）への加入義務が生じます。他社に勤めて社会保険に入っているサラリーマンであっても、自社から役員報酬を受け取る場合は原則として自社分の社会保険料の負担が必要です（二重加入となり負担増となるケース）。このため、副業の不動産法人ではあえて代表者の役員報酬をゼロ（無報酬役員）とし、利益は法人内部に留保する方針を取る方もいらっしゃいます。役員報酬ゼロであれば社会保険料は発生せず、法人に溜まった利益は配当や将来の退職金として引き出すまで課税を繰り延べできます。

配当金の活用: 不動産法人の利益をオーナー個人に還元するもう一つの方法が配当です。また、配当には社会保険料がかからないメリットもあります。配当金は法人で税引き後の利益から支払われ、法人側では経費になりません。受け取った個人は配当所得として課税されますが、上場会社と異なりオーナー社長が100%出資する同族会社からの配当は総合課税扱いとなり、配当控除の適用が制限されます。総合課税では高税率が課される場合があるため注意が必要です。

家族への所得分散: 役員報酬・配当戦略の中で見落せないのが、ご家族への所得移転です。先述の青色事業専従者給与と同様に、法人の場合も配偶者や親族を役員や従業員として適正に雇用し、給与を支払うことが可能です。例えば、配偶者が専業主婦であれば、不動産管理会社の事務作業や清掃・入居者対応等に従事してもらい、年収103万円未満の範囲で給与を支払えば、配偶者は税金も社会保険料もほとんど負担せずに所得を受け取れます（ご主人の扶養の範囲内であれば健康保険・年金の追加負担なし）。その分、法人の経費が増えて法人税が軽減され、家計全体で見れば手取りが増える結果となります。また、子供や親族についても役員や従業員として相応の業務を担当してもらい給与や報酬を支払えば、一族全体での所得分散が図れます。重要なのは、支払う給与額が実態とかけ離れて高すぎないようにする点です（形式的な雇用で実質は生計費の移転と見做されると、税務上否認リスクがあります）。私たち税理士法人加美税理士事務所では、役員報酬額の設定シミュレーションや配偶者・親族への給与支給に関する適正額の算定などを通じて、給与と配当のバランス最適化をご提案しています。将来的に本業を退職された後（定年後）に役員報酬を増やす計画や、退職金の活用による節税（役員退職金は税優遇があります）など、中長期を見据えた所得移転戦略についてもお気軽にご相談ください。

法人化後にさらなる節税を図るためには、物件の追加取得タイミングと各種税制メリットを上手に組み合わせることがポイントです。不動産投資は拡大期にある程度の税負担増が避けられませんが、新たな投資によってその負担を軽減できるケースがあります。

減価償却を活用した節税: 法人が新しい物件を購入すると、その取得価額に応じて減価償却費を計上できます。特に建物部分の割合が大きい物件や、中古で残存耐用年数の短い物件を取得した場合、初期数年間で大きな償却費を経費計上でき、既存物件からの黒字を相殺する効果が期待できます。例えば、毎期500万円の利益が出ている不動産法人が、減価償却費年間400万円見込める中古アパートを追加取得すれば、当面の法人税負担を大幅に圧縮できます。こうして浮いた資金を元手にさらに次の物件取得に充てることで、納税を将来に繰り延べしつつ資産拡大を図る戦略も可能です。

消費税還付スキームの検討: 物件の追加取得に関連しては、消費税の取扱いも見逃せません。物件購入時には建物部分に消費税が含まれています。一定の条件を満たせば、法人としてその仕入れに係る消費税の還付を受けられる場合があります。数百万円単位の消費税還付を受け、その資金を返済や設備投資に回すといったスキームも存在します。ただし令和3年以降、居住用賃貸建物についての消費税還付スキームは規制が強化されており、実質的に封じ込められてしまいました。テナント向けの建物については現在でも消費税の還付を受けることができます。

節税対策について詳しくは下記のページをご覧ください。

私たち税理士法人加美税理士事務所では、最新の税制に精通した税理士がこうした高度な節税策についても適切かどうか判断し、ご提案可能な場合のみ安全策を講じた上で実行支援いたします。

その他の節税策との併用: 法人の追加投資に伴い、固定資産税の軽減措置（新築住宅に対する減額特例など）や登録免許税の特例（一定の会社再編で不動産移転する場合の軽減など）を受けられる場合もあります。また、ある程度利益が出ている法人であれば、役員報酬を増やして配偶者を社会保険の扶養から外し、配偶者自身にも厚生年金に加入してもらうなど、将来の年金受給額増加につながる選択をあえて取る場合もあります（単なる節税だけでなく老後資金対策も考慮したプラン）。このように、節税メリットは一つひとつ単独で見るのではなく、追加物件取得というライフイベントに合わせて複合的に検討することが効果的です。当税理士事務所では、クライアント様の中長期の投資計画をお聞きした上で、「今年は減価償却重視、来年以降は社会保険対策も検討」といったように、段階的な節税プランをご提案いたします。適切な節税策の組み合わせにより、不動産投資の利益最大化と納税コストの最適化を両立させましょう。

次に、自社で事業を営む企業オーナーや、既に不動産管理法人を保有している方向けの視点です。本業の会社経営と並行して個人資産として不動産投資を行っている場合や、事業会社とは別に資産管理会社（不動産法人）を設立している場合、グループ内での資産の移し方や承継対策が重要になります。自社株や事業用資産と不動産とが複雑に絡み合うケースでは、単なる節税だけでなく事業承継や資産保全の観点も踏まえた戦略が求められます。私たち税理士法人加美税理士事務所は法人税務と資産税務の両面からアドバイスできる税理士事務所として、企業オーナー様の不動産戦略を総合的にサポートいたします。

企業オーナーの方は、グループ内における不動産の配置を見直すことで節税やリスク管理の効果を得られる場合があります。代表的な手法として、事業会社から資産管理会社への不動産移転が挙げられます。例えば、本業の製造業やサービス業を営む会社（事業会社）が社屋や社有アパートなどの不動産を持っている場合、それらをオーナー個人が100%出資する不動産管理会社に売却または賃貸することで、グループ全体の税効率を上げることが可能です。

• 所得分散と税率差の活用: 事業会社が大きな利益を出している場合、法人税負担も高率になります（所得800万円超部分に実効税率約30%）。そこで、社有不動産を管理会社に売却し、事業会社は管理会社に賃料を支払う形に変更すると、事業会社側の利益が減り税負担が軽くなります。一方、受け取る管理会社側では小規模法人の優遇税率（年800万円以下部分に15%〜19%）を適用できます。結果として、グループ内で利益を分散し各法人の低税率区分を活用することになり、全体の納税額を抑えられます。適正な賃料設定であれば、このスキーム自体は合法ですが、税務上は同族会社間取引となるため賃料が極端に市場相場とかけ離れていないか注意が必要です。過大な賃料設定は事業会社側で損金不認容（否認）となるリスク、過小な賃料は利益移転が不十分で節税効果が出ないだけでなく、オーナーから管理会社への寄附行為認定（実質的な利益供与とみなされる）のおそれもあります。税理士法人加美税理士事務所では、過去の税務調査事例も踏まえて安全圏と考えられる賃料水準をご提案し、公正な契約関係で節税を図れるよう支援します。
• 資産分離とリスク管理: 不動産を事業会社から切り離し、別法人に移すことは、税金面だけでなくリスク管理の面でも有効です。事業会社が負う事業リスク（債務超過や損害賠償リスク等）から、不動産という重要資産を隔離できるため、万一事業会社が経営危機に陥っても不動産はグループ内の他法人で保全できます。また、事業会社がテナントとして賃料を支払う形にすれば、固定資産を持たない分、事業会社の財務諸表は資産軽量化されROA（総資産利益率）が改善する効果も期待できます。これは銀行からの評価を高め、さらなる本業融資を受けやすくするプラス材料となるでしょう。
• 移転方法の検討: グループ内で外部への賃貸向け不動産を動かす際、売買と賃貸（サブリース）の2方法が考えられます。売買により所有権を完全に移せば上記のようなメリットが得られますが、一方で売却益に対する課税や不動産取得税・登録免許税等のコストが発生します。これに対し、サブリース方式（転貸方式）であれば事業会社が管理会社に物件を一括賃貸し、管理会社が転貸する形となるため、所有権は移さずに所得移転が図れます。サブリース方式は初期費用を抑えられますが、事業会社側で不動産取得税等のコスト節約になる反面、管理会社が得られる利益幅は賃料差額に限定されるため大きな節税効果は見込みづらいです。どの方法を選ぶべきかは、物件の含み益の大きさや資金繰り、相続税評価への影響など総合的に判断する必要があります。当税理士事務所では、会社分割や現物出資といった組織再編スキームも含め、税負担を最小化しつつグループ内で不動産を再配置する方法を検討いたします。税法上の組織再編税制を活用すれば一定の要件下で譲渡益課税を繰り延べることも可能です。高度なスキームになりますが、企業オーナー様のニーズによってはこうした手法も視野に入れ、最適なプランをご提案します。

サブリーススキームについて詳しくは下記のページをご覧ください。

企業オーナー・資産家の方にとって、事業承継（経営の引き継ぎ）と相続税対策は避けて通れないテーマです。不動産を含む資産を次世代にスムーズに引き継ぐためには、単に相続時の節税を考えるだけでなく、生前から計画的に株式や所得の移転を行っておくことが有効です。

後継者への役員報酬で所得移転: お子様や後継者となる方がいらっしゃる場合、早い段階で自社や不動産管理会社の役員に就任させ、役員報酬を支給することを検討します。後継者に給与収入を持たせることで、グループ全体の所得が分散され、現オーナーに集中していた所得税負担が緩和されます。例えば、これまでオーナー個人に一本化されていた家賃収入の一部を、後継者に役員給与という形で振り向ければ、オーナー個人の課税所得を減らしつつ、後継者に事業経験と所得を積ませることができます。支給額は後継者の生活状況や税率を見極め、贈与とみなされない範囲で適正に設定する必要があります。また、複数の後継者がいる場合、それぞれを役員や社員として関与させ、役割に応じた報酬を支払うことで、将来の遺産分割の不公平感を和らげる効果も期待できます。

自社株式の移転と持株比率調整: 企業オーナーが頭を悩ませるのが自社株評価とその移転方法です。会社の株式（特に資産管理会社の株式）は、相続財産として評価額が高騰しがちです。不動産を法人で保有している場合、その法人株式の評価額は法人の純資産価額等に基づいて計算されます。不動産の含み益や内部留保が多いと株価（株式の相続税評価額）が高額となり、相続税負担も大きくなります。これを抑えるため、生前に後継者への株式譲渡・贈与を進めておくことが考えられます。具体的には、毎年少しずつ株式を贈与して基礎控除110万円の範囲内で非課税で移転したり、あるいは相続時精算課税制度（一定額まで贈与税を免除し将来相続財産に加算）を活用して一括贈与する方法があります。ただし、後者は適用要件やデメリットもあるため慎重な判断が必要です。

事業承継について詳しくは下記のページをご覧ください。

いずれの方法にせよ、承継対策は早めに着手することが肝要です。時間をかけて少しずつ移転すれば、一度に多額の税金が発生する事態を避けられますし、後継者の成長に合わせて段階的に権限と資産を譲ることで、円滑な世代交代が実現します。私たち税理士法人加美税理士事務所では、オーナー様のご意向やご家族状況を丁寧にヒアリングした上で、税制面・法律面に配慮した最適な承継スキームをご提案いたします。

不動産管理会社や資産管理法人を既にお持ちの方にとって、法人の信用力を高めて有利な融資を引き出すことは、さらなる事業拡大や資産形成に直結します。税務の観点から見ても、融資を上手に活用することで手元資金を温存しつつ投資を増やせるため、長期的な利益最大化に寄与します。

決算内容の充実: 信用力向上の第一歩は、法人の財務内容を健全に保つことです。銀行は決算書を通じて企業を評価するため、日頃から適切な会計処理を行い、信頼性の高い決算書を作成することが重要です。私たち税理士法人加美税理士事務所では弥生会計等による月次決算のサポートや、税理士によるチェックを実施しており、金融機関から質問があった際にも即座に対応できる体制を整えています。また、必要に応じて税務調査済み決算書（税務署のお墨付きがある決算）を提出するなど、銀行の安心感を高める工夫も有効です。

自己資本比率と財務戦略: 不動産法人は物件取得のため負債が多くなりがちですが、長期的には自己資本比率の改善も信用力向上につながります。毎期の利益を安易に全額配当せず一部内部留保していくことで、純資産が積み上がり、財務体質が強化されます。これは銀行から追加融資を受ける際の評価ポイントとなります。ただし、内部留保しすぎると前述のように株価が上昇し相続税リスクが高まるため、承継計画とのバランスを考慮する必要があります。内部留保資金の使途として、耐用年数の長い不動産取得だけでなく、繰上げ返済や設備更新など将来コストを減らす投資に充てることも検討しましょう。

複数金融機関との取引: 融資活用の面では、取引金融機関を複数持つことも有効です。一つの銀行に依存せず、都市銀行・地銀・信用金庫など複数行との取引実績を作ることで、金利交渉力が増し有利な条件を引き出しやすくなります。また、銀行ごとに融資方針や得意分野が異なるため、ある銀行では評価が低かった案件も別の銀行なら前向きに検討してくれる場合があります。融資のリファイナンス（借り換え）やポートフォリオ全体を担保に入れた一括融資などスキームも含め、金融機関と良好な関係を築いておくことが長期的な発展につながります。

保証・担保戦略: 小規模な不動産法人では、融資の際にオーナー個人の連帯保証や不動産自体の担保提供が求められるのが一般的です。しかし、法人の実績が蓄積されていけば、徐々にノンリコースローン（非遡及型融資）やプロパー融資（保証なしの融資）への移行も視野に入ります。例えば、賃貸物件の収益力が高く安定している場合、その物件自体の収益に着目した融資（ノンリコースローン）を金融機関が提案してくることもあります。こうした選択肢が増えることで、オーナー個人のリスクを軽減しつつ更なる借入余力を確保できるのです。もちろん融資条件と税務戦略は表裏一体ですので、借入金利や返済期間によっては損益計画に影響が出ます。税理士法人加美税理士事務所では、融資を受ける際の年間返済額や金利負担が法人税額やキャッシュフローに与える影響もシミュレーションし、無理のない借入計画をアドバイスします。

最後に、定年退職後など高齢期に差し掛かった不動産オーナー向けの視点です。長年にわたり蓄積してきた不動産資産を次世代に引き継ぐにあたり、相続税のインパクトや承継方法の工夫が重要となります。高齢オーナーにとって、生前対策を講じておくか否かで、将来の相続税額や遺産分割のスムーズさが大きく変わります。ここでは、法個売買の活用を含めた相続・承継対策について解説します。私たち税理士法人加美税理士事務所は相続税や事業承継支援の実績も豊富であり、税務面から高齢オーナー様の資産承継をサポートいたします。

個人で多数の不動産を所有している場合、相続発生時にそれらの評価額が相続税課税財産となり、大きな税負担が生じることがあります。不動産を法人化（資産管理会社に移管）することは、一定の状況下で相続税対策に有効な手段となりえます。

評価額の圧縮効果: 個人が不動産を所有したままだと、土地は路線価や固定資産税評価額を基に、建物は固定資産税評価額（または時価に近い評価）で相続税評価されます。賃貸物件であれば多少の貸家・貸宅地評価減はあるものの、それでも市場価値に近い評価額で遺産総額に算入されます。ところが、不動産を法人へ売却し、オーナー個人は現金や債権の形で受け取っておけば、その現金部分については活用次第で評価額を抑制することが可能です。例えば、受け取った資金を生命保険に一時払いで充当すれば、非課税枠（法定相続人×500万円）を活かして実質的に相続財産を減らせます。また、手元資金を用いて借入金の繰上返済や高額消費（生前贈与や旅行等）を行えば、相続時に残る財産を減らすことができます。一方、法人が不動産を取得した場合、法人株式の評価としてオーナーの相続財産に算入されることになります。しかし、株式評価には純資産価値方式などが用いられ、法人が保有する不動産は簿価ベースで評価されるケースが多いです。購入から年数が経って不動産の含み益が膨らんでいるような場合でも、法人の貸借対照表上の簿価や利益剰余金に基づく評価額は、市場価格より低く抑えられることもあります（ただし、資産管理会社の場合は純資産価額でほぼ時価評価されることもあり、効果はケースバイケースです）。重要なのは、不動産を個人で持ち続けるか法人に移すかによって、将来の相続税評価構造が変わるという点です。税理士法人加美税理士事務所では、現在の資産状況と相続税試算を行った上で、不動産法人化した場合の評価変動や税負担減少額をシミュレーションします。

円滑な遺産分割への寄与: 高齢オーナーが多数の不動産を所有する場合、相続発生後にそれを相続人間で分割するのは容易ではありません。一つひとつの不動産に対して共有名義にするのか売却するのか、といった判断が必要になり、相続人間の利害調整も複雑になります。これに対し、生前に不動産を法人（資産管理会社）へ集約しておけば、相続人はその法人の株式を分け合う形で資産を承継できます。株式であれば細分化して分割することも容易であり、誰がどの物件を取るかでもめるリスクを軽減できます。また、オーナーが生前に株式を一部譲渡・贈与しておけば（前述の株式移転策）、相続時には残りの株式を分けるだけで済むため、生前贈与加算等を織り込んでもトータルの税負担を抑えつつ円滑な承継が可能となります。

もっとも、不動産法人化は万能薬ではなく、後述の「小規模宅地等の特例」との関係にも注意が必要です。また、法人移転の際に譲渡所得税が発生し、それが将来の相続税減額より大きければ逆効果になる可能性もあります。従って、不動産を法人へ移すタイミングや方法は、専門家と十分検討した上で決めるべきです。場合によっては、相続税の納税資金対策としてのみ法個売買を行い、あえて相続税評価は上がっても構わない（納税のため現金が手に入るメリットを優先）という割り切りのケースもあります。このように、相続対策としての法人化は多角的な判断が必要なため、当税理士事務所のような相続税に強い税理士がシミュレーションしながらサポートいたします。

相続税対策を検討する際に必ず考慮すべきなのが、小規模宅地等の特例です。これは、一定の要件を満たすと、被相続人が使っていた宅地の相続税評価額を大幅に減額できる制度です。具体的には:

• 貸付事業用宅地等: 被相続人が亡くなる直前まで貸付事業（不動産賃貸業）に供していた土地について、最大200㎡まで50%評価減となります。例えば賃貸マンションの敷地などが該当し、適用を受ければ土地評価額が半分になるため、相続税額を大きく軽減できます。ただし、相続人が相続開始後もその賃貸事業を継続することなど一定の条件があります（少なくとも相続税申告期限までは賃貸を継続し、その後もすぐに売却しないことが望ましい）。
• 特定居住用宅地等: 被相続人が居住用に使っていた自宅の土地について、最大330㎡まで80%評価減となります。例えばご自宅の土地が1億円相当でも、特例適用で評価額2,000万円扱いにできる強力な減税措置です。こちらは配偶者や同居の親族など一定の相続人が引き続き居住することが条件です。
• 特定事業用宅地等: 被相続人が事業（例えば店舗経営など）に使っていた土地について、最大400㎡まで80%評価減となります。これは不動産賃貸ではなく、自ら営む事業用の土地向けの特例です。

これら小規模宅地特例は、その適用面積や対象が限られるものの、要件を満たせば相続税評価額を半減〜8割減できる非常に有利な制度です。そこで、高齢オーナーが不動産法人化を検討する際は、「この特例を活かせる土地はどれか？」をまず見極めることが重要です。例えば、ご自宅や貸付事業用の宅地が特例の範囲内に収まる場合は、あえて法人化せず個人所有のまま維持する方が、将来の相続税を圧縮できる可能性が高いです。一方で、特例限度を超える広大な土地や、将来的に賃貸事業を継続しない予定の物件については、特例の適用が受けられないか途中で外れてしまうこともあります。そのような資産は早めに法人へ移しておき、家賃収入は法人で管理、相続発生後は法人株式を相続人に承継する形にしておけば、少なくとも遺産分割や納税資金では柔軟性が増します。このように、小規模宅地特例を最大限活かしつつ、漏れる部分を法人化で補完するのが理想的な形と言えます。

税理士法人加美税理士事務所では、各物件ごとに相続発生時のシミュレーションを行い、特例適用の可否と節税額、法人化した場合のメリット・デメリットを比較検討いたします。その上で、「自宅と賃貸A物件は個人で保持（特例狙い）、賃貸B物件と駐車場は法人へ移管」など、オーダーメイドの資産移転プランを策定いたします。税制の知識と相続実務経験を併せ持つ税理士が対応しますので、大切な資産を守りながら賢く次世代に繋ぐ方法をご提案できます。

高齢オーナーが不動産法人を設立・活用している場合、その法人株式自体が強力な承継ツールとなります。不動産そのものではなく株式を承継させる形にすることで、相続・贈与の計画が立てやすくなるからです。

株式の生前贈与・譲渡: 前述の通り、法人株式は相続財産としてまとまった価値を持ちます。そこで、生前に時間をかけて少しずつ後継者に株式を移しておくことで、一度に相続で大量の財産を渡す必要がなくなります。毎年110万円までの贈与税非課税枠を使ってコツコツ贈与する方法は基本ですが、株価が高い場合は焼け石に水かもしれません。その場合、オーナーから後継者への株式売却を検討する余地もあります。例えば、後継者がある程度資金を持っているなら、市場価格に比べて低めの適正価額で株式を譲渡し、後継者に株を集約させる方法です。適正な株価での売買であれば贈与税は生じませんし、オーナーには譲渡所得税（約20%）がかかるのみです。譲渡益の計算上、株式の取得費は元々の払込額等になりますが、不動産法人は設立時資本金が小さいケースも多く、評価額との差額が大きくなる点には注意が必要です。つまり、多額の譲渡益が出るようであればこの方法は現実的ではありません。

相続時の納税猶予: 資産管理会社の株式については、一般的に事業承継税制の対象外ですが、もしオーナーが事業会社も営んでいる場合には、そちらの株式に対して事業承継税制を適用し、不動産管理会社の株式は別途対策する、といった二段構えも考えられます。例えば、本業の会社株式は長男に納税猶予付きで相続させ、不動産会社株式は長女に計画的に贈与しておく、といった具合です。複数の会社をお持ちの場合、それぞれ承継方法や税負担が異なるため、トータルで家族全体が最も幸福になるプランを立てる必要があります。

専門家の総合サポート: 法人株式を使った資産移転は、税務のみならず法律（会社法や信託法）も絡むため、高齢オーナーだけで判断するのは難しい領域です。私たち税理士法人加美税理士事務所では、必要に応じて信託銀行や弁護士とも連携し、家族信託の活用や遺言作成支援を含めた総合的な提案を行っています。例えば、オーナーが認知症になる前に家族信託契約を結び、後継者が不動産や法人を管理できるようにしつつ、相続発生時には信託を活用してスムーズに資産を移転する仕組みづくりなどもご相談いただけます。最終的には、お客様ご家族が円満に資産承継できることが第一です。そのための対策として、税制上有利な法人スキームと人的サポートを組み合わせ、二重三重の備えをご提供いたします。

以上、様々なケース（副業サラリーマン大家、法人化済大家、企業オーナー、高齢オーナー）に応じた不動産投資と税務のポイントを解説してきました。不動産投資には税務上の留意点や節税チャンスが多く存在しますが、同時に誤った判断によるリスクも潜んでいます。税理士法人加美税理士事務所では、全国対応で不動産オーナーの皆様をサポートし、青色申告から法人化、相続対策までワンストップでご相談を承っています。初回のご相談は無料ですので、税金面でお困りの際はどうぞお気軽にお問い合わせください。副業の小規模大家さんから大規模な資産家の方まで、一人ひとりの状況に合った最適な税務戦略をご提案し、皆様の大切な不動産経営と資産を守るお手伝いをいたします。

法個売買スキームの最大の魅力は、不動産所得に係る税負担を軽減できる可能性がある点です。一方で、節税ばかりを優先して無理なスキームを実行すれば、後々税務調査のリスクを招きかねません。私たち税理士法人加美税理士事務所はこのメリットとリスクのバランスを熟慮し、税務当局の目線を踏まえたタックスプランニングを行います。ただ単に法人化を勧めるのではなく、事前にシミュレーションを行って節税効果と発生するコスト・税金を洗い出し、トータルで得になるかを慎重に見極めます。

具体的には、個人から法人への売却時に生じる譲渡所得税や不動産取得税・登録免許税など初期コストまで織り込んだ試算を行い、何年でそれらを回収できるか、減税効果がどれほど見込めるかを定量的に分析します。また、税務上問題とならない適正な進め方にも十分配慮し、恣意的と受け取られない売買価格の設定や必要書類の整備（不動産鑑定評価書や議事録の作成等）についてもアドバイスいたします。こうした包括的なタックスプランニングにより、節税メリットを最大化しつつ税務リスクを最小限に抑えるスキームをお客様と一緒に構築します。

法個売買によって個人と法人の両方で不動産所得が発生する場合でも、税理士法人加美税理士事務所なら収益の分離管理と法人間取引の最適化までしっかりサポート可能です。個人オーナー様と法人（不動産管理会社）との間で資金のやり取りや契約関係が生じる際、税務上は同族間取引として慎重な対応が求められます。当税理士事務所は、家賃収入の法人への移転後も個人と法人それぞれの収支を適切に管理し、グループ全体で見たときの節税効果を最大化できるよう支援します。

例えば、個人から法人へ物件を売却する際の売買価格の設定ひとつをとっても、適正な時価で行わなければ節税どころか贈与認定や寄附金認定による課税リスクを招いてしまいます。当税理士事務所では、不動産鑑定評価や周辺相場の情報を踏まえた適正価格での売買を指導するとともに、売却後の賃貸借契約や管理委託契約なども含めて法人と個人の取引が適切に行われるようサポートします。必要に応じて、法人への管理委託料の設定や個人オーナーから法人への貸付金の利率など、関連当事者間取引における各種条件についても節税とコンプライアンス両面から最適化いたします。これにより、法人と個人の収益をうまく分散しつつ、全体として無理のない節税スキームを実現できます。

法個売買スキームには所得税・法人税の軽減だけでなく、相続税対策や資産継承の円滑化という利点もあります。私たち税理士法人加美税理士事務所では、現在の節税だけでなくお客様の将来的な資産承継計画まで見据えたスキーム設計を心がけています。例えば、個人で不動産を所有していると相続時にその不動産評価額に基づき高額な相続税が課される恐れがありますが、生前に法人へ物件を移しておけば、相続時には法人株式の承継となるため評価額を抑えられる場合があります。法人が物件購入のために借入をしているケースでは、物件価値から負債を差し引いた純資産額で株価評価がなされるため、個人で直接不動産を持つより相続税評価額を低減できる可能性があります。

こうしたメリットも踏まえ、当税理士事務所は「節税しながら次世代への資産移転もスムーズにする」観点で法個売買スキームを構築します。具体的には、将来お子様など複数の相続人に分けて資産を渡したい場合に法人化が有効か、といった点まで考慮し、最適な提案を行います。法人名義にしておけば株式として持分を分散しやすくなるため、争続防止にも役立つスキームとなり得ます。このように現在から将来までトータルに見据えた視点でサポートできるのは、不動産投資と相続税務に強い当税理士事務所ならではの強みです。

私たち税理士法人加美税理士事務所は全国対応のフルリモート体制を整えており、東京以外にお住まいの遠方の不動産投資家様にも同じ水準の専門サポートを提供できます。ご相談や打ち合わせは基本的にZoom等のビデオ会議やお電話、Eメールで行いますので、ご自宅や職場にいながら税理士と直接ディスカッションが可能です。物理的な距離を感じさせない密なコミュニケーションにより、対面と変わらない安心感を持ってサービスをご利用いただけます。

全国対応のメリットは、地方にお住まいで「近くに不動産に強い税理士がいない」という方でも専門サービスを受けられる点です。また、ご所有の物件が全国各地に分散している場合でも、当税理士事務所一か所で一括して税務対応が可能です。領収書や契約書類の受け渡しも、クラウドの会計ソフトやファイル共有システムを活用して安全・円滑に行いますので、距離に関係なく安心してお任せください。忙しいサラリーマン大家の方でも移動時間ゼロで専門家と相談できますから、時間の有効活用にもつながります。日本全国どちらのお客様でも、オンライン完結のスムーズな支援を受けていただけます。

「会計ソフトは使ったことがない」「日々の経理まで手が回らない」というお客様でもご安心いただけるよう、私たち税理士法人加美税理士事務所では経理作業を丸ごとプロにお任せいただけるプランをご用意しております。領収書や請求書、通帳の記録などをすべてお預かりし、記帳代行から帳簿作成まで一貫して当税理士事務所で代行いたします。お客様には月次報告や重要事項のご確認だけお願いし、面倒な入力作業や書類整理からは解放されますので、本業や物件管理に専念していただけます。

具体的には、紙の領収書類の整理・ファイリングから、銀行明細に基づく仕訳入力、そして毎月の収支レポート作成まで当税理士事務所で対応可能です。会計ソフトをお持ちでなくても全く問題ありませんし、逆に既にソフトに入力済みのデータがある場合はそのデータを引き継いでチェックや申告書作成を行うこともできます。弥生会計やマネーフォワードクラウドなど各種会計ソフトにも精通しておりますので、デジタル・紙のどちらの場合でも柔軟にサポートいたします。「経理のことは全て任せたい」という方にとって、煩雑な事務負担を大幅に軽減できる当税理士事務所の丸投げサービスは心強い味方となるでしょう。

法個売買スキームを実施するにあたって必要となる法人設立手続き（法人登記）や物件の所有権移転手続き（不動産登記）も、税理士法人加美税理士事務所にお任せいただけます。当税理士事務所は、不動産分野に強い経験豊富な司法書士の先生と提携しており、税務面だけでなく法律面の手続きもワンストップでサポートできる体制を整えています。実際に、当税理士事務所はこれまで100社以上の会社設立を支援してきた実績があり、その知見にもとづいてスムーズかつ的確に法人化のお手伝いをいたします。

具体的には、法人を新規設立する際には当税理士事務所と司法書士が連携し、定款の作成から設立登記の完了まで滞りなく進めます。不動産賃貸業を営む会社として最適な定款記載事項や資本金の設定についてアドバイスし、設立後には税務署への各種届出（青色申告の承認申請や事業開始届出など）まで漏れなくサポートいたします。さらに、法人への物件売却時には提携司法書士が所有権移転登記手続きを担当し、融資に伴う抵当権設定なども含め専門家が確実に処理します。お客様自身で別途司法書士を探す必要はなく、当税理士事務所経由ですべて完結できるため手間がかかりません。

加えて、提携司法書士との協働により低コストでの手続きも実現しています。例えば電子定款を活用することで定款認証時の収入印紙代を節約し、必要最小限の費用で会社設立を行う工夫が可能です。不動産登記についても、登記免許税の特例適用や登録費用の抑制策についてアドバイスいたします。こうした総合的な支援によって、法人化と物件の名義変更をワンストップで迅速・確実に進められる点は当税理士事務所サービスの大きな強みです。法人設立から不動産売買契約、登記完了後の税務処理まで一貫して専門家が伴走しますので、安心してお任せいただけます。

現在すでに他の税理士・会計事務所とご契約中の方でも、私たち税理士法人加美税理士事務所の専門サポートをご利用いただけます。「顧問税理士はいるが、不動産投資の節税に詳しいセカンドオピニオンが欲しい」「今の税理士だと法人スキームに積極的でないので乗り換えを検討している」といった場合もご遠慮なくご相談ください。当税理士事務所は税務顧問の変更サポート実績も豊富であり、スムーズに移行できるよう丁寧にお手伝いいたします。

通常、顧問税理士の変更は法人決算期の区切りなどに行うケースが多いですが、お客様の状況に応じて柔軟に対応可能です。前任の税理士からの引継ぎ資料の入手や未処理データの確認なども含め、当税理士事務所が主体となって必要な引継ぎを行いますので、お客様の手間は最小限で済みます。もちろん、一時的なセカンドオピニオン提供のみをご希望の場合も歓迎いたします。他の税理士と契約された状態を保ちつつ、スポットで当税理士事務所の意見を聞くことも可能です。お客様にとって一番メリットのある形でサポートさせていただきますので、遠慮なくご要望をお伝えください。現在の顧問契約の有無にかかわらず、不動産投資に特化した専門家のアドバイスを有効にご活用いただけます。

副業として不動産投資を行うサラリーマン大家様の場合、勤務先の就業規則で副業が制限されていないか心配される方も多いでしょう。税理士法人加美税理士事務所では、そうしたデリケートな問題にも十分配慮してサポートを行っています。一般的に、不動産所得は「資産運用」とみなされるため会社の副業禁止規定に抵触しないケースがほとんどですが、法人を設立して自ら役員に就任する場合などは事前に会社へ届け出が必要な場合もあります。当税理士事務所は、お勤め先の規程を確認しつつ問題が起きない範囲で法個売買スキームを実行できるようアドバイスいたします。

例えば、勤務先が役員就任を禁止している場合にはご家族を代表者（社長）に据えることでご本人は株主オーナーに徹し、役員報酬ではなく配当等の形で利益を受け取るスキームをご提案できます。また、会社に副収入を知られたくないという場合には、確定申告時に住民税の納付方法を自分で納付（普通徴収）に設定することで勤務先に副業収入を通知しない対策も可能です。さらに、役員報酬の金額設定を調整し、本業の給与収入と合わせて社会保険料負担が過大とならないようコントロールするといったきめ細かな設計も行います。社会保険の二重加入を避けたい場合や、将来的に役員退職金制度を活用した節税を検討したい場合なども含め、役員兼任による働き方と節税策の両立をサポートいたします。就業規則上の制約があるお客様にも、可能な範囲で最大限のメリットを享受していただけるよう最適なスキームを一緒に考えてまいります。

法個売買スキームにご興味をお持ちの方は、まずはお気軽に初回無料相談をご利用ください。私たち税理士法人加美税理士事務所ではオンライン（ビデオ会議）やお電話にて初回のご相談を無料で承っており、お客様の現在の状況やお悩みを丁寧にヒアリングいたします。そして、その場で法個売買スキームの活用可否を専門家が診断し、最適な方針をご提案いたします。「自分の場合、法人化するとどれくらい節税になる？」「物件を売却すると譲渡税はいくらかかりそうか？」といった具体的な疑問にも、シミュレーション結果にもとづいて分かりやすくお答えします。もしシミュレーションの結果、法個売買を行ってもメリットが薄いと判断される場合には、その旨正直にお伝えし他の節税策をご提案することもあります。無理にスキームをお勧めすることは決してありませんので、「本当に自分に有効な策か」を見極める機会としてご活用ください。

無料相談は原則オンラインで実施しておりますので、全国どこからでも移動の負担なく専門家とお話しいただけます。対面での面談をご希望の場合は東京（銀座）のオフィスで承ることも可能です。相談後、正式にサポートをご依頼いただくかどうかはお客様の自由ですので、まずは情報収集のつもりでお問い合わせいただければと思います。不動産投資に強い税理士が、法個売買スキームを活用した節税と資産保全の可能性について丁寧にご案内いたします。初回相談のお申込みは当税理士事務所ホームページのお問い合わせフォームまたはお電話にて承っております。将来を見据えた賢い不動産投資戦略を検討する第一歩として、ぜひ税理士法人加美税理士事務所の無料診断をご利用ください。