税理士法人加美税理士事務所

不動産業の法人化とは、これまで個人事業主として行っていた不動産の賃貸・売買・仲介などの事業を、新たに設立した法人（会社）で行うように切り替えることを指します。一般には会社（法人）を設立すると聞くと「手続きが複雑で従業員も雇わなければならないのでは？」と身構えてしまうかもしれません。しかし実際には、事業の運営主体を個人から法人に変更するだけで、事業内容自体は変わりませんし、無理に従業員を増やす必要もありません。たとえば一人社長の株式会社や合同会社を作り、自分が代表取締役（または代表社員）として事業を続ける形も一般的です。こうすることで、法律上は会社と自分個人が別人格となり、経理や税務も個人とは独立して扱われるようになります（※有限責任によるリスク分散効果もありますが、本記事では主に税務面に焦点を当てます）。

では、どのような場合に法人化するメリットが大きくなるのでしょうか？最大のポイントは税負担の違いと事業規模の拡大です。個人事業では、不動産所得など事業の儲けはすべて個人の所得として課税され、所得が増えるほど税率も上がる累進課税となります。一方、法人（会社）の所得にかかる法人税率は一定の割合で計算されるため、個人に比べて高所得層には有利に働きます。具体的には、個人の所得税・住民税の最高税率は合計約55%にも達しますが、法人税等（中小法人）の実効税率は約30%程度です（所得800万円までは15%の法人税率、超過部分も23.2%＋地方法人税等）。そのため、個人の課税所得がある程度高額になると、法人化した方がトータルの税負担が軽くなるケースが出てきます。

法人化を検討すべき収入規模の目安として、よく言われるのは「課税所得が年間800～900万円を超えるかどうか」です。課税所得がこのラインを超えると、個人の所得税率（33%以上の高率ゾーン）が法人税率（23.2%前後）を上回り、法人化による節税メリットが大きくなります。逆に、課税所得が年間300万円程度までであれば個人の所得税率は20%前後（課税所得330万円以下なら20%）に収まります。そのくらいの規模であれば、法人化による税率差メリットは小さく、むしろ法人を維持するコストの方が上回る可能性もあります。さらに課税所得195万円以下の小規模な場合は、所得税・住民税の合計税率がおおむね15%程度となり、中小法人の法人税率（15%）とほぼ同じです。この場合は法人化を急ぐ必要はありません。

とはいえ、単純に現在の所得金額だけで判断すべきではありません。将来的な事業計画や家族構成、社会保険の負担なども考慮して総合的に検討することが重要です。不動産業の内容によっても最適なタイミングは変わります。以下に、不動産業における法人化の判断例をいくつか挙げてみましょう。

• 賃貸仲介業を創業したばかりのケース（創業初年度など）: 開業したてで利益規模が小さいうちは、法人化による節税メリットより設立コストや事務負担の方が大きくなりがちです。まずは青色申告による節税や経理体制の整備を優先し、利益が軌道に乗ってきた段階で法人化を検討すると良いでしょう。特に創業1～2年目は、売上規模によっては消費税の免税事業者になれることもあり（法人を最初から設立しても資本金要件等を満たせば同様です）、法人化のタイミングを見極めることが大切です。※青色申告について詳しくは「青色申告の特集ページ」をご覧ください。
• サブリース業（賃貸借上げ事業）で粗利が小さいケース: オーナーから物件を一括借上げして転貸するサブリース業者の場合、家賃収入は大きくてもオーナーへの支払い等の経費が嵩み、最終的な粗利益率は低い傾向にあります。こうした場合、法人化すると毎年発生する法人住民税の均等割（7万円程度）や社会保険料負担などがわずかな利益を圧迫してしまう可能性があります。利益率が低く規模も小さいうちは無理に法人化せず、まず利益体質の改善や規模拡大を図ってから法人化した方がよいでしょう。逆に、将来的にサブリース戸数を大幅に増やす計画があるなら、早めに法人形態にして金融機関からの融資枠を拡大しやすくする判断もありえます。
• 賃貸不動産オーナー（専業大家）のケース: 本業として賃貸アパート・マンション経営をしているオーナーの場合、自身の不動産所得だけが収入源であれば、先述のとおり所得規模に応じて法人化メリットが異なります。課税所得が年間330万円以下程度であれば、法人化による節税効果はそれほど大きくないため、個人のままで青色申告による控除や損益通算を活用するだけでも十分対応可能です。しかし、物件数を増やして家賃収入が拡大していくと、毎年の所得税や将来の相続税負担が重くなってきます。所有物件が増えて事業的規模と言えるほどになったタイミングで法人化すれば、後述するように相続税評価の引き下げや所得分散のメリットも享受しやすくなるでしょう。
• 高額所得のサラリーマン投資家のケース: 本業で高額な給与所得（年収1,000万円超など）があり、副業で不動産投資をしている方は要注意です。個人で得た不動産収入は給与と合算されて課税されるため、税率が一気に最高税率帯に跳ね上がる可能性があります。このような場合、早めに資産管理会社を設立して不動産所得を法人に付け替えることで、個人所得税の超過累進課税を回避できます。たとえば給与とは別に不動産所得500万円を得ているケースでは、法人化によってその500万円部分を法人税率（約23%）で課税できるため、個人で追加の所得税・住民税（33%～43%程度）を払うより大幅に税負担を減らせる可能性があります。ただし勤務先企業の就業規則で副業や役員就任が制限されている場合もありますので、事前に確認が必要です（法人を設立すると役員に就任するため、副業扱いとみなされる点に注意）。

以上のように、それぞれの立場や事業モデルによって法人化のメリット・デメリット、適切なタイミングは異なります。では次に、不動産業を法人化することで得られる具体的なメリットから詳しく見ていきましょう。

不動産業を法人化すると、税務面を中心に様々なメリットが生まれます。本章では主なメリットを順に解説します。

不動産業を法人化する最大の目的は、所得に対する税負担を軽減し、効率的に利益を蓄積することです。法人化による節税効果には、大きく次のようなポイントがあります。

• 個人より法人の方が税率が低い: 前述のとおり、個人の所得税・住民税は累進課税で最大約55%にもなります。一方、法人税率は段階的とはいえ中小法人なら実効税率ベースで30%前後に収まります。特に課税所得が900万円を超える層では、個人より法人の方が税率面で有利になるケースが多いです。この税率差そのものが法人化の節税メリットです。
• 所得の分散で税率を下げられる: 法人化すれば、家族を法人の役員や従業員にして給与を支払うことで、所得を家族間で分散することができます。個人事業でも青色事業専従者給与を使って家族に給与を支給できますが、法人の方がより自由に金額や支給対象を決めやすく、社会保険の扶養から外れていても問題ありません。家族それぞれが基礎控除（48万円）や給与所得控除を受けられるため、所得を一人に集中させるよりも各人の税率が下がり、グループ全体での税負担が軽減されます。例えば夫婦二人でそれぞれ500万円ずつ給与所得に分ければ、どちらも所得税率20%程度で済み、夫婦合計の税額は一人で1,000万円を稼いだ場合より少なくなります（給与所得控除もそれぞれ最低55万円ずつ差し引けます）。このように、不動産所得が一家の生計を支えるレベルに達したら、法人化して所得分散を図ることが強力な節税策となります。
• 消費税の節税（免税期間の再取得）: 不動産業では、物件の売買やテナント賃料、仲介手数料など消費税が関係する取引も多いです。個人事業主で基準期間における課税売上高が年間1,000万円を超えている場合、消費税の納税義務が生じますが、新たに法人を設立すれば資本金1,000万円未満であれば設立1期目と2期目は消費税の免税事業者として扱われます（2期目は例外があるため注意）。つまり、法人化により消費税の免税期間をリセットしてもう一度享受できるわけです。※不動産業における消費税の取扱いについて詳しくは「消費税の特集ページ」をご覧ください。

このように法人化によって多角的な節税効果が得られます。ただし、法人化自体が万能な節税対策ではない点も留意しましょう。法人からオーナー個人への支出（役員報酬や配当）にも結局は税金がかかりますし、後述するように社会保険料の負担増など逆にコストが増える部分もあります。節税目的で法人化を検討する際は、他の節税策とも比較検討することが大切です。節税対策について詳しくは下記のページをご覧ください。

不動産業を法人化することは、将来の相続対策にも有効です。不動産を個人で大量に保有していると、その財産価値がまるごと相続税の課税対象となり、多額の相続税負担や相続手続き上の煩雑さを招きます。法人化して不動産を法人所有に切り替えておけば、株式の形で資産を承継できるため、相続税・贈与税の面で次のようなメリットがあります。

• 相続税評価額を引き下げられる: 個人が所有する不動産は、そのまま相続財産として評価されます。一方、法人が不動産を所有している場合、後継者が相続するのは法人の株式です。未上場株式の相続税評価は、会社の純資産や利益、水準によって算定され、多くの場合、直接不動産を評価するよりも低い金額になります。特に不動産管理会社の株式評価は「類似業種比準価額」や「純資産価額」の併用で計算されますが、土地建物をそのまま評価するより圧縮されるケースが一般的です。たとえば帳簿上の簿価や含み益の計上状況によっては、不動産を個人で持つより相続税評価額を数割下げられる可能性もあります。ただし、被相続人（亡くなった方）が法人株式を100%保有している場合や、法人化後3年以内の相続だと評価減の効果が限定的になる場合もあります。それでも長期的に見れば、法人化で資産を分散させておくことは相続税対策上有利に働くでしょう。
• 生前贈与がしやすい: 法人の株式は、毎年少しずつ親族に贈与することで事前に分散させることが可能です。個人が不動産そのものを分割して贈与するのは難しいですが、株式であれば細かく割合を移転できます。毎年110万円までの贈与なら贈与税が非課税となるため、例えば評価額の高い不動産でも、法人化して株式に置き換えた上で毎年110万円ずつ子や孫に株式贈与する、といった計画的な資産移転が実行できます。これにより、将来の相続時には親世代の手元に残る株式評価額を大幅に減らせるでしょう。現金や不動産そのものの贈与だと評価額が大きすぎて贈与税負担が生じてしまうケースでも、株式なら細かくコントロール可能です。
• 相続手続きが簡素化できる: 個人で複数の不動産を所有していると、相続が発生した際に不動産ごとに名義変更登記を行う必要があり、大変な手間とコストがかかります。また、不動産を複数の相続人で共有することになると、遺産分割協議が難航したり、共有状態のままでは売却もままならないといった問題もあります。しかし法人化しておけば、不動産自体は法人名義のままで、相続時には株式の名義を書き換えるだけで権利移転が完了します。相続人が複数いる場合でも株式を分割して持たせることができ、持株比率に応じて議決権や配当で対応するなど柔軟に対策が立てられます。特に「事業承継」として生前に次世代へ引き継ぎを進めたい場合、法人化しておくことで株式の形でスムーズに事業承継が可能です。例えば子どもを役員に就任させて事前に株を持たせておけば、オーナー交代時の混乱を最小限にできます。事業承継対策について詳しく知りたい方は「事業承継の特集ページ」をご覧ください。

このように、不動産を法人で保有することは相続税・贈与税の節税と円滑な承継に繋がります。ただし、相続税対策は一度行えば終わりではなく、税制改正や家族構成の変化に応じて随時見直すことが重要です。法人化も万能ではありませんが、資産規模が大きく次世代への承継を見据えている方には法人化が有力な選択肢となるでしょう。

法人化すると、経費として認められる費用の範囲が個人事業より格段に広くなります。個人事業主の場合、必要経費は、収益を得るために直接必要な支出しか計上できません。つまり売上との結びつきが強調されています。また、税法上の所得区分が分かれているため、不動産所得に分類される損失は他の所得と一部通算できないケースもあります（例：土地購入ローンの利息、一部の海外不動産の損失は不動産所得内でしか控除できません）。これに対し法人は、事業に関わる収入はすべて一本化され、費用や損失も原則としてすべて法人の経費として計上できます。その結果、個人では経費にできなかった支出も法人化により経費化できるようになるのです。

法人化によって経費にできる代表的な項目には次のようなものがあります。

• 役員報酬：個人事業主の「儲け」は本人の取り分であり経費にはなりませんでした。しかし法人になれば、社長である自分に支払う給与（役員報酬）は会社の損金（経費）になります。例えば、それまで年間800万円の不動産所得があった人が法人を設立し、自身に役員報酬600万円を支給すれば、法人の利益はその分圧縮されます（結果、法人税は利益200万円分だけに課税）。役員報酬を受け取った個人側では所得税がかかりますが、前述のように給与所得控除が差し引かれるうえ、所得分散にもなります。オーナーの労務に対して適正な報酬を払う形にできるのは法人化の大きな利点です。
• 親族への給与：家族を従業員や役員にして給与を支給する場合も、その給与は法人の経費になります。個人事業でも青色事業専従者給与制度がありますが、支給額や働き方に一定の制約がありました。法人であれば、実際に事業に従事し貢献してもらう限り、金額設定も比較的自由です。例えば、配偶者や成人した子どもにそれぞれ年間200万円の給与を支給すれば、法人としては計400万円の人件費が増え課税所得が減ります。家族従業員に報いると同時に節税できる点も法人経費の魅力です。
• 社宅制度の活用：法人がオーナー社長に対して社宅（役員社宅）を提供し、家賃の大部分を会社経費とすることも可能です。具体的には、会社が住宅を借り上げて役員に貸与する場合、役員から徴収する家賃を一定計算式で低廉な額に抑えることが認められています。その結果、住宅費用の大半を会社負担（経費）としつつ、役員本人はごく一部の家賃相当額だけを給与課税扱い（税引き後の可処分所得で負担することになるということです。）にすればよい仕組みです。個人事業では自宅家賃は経費にできませんが、法人なら住居費の多くを損金算入でき、実質的な手取り増加につながります。ただし税務上の社宅評価計算や契約スキームには注意が必要なので、専門家の助言のもと適切に活用しましょう。
• 生命保険料の経費化：法人は事業に関連して生命保険に加入し、その保険料を経費計上することができます。例えば、代表者に万一のことがあった場合に備えて役員保障生命保険に会社で加入すれば、一定の範囲で保険料を損金にできる商品があります。個人の場合、自分の生命保険料は一部しか所得控除になりませんが、法人契約にすれば将来のリスクヘッジをしながら当期の経費も増やせるわけです。また、貯蓄性のある保険を活用して資金を一時的に社外に退避させ、解約返戻金で将来の資金需要に備えるといった資金繰り改善策として用いられることもあります（節税と資金準備を兼ねた手法ですが、税務上の取り扱いに注意が必要です）。
• 役員退職金の積立・支給：法人になると、代表取締役や役員に対する退職金を支給できるようになります。役員退職金は支給額の全額を会社の損金にできるうえ、受け取る個人側でも退職所得控除が大きく、税制上非常に優遇されています。そのため、現役時代は役員報酬を適度に抑えて法人の利益を貯めておき、引退時にまとまった退職金を支給することで、法人・個人トータルの税負担を大幅に減らすことができます。退職金制度の活用は法人化の隠れた節税メリットと言えます。
• その他の経費：この他にも、法人化すれば交際費の損金算入枠が広がる利点があります。資本金1億円以下の中小法人なら、年間800万円までの交際費は全額を損金に算入できます（個人事業主にも交際費の概念はありますが、事業上の接待費等をどこまで経費と認めるかは税務署の判断が厳しくなりがちです）。また、会社名義で自動車や携帯電話を所有し業務とプライベートで兼用する場合、適切な按分計算の下でその費用を法人経費にできます。個人事業でも按分はできますが、法人の方がガソリン代から減価償却費まで堂々と経費処理しやすいでしょう。

以上のように、法人化によって経費計上できる費用の種類・金額が格段に増えるため、節税の選択肢が広がります。ただし、法人であっても事業と無関係なプライベート支出まで好き放題に経費にできるわけではありません。あくまで事業に関連する費用であることが前提ですので、公私混同にならないよう適切な経理処理が必要です。また、経費を増やしすぎて法人の利益が少なくなると金融機関の評価に影響する場合もありますから、税理士など専門家と相談しながら健全な範囲で節税策を講じましょう。

不動産業を始め、事業には景気や投資タイミングにより赤字（損失）が出る年もあります。法人化の大きなメリットの一つは、この赤字を将来の黒字と相殺できる期間が長いことです。個人事業の場合、青色申告を行っていても赤字の繰越控除は最長3年（純損失の繰越控除）ですが、法人は最長10年間もの欠損金繰越が認められています。

具体例で考えてみましょう。ある不動産開発会社が設立後4年間で累計1,200万円の赤字を計上し、5年目に1,000万円の黒字が出たとします。このケースで法人の場合、過去4年間の赤字1,200万円を10年以内であれば繰り越して5年目の黒字に充当できるため、5年目の1,000万円の利益に対する法人税は課税所得ゼロとなり一切発生しません。一方、個人事業の場合は赤字の繰越期間が3年までなので、直近3年間の赤字900万円分しか5年目にぶつけられません。残る100万円の利益については通常通り課税されてしまい、完全には相殺しきれないのです。この違いは、長期的に見たとき企業のキャッシュフローに大きな差を生みます。特に不動産業では、初期投資や減価償却で数年間赤字が続いたあと、大型案件の売却でドンと黒字になるような収支の山谷が発生しがちです。法人形態であればそうした期間損益のブレを10年間という長期スパンで平準化でき、結果として払う税金を最低限に抑えることができます。

＞ 赤字繰越制度（欠損金の繰越控除）は「企業が継続事業であること」を前提に、利益が出た年だけ課税すると不公平になるために設けられた仕組みです。個人事業主では事業継続性の観点から繰越期間が3年と短めですが、法人は10年という長期にわたり欠損金を活用できるよう優遇されています。そのため、不動産投資のように初期費用が大きく最初の数年は赤字になりやすいビジネスでは、法人化することで将来の利益と相殺できる期間が大幅に延び、結果的に節税につながります。

なお、法人で繰越控除を受けるには青色申告の適用を受けていることなど条件がありますが、普通は法人設立時に税務署へ青色申告承認申請書を提出しますので問題ありません。赤字の繰越を最大限に活かすためにも、法人化したら必ず青色申告で適正に申告書を提出するようにしましょう。万一、青色申告の取り消しを受けると繰越欠損の権利も失われてしまうため注意が必要です。

法人化には税金面以外にもメリットがあります。その一つが社会的信用力の向上です。一般に、会社組織の方が個人事業よりも対外的な信用が高いとみなされる傾向があります。不動産業においても、金融機関や取引先からの見られ方が法人化によって良くなるケースが多々あります。

• 金融機関からの融資が受けやすくなる: 銀行などから事業資金や不動産購入ローンを引きやすくなるのは、法人化の大きな強みです。法人は登記によって会社情報が公開され、毎期決算書を作成して税務申告する義務があります。そのため、個人事業よりも経営内容が透明であり、財務諸表に基づいた信用審査が可能です。銀行側も融資審査において法人格の方を信頼しやすく、融資枠（借入額）も大きく取りやすい傾向があります。特に物件購入資金の調達では、会社名義で融資を受けた方が長期かつ低利で借りられる場合があります。また、日本政策金融公庫など法人向けの融資制度が利用できるメリットもあります。もっとも、小規模な不動産会社の場合、代表者に個人保証や担保提供を求められるのが一般的なので、法人だからといって完全にリスクフリーで借入できるわけではありません。しかし「事業として融資を受ける」という形になることで、より積極的な資金調達が可能になるのは事実です。将来的に物件を増やして拡大していきたい方にとって、法人化しておくことは金融機関との付き合いを円滑にする第一歩と言えるでしょう。
• 取引先・顧客からの信用向上: 法人化により会社名で登記されることで、対外的な信頼感が増す効果もあります。たとえば不動産の売買契約や賃貸借契約を個人名義で結ぶより、会社名義（株式会社○○など）で契約した方が相手に安心感を与えやすい場合があります。不動産オーナーから管理業務を受託する際も、○○不動産株式会社という法人であれば「きちんと組織立って業務しているプロなんだな」という印象を持ってもらいやすいでしょう。企業間取引においては、請求書や領収書を会社名で発行できることから与信管理もしやすくなるなど、細かな点でスムーズになります。また、人材採用においても法人化している方が応募者に安心感を与える側面があります（個人事業ですと雇用保険や社会保険への加入義務がない場合があり、敬遠されることがありますが、法人なら社会保険完備が原則のため応募者にもメリットとなります）。
• 事業の継続性・発展性が高まる: 法人として信用が得られるようになると、将来的に事業規模を拡大したり他社と業務提携したりする際にも有利になります。例えば不動産の大型プロジェクトに参画する際、法人格でないと契約主体になれないケースもあります。また、事業承継やM&A（会社売却）によって事業を次のステージに進める選択肢も生まれます。個人事業だと事業そのものを売却するのは困難ですが、法人なら会社株式の売買という形でオーナーチェンジが可能です。不動産業はストックビジネスの側面も大きいですから、会社組織にして資産やノウハウを法人に蓄積していけば、最終的に会社ごと高値で売却してリターンを得るという戦略も視野に入ります。法人化は単なる節税策に留まらず、事業を社会的な財産として育てていく土台になるのです。

以上が、不動産業を法人化することによる主なメリットです。それでは次に、法人化に伴うデメリットや注意点についても確認しておきましょう。メリットばかりに目を向けずデメリットもしっかり理解しておくことで、より失敗のない意思決定ができます。

メリットの裏にはデメリットも存在します。不動産業を法人化する際に注意すべきポイントを順に見ていきましょう。

まず、会社（法人）を設立するためのコストや手続きの手間が発生します。当たり前ですが、個人事業主として営んでいるだけでは法人にはなりませんので、法務局での法人設立登記という公式な手続きを踏む必要があります。具体的には定款（会社の基本規則）の作成→公証人による認証（※株式会社の場合）→出資金の払込み→法務局へ設立登記申請、といったフローを経て晴れて会社が成立します。この一連の作業には相応の手間と時間がかかり、初めての方にはハードルが高く感じられるでしょう。最近ではマネーフォワード社などが提供するオンラインの会社設立サービスを使って自分で比較的容易に手続きすることも可能ですが、それでも印鑑届出や役所への各種届出（税務署・年金事務所など）を含めると設立完了までに数週間は見ておく必要があります。

また、設立費用も発生します。株式会社にするか合同会社にするかで異なりますが、例えば合同会社の場合は登録免許税として6万円、株式会社なら登録免許税が15万円（資本金額によって加算）かかります。株式会社を設立する際にはこれに加えて定款認証の手数料（約5万円）や印紙代（オンライン申請なら無料、紙なら4万円）が必要です。自分で全て手続きすればこれら実費だけで済みますが、司法書士など専門家に依頼すれば報酬として数万円～十数万円の費用も別途かかります。そのため、株式会社設立ではトータル20～30万円程度、合同会社でも10～15万円前後の費用負担を見込んでおく必要があります。個人事業であれば無料で開業届を出すだけで始められたことを考えると、法人化の初期コストは決して無視できません。

さらに、不動産業の場合は許認可や契約類の名義変更も伴います。不動産の賃貸業であれば物件の賃貸借契約を個人から法人へ変更したり、宅地建物取引業の免許を個人名義から法人名義に取り直す（※宅建業を営んでいる場合）といった対応も必要です。こうした諸手続きにも時間と手間がかかります。要するに、法人化するときは「会社を新しく一つ興す」わけですから、それなりの準備が必要ということです。

もっとも、一度会社を作ってしまえばその法人格はずっと使えますし、設立は最初だけのイベントです。設立手続き自体もフルリモート対応可能なサービスや専門家が増えており、当税理士事務所でも提携司法書士と連携して柔軟に会社設立をサポートしております。弥生会計など会計ソフトの導入支援や、設立後の各種届出の丸投げ対応も可能です。最初のハードルさえ乗り越えれば、法人として新たなスタートを切ることができますので、費用・手間も将来への投資と割り切って準備を進めましょう。

法人化すると、毎年の維持コストも個人事業より増加します。中でも大きいのが社会保険料の負担です。法人の代表者（役員）や従業員は原則として社会保険（健康保険・厚生年金）に加入する義務が生じます。個人事業主の場合、従業員5人未満の業種であれば強制加入ではなく、オーナー自身も国民健康保険・国民年金で済んでいたケースが多いでしょう。しかし法人は一人社長・従業員ゼロであっても社会保険への加入手続きが必要です（役員＝従業員とみなされます）。そして社会保険料は会社と個人で半分ずつ負担する仕組みになっています。たとえば年収500万円の役員報酬を支給する場合、健康保険・厚生年金あわせて約150万円の保険料が発生し、その約半分の75万円程度を会社が負担します。残りの75万円は本人の給与から控除されますが、結局は本人負担分も法人のコストとして見れば実質的に年収の約15%が追加コストになる計算です。

個人事業主であれば自分の国民年金（年間約20万円）と国民健康保険（所得にもよりますが年間数十万円程度）を払うだけで済んでいたものが、法人化して役員報酬を支給すると会社負担分・個人負担分あわせかなりの金額になります。先ほどの例では、社会保険加入前は手取り500万円だった人が、加入後には会社負担75万円＋本人負担75万円＝合計150万円を保険料として支払うことになり、可処分所得ベースで見れば大幅な目減りとなります。このように社会保険料の負担増は法人化のデメリットとして見逃せません。とくに不動産収入がそこまで多くないうちは、節税で浮く税金分より社会保険料増の方が大きくなってしまう「本末転倒」なケースもありえます。そのため、「利益は出ているけれど社会保険料負担を考えると法人化しない方が得策」という判断になることもあります。法人化を検討する際は、税金だけでなく社会保険料を含めたトータルコストで損益分岐を試算することが重要です。

社会保険以外にも、法人を維持するための経理・税務コストがかかります。毎年決算を組んで法人税の確定申告書を作成しなければなりません。個人の確定申告に比べて法人決算・申告は専門知識を要するため、多くの企業は税理士と税務顧問契約を結んでいます。顧問料や決算申告の報酬も法人規模によりますが、ある程度の費用計上は避けられません。また、会計帳簿の記帳や給与計算などの事務作業も煩雑になります。これらは会計ソフト（弥生会計など）の導入やアウトソーシングで省力化できますが、その場合もソフト利用料や外注費が発生します。

さらに株式会社の場合、毎期決算公告を行う法的義務があります（実際は遵守していない会社も多いですが、本来は官報掲載に数万円の費用がかかります）。細かなところでは、法人名義の銀行口座維持や法人住まいの賃貸借契約などで個人とは異なる事務が増えるでしょう。要するに、法人という「器」を維持するための手間暇・コストがどうしてもかかってくるのです。

しかし、こうした事務負担については心配しすぎる必要はありません。現代ではクラウド会計やオンライン専門家サービスが充実しており、当税理士事務所でもフルリモートでの税務顧問サービスを提供しております。お客様には領収書や通帳コピーを丸投げいただければ、記帳から申告書作成・税務調査対応まで一括してサポート可能です。社会保険の手続きも社労士ネットワークを通じて代行できます。「法人化すると事務が大変そう…」という不安がある方は、不動産業界に精通した税理士・税務顧問に相談し、アウトソーシングも活用しながら効率的に運営すると良いでしょう。

法人はたとえ利益が出ていない赤字決算であっても、納税しなければならない税金があります。具体的には、毎年の法人住民税（均等割）です。法人住民税には利益額に応じて課税される「法人税割」のほかに、均等割という定額の納税額が課されます。均等割額は資本金等の規模によって異なりますが、資本金1,000万円以下・従業員50人以下の一番小さな区分でも年7万円（東京都など多くの自治体）です。つまり、どんなに赤字でも毎年7万円は必ず法人として支払わなければなりません。個人事業主であれば赤字の年は所得税ゼロですが、法人の場合は黒字でなくても一定の税負担が発生する点に注意が必要です。

加えて、法人であれば赤字であっても各種の申告義務は免除されません。決算書類を作って税務申告を行う手間は利益の有無に関わらず毎年必要ですし、赤字が続けば税務署から経営内容の確認（いわゆる税務調査）が入る可能性もゼロではありません。むしろ「長年赤字なのに事業を畳まない＝どこかで不正があるのでは」と疑われることもありますので、赤字決算でも帳簿をしっかり整備しておくことが大切です。税務調査について詳しくは下記のページをご覧ください。

以上より、法人は赤字でも一定のコスト負担・義務から逃れられないという点を覚悟しておきましょう。もちろん赤字が出ても前項のように繰越控除で将来の税金を減らせるメリットはありますが、「儲かっていなくても毎年決まって出ていくお金」があることは念頭に置いてください。

法人化は多くの場合節税に有利ですが、ケースによっては個人より不利になる場面もあります。その代表例が、長期保有した不動産を売却する場合の税金です。個人が不動産を売却して利益（譲渡益）が出た場合、その課税方法は所有期間によって異なります。5年以内の短期所有なら「短期譲渡所得」として高い税率（所得税30%+住民税9%=約39%）が適用されますが、5年超の長期所有で売却した場合は「長期譲渡所得」となり税率は所得税15%+住民税5%=約20%に軽減されます。自宅などには3,000万円特別控除などの優遇もありますが、基本的な税率だけ見ても長期保有物件の売却は個人の方が大幅に低税率なのです。

一方、法人が不動産を売却して得た利益は、たとえ物件を何年持っていようと通常の法人税率で課税されます。中小企業の実効税率は約30%前後ですから、5年超保有のケースでは個人20% vs 法人30%と、法人の方が重い税負担になります。例えば、地価上昇で購入から6年以上経った土地を個人で売った場合は利益1億円に対し約2,000万円の税金で済みますが、法人が売ると約3,000万円の法人税等が課される計算になります。これは実に1.5倍もの差です。

つまり、長期投資向きの不動産を後々売却して現金化する戦略の場合、法人にするとかえって不利になる可能性があります。特に代々引き継いできた土地を将来売る予定があるケースなどでは注意が必要です。法人化してしまうと売却益に対する長期優遇は一切なくなりますし、さらに言えば法人が利益を上げた後、それをオーナー個人に配当や役員報酬で引き出す段階でも追加課税が発生します（配当は20%課税、役員報酬は給与所得課税）。結果的にトータルの手取り額で見ると、個人で売却した方が遥かに多く残ったということにもなりかねません。

対策としては、長期保有物件については法人ではなく個人所有のまま維持する方法が考えられます。たとえば現在個人で所有している土地建物を無理に法人に移さず、今後新規取得する物件だけ法人で買うようにすれば、既存資産を売る際の長期譲渡優遇は温存できます。法人には新しい事業用物件のみを入れて運用し、古くからの土地などは引き続き個人で管理するというハイブリッド運用も一案です。このあたりは将来の売却・承継計画も踏まえて戦略を立てる必要がありますので、税理士など専門家と十分相談して決めるとよいでしょう。

最後に、個人所有の資産を法人へ名義変更する際の注意点です。不動産業を法人化する場合、既に個人が持っている不動産（物件）をどう扱うかが問題になります。選択肢としては、大きく「そのまま個人名義で持ち続ける」か「法人名義に移す」かの二通りです。法人で事業を行う以上、物件も全部法人に移した方がスッキリするように思えますが、実はこの名義変更（資産移転）にはコストと税金が伴います。

まず、不動産を個人から法人に移転するときには不動産登記費用がかかります。具体的には、所有権移転の登録免許税（固定資産評価額の2%など物件種類による）や司法書士への手数料が必要です。また、法人が不動産を取得したとみなされるため不動産取得税（評価額の3～4%）も課税されます。

さらに、個人から法人への移転方法によっては所得税の問題も出てきます。もし個人が法人に物件を売却する形を取れば、個人側で譲渡所得税（物件の時価と簿価の差に対して20% or 39%）が発生します。逆に贈与で無償移転した場合、個人側に所得税（みなし譲渡）が、法人側に受贈益課税（法人税）が課されるリスクがあります。また、現物出資として法人の設立時に資本金の一部に充てる方法もありますが、この場合も基本的には出資＝譲渡とみなされ個人に譲渡所得課税が生じます。

以上のように、個人資産を法人へ移すときには様々な税コストが発生し得ます。そのため、慎重な判断が必要です。多くの場合、不動産オーナーが法人成りする際には、既存物件は個人のまま所有し続け、法人には新規取得物件だけを買わせるというケースが見られます。既存物件については、法人と賃貸借契約を結んで法人が転貸する（いわゆる管理受託またはサブリースする）形で法人の事業に組み込む方法もあります。このやり方なら物件名義は個人に残したままなので登記や取得税は不要です。法人側は家賃を個人オーナーに支払いますが、それも経費にできます。ただし家賃設定が不当に低い（法人に利益を移転しすぎ）だと税務署から否認される可能性があるため、契約内容は適正にする必要があります。

いずれにせよ、個人から法人への資産移転は専門的な論点が多いです。登記費用・税負担を抑える最善策は状況によって異なりますので、法人化の際には必ず税理士や司法書士と相談しながら進めましょう。「不動産を法人に移すメリット・デメリット」について事前によくシミュレーションしておくことが重要です。

以上、不動産業の法人化に関するメリット・デメリットやタイミングの考え方、注意点について詳しく見てきました。法人化は節税や相続対策、信用力向上など魅力的な利点が多い反面、費用負担や手間も伴うためメリットとデメリットのバランスをよく考える必要があります。特に不動産業は事業規模や収益構造が多種多様ですので、「自分の場合はどうか」を判断するには専門的な視点が欠かせません。法人化による効果は人それぞれですから、迷ったときはぜひ不動産業に強い税理士にご相談ください。税理士法人加美税理士事務所は全国対応可能（フルリモート対応）で、不動産会社の税務顧問として豊富な実績があります。お客様の状況に応じて柔軟に対応し、記帳や申告業務も丸投げ対応でサポートいたします。法人化を上手に活用し、不動産ビジネスの発展と資産防衛を両立させていきましょう。

不動産業を営む個人事業主の方が、事業が軌道に乗ってくると一度は検討するのが「法人化（法人成り）」です。では、具体的にどのようなタイミングや基準で法人化を判断すべきでしょうか？税負担の観点や将来の展望など、いくつかのポイントがあります。ここでは、不動産業における法人化の検討タイミングとして代表的な基準を解説します。例えば、従業員を雇用して事業を拡大したい場合や、金融機関から本格的な融資を受けたい場合なども、法人化によって得られる信用力が大きな意味を持ちます。

個人の課税所得が概ね900万円を超えてきたら、法人化を検討する大きな目安になります。これは所得税の税率が累進課税で高くなり、利益に対する税負担が増すためです。例えば、課税所得が900万円以上の場合、所得税率は一部が33％（住民税を含めると約43％）にも達します。一方で、法人化して不動産業の法人税を支払う場合、中小法人なら800万円までの所得に約15%（超過部分は23.2%）の法人税率が適用されます。法人税等の実効税率は最大でも約33％程度です。そのため、利益水準が高くなるほど法人税の方がトータルの税率が低く抑えられるケースが多く、節税効果が期待できるのです。

また、売上規模にも注目しましょう。前々年度の課税売上高が1,000万円を超えると、個人事業主でも消費税の納税義務が発生します。法人化すれば設立から最初の2期は条件次第で消費税が免除されるケースもあり、タイミングによっては大きな節税につながります。消費税について詳しくは下記のページをご覧ください。

ただし、法人化すると社会保険への加入が必須となり、健康保険料・厚生年金といった社会保険料の事業主負担が新たに生じます。さらに、法人の設立・運営には登記費用や税理士への依頼料などコストもかかります。

したがって、課税所得が900万円を少し超えた程度であれば、まずは青色申告特別控除（最大65万円）や配偶者控除など現行制度での節税策を活用しつつ、もう少し様子を見るという選択肢も考えられます。青色申告について詳しくは下記のページをご覧ください。

法人化の適切なタイミングは事業の状況によって様々です。税負担だけでなく事業拡大の予定や事業承継の見通しも踏まえ、専門の税理士（不動産業に強い税理士）に相談しながら総合的に判断すると安心でしょう。

事業を将来的にお子様など後継者に引き継ぎたい場合や、経営者ご自身に万一のことがあった場合を考えると、法人化しておくメリットは大きくなります。個人事業では事業用資産もすべて経営者個人の財産となるため、相続時には不動産や預金など事業資産に対して相続税が発生したり、資産の名義変更に手間がかかったりします。一方、法人化して会社組織にしておけば、事業用の不動産や資金は法人名義に移行されます。経営者に万一のことがあっても会社自体は存続し、事業を継続しやすくなります。

また、法人の株式（持ち株）を後継者に引き継がせることで、事業全体を包括的に承継できます。例えば、不動産賃貸業を法人化しておけば、後継者には物件ごとの権利ではなく会社の株式を渡す形で事業承継が可能です。複数の相続人がいる場合でも、株式の分配によって事業資産を柔軟に分割できます。

さらに、法人化は相続税・事業承継対策の観点でも有利に働くことがあります。自社株評価のコントロールや、後継者への株式贈与による計画的な資産移転など、法人だからこそ取り得る節税対策も存在します。事業承継税制など、中小企業向けの優遇策を活用できる可能性がある点も見逃せません。また、会社の株式は会社の財産と負債、利益水準に応じて評価されるため、不動産そのものを相続するよりも株式で承継した方が評価額を低く抑えられ、相続税を軽減できる可能性があります。将来の事業承継を見据えているなら、早めに法人化して体制を整えておくと安心でしょう。事業承継について詳しくは下記のページをご覧ください。

不動産業と一口に言っても、その事業形態によって収益構造や運営上の特徴は様々です。法人化のメリットや注意点も、賃貸仲介・売買仲介・サブリース・建売販売など事業タイプごとに異なります。ここでは、各ケース別に法人化を検討する際のポイントを解説します。

賃貸物件の仲介業を立ち上げて間もない段階では、法人化には慎重な判断が必要です。創業1年目は売上や仲介手数料収入が安定せず、集客や取引先開拓に注力すべき時期です。このタイミングで法人を設立すると、経理や税務など法人運営の事務負担が増え、事業拡大の妨げになる恐れもあります。

実際、法人を設立すると毎月の経理処理や決算申告が必要になり、税理士への依頼コストも発生します。さらに、たとえ赤字でも毎年約7万円の均等割（地方税）など最低限の法人税負担がかかり、社会保険料の事業主負担も始まります。創業初期に利益が出ていない場合、こうした固定費は大きなプレッシャーとなるでしょう。

一方で、早期に法人化することで得られる利点もあります。例えば、法人として事業実績を積むことで、金融機関からの融資を受けやすくなったり、取引先からの信用力が向上したりする効果が期待できます。また、初年度にもし損失（赤字）が出ても、法人であればその欠損金を最大10年間繰り越して将来の黒字と相殺できます（※法人で青色申告を行う前提）。個人事業主でも青色申告をしていれば赤字の繰越控除は可能ですが、その期間は3年に限られます。

したがって、創業から1年未満の賃貸仲介業者が法人化を検討する際は、現在の収益状況と将来の成長見込みを踏まえ、費用対効果を見極めることが重要です。当面は個人事業のまま青色申告制度を活用しておき、利益が安定してから法人化するのも一策です。逆に、早い段階から事業拡大の計画があり、十分な資本や支援を得られる場合には、あえて早期に法人化してスタートダッシュを図る選択もあるでしょう。

社員数が10名程度まで成長した売買仲介メインの不動産会社であれば、法人化によるメリットをフルに享受できる段階と言えます。この規模になると、ほとんどの場合は既に法人として運営しているでしょうが、重要なのは法人ならではの各種制度を活用して、節税や経営効率化を最大化することです。また、法人であれば社会保険や就業規則など従業員を取り巻く制度を整えやすく、人材採用の面でも有利に働きます。求職者にとっては「株式会社○○」の社員となる方が信頼感が高く、優秀な人材を確保しやすくなるでしょう。

まず、人件費や役員報酬の最適化を図りましょう。経営者ご自身の役員報酬額は、法人税と所得税のバランスを考慮して設定する必要があります。利益が多い場合は役員報酬として給与に振り替えることで法人税を圧縮できますし、逆に利益が少ない年は報酬を抑えて法人に利益を残す選択も可能です。

さらに、家族を役員や従業員として迎え入れて所得分散を図ったり、社用車・社宅などの福利厚生制度を整えて経費計上することで、会社のお金を有効活用できます。例えば、経営者の自家用車を社用車にして減価償却費やガソリン代を経費にする、社宅制度を利用して自宅の家賃の一部を会社負担にする、などの工夫です。これらは適正に行えば認められる経費であり、法人にするからこそできる、不動産業に強い税理士ならではの節税ノウハウと言えます。

このように、法人化した後は「どう法人を活用するか」がポイントです。中堅規模の不動産会社であれば、ぜひ専門の税務顧問（不動産業界に詳しい税理士）を付けて、決算対策や資金繰り、消費税対応などのサポートを受けることをおすすめします。税務のプロと二人三脚で進めることで、法人化のメリットを最大限に引き出しつつ、コンプライアンス面でも安心して事業を拡大できるでしょう。

オーナーから物件を借り上げて転貸するサブリース（転貸借）事業では、売上規模は大きくとも利益率が低いケースが多く見られます。毎月の家賃収入からオーナーへの支払いや管理コストを差し引いた粗利が薄いため、法人化による節税メリットだけを見ると小さいかもしれません。しかし、サブリース事業こそ法人化する意義がある点も押さえておくべきです。

第一に、リスク管理の観点です。空室が発生すれば保証賃料の支払いが重くのしかかるビジネスモデルのため、最悪の場合は多額の損失が発生します。法人格で事業を行っていれば、万一事業継続が困難になった際にも損失を会社に限定でき、経営者個人の資産を防衛しやすくなります（有限責任のメリット）。逆に個人事業のままだと、事業上の債務はすべて個人の責任として背負うことになり、リスクが高くなってしまいます。

第二に、資金調達や信用力の点でも法人化は有利に働きます。サブリース契約では家賃保証の継続性が重視されるため、取引先オーナーに対して会社組織である方が信頼感を与えられるでしょう。また、金融機関から運転資金の融資を受ける際も、法人の方が決算書を基に審査を受けやすく、適切な借入枠を確保しやすい傾向があります。薄利の事業だからこそ、銀行融資による資金繰り支援が欠かせない場面も多く、法人化によって財務の透明性を高めておくことは有益です。

一方で、サブリース事業を法人で行う際の注意点として、消費税や経費管理の問題があります。住宅の賃貸料収入は非課税売上となるため、規模が大きくなっても預かった消費税が発生しない一方、自社で負担した経費の消費税分（仕入税額控除）は原則として控除できません。法人化自体は消費税負担を増減させるものではありませんが、事業規模が拡大すると免税事業者でいられなくなる可能性もあり、税務戦略を検討する必要が出てきます。また、薄利だからといって経費計上を無理に増やすと、本来の利益水準が不透明になり、税務上もリスクを伴います。なお、サブリース事業者の中には物件管理の受託業務やリフォーム事業などを並行して行い、事業の裾野を広げて収益性を高めるケースも見られます。法人化しておけば、複数事業を展開する際の会計区分も明確になり、経営管理がしやすくなるという利点もあります。適正な会計処理と収支把握のためにも、専門家のサポートを受けながらガバナンスを効かせることが重要です。

土地を仕入れて住宅を建築・販売する建売（不動産開発）業では、原価管理や収支計算の複雑さから、法人化による管理体制の強化が大きな意味を持ちます。個人事業であっても正確な帳簿付け（青色申告）が求められる分野ですが、法人として組織的に会計管理を行うことで、プロジェクト単位の収益把握や在庫（仕掛かり物件）の管理が格段にしやすくなります。特に決算期をまたぐ案件では、適切な原価振替や棚卸資産計上を行わないと、正しい利益が算出できません。

また、建売業者にとって消費税の扱いも重要なポイントです。法人化すれば、適切な資本金設定やタイミング次第で設立後2期分の消費税免税措置を利用できる可能性があります。一方で、課税事業者として届出を行い、建築原価に含まれる消費税の還付を受ける選択肢もあります。どちらを選ぶにせよ、不動産業の消費税制度に通じた専門家と相談しながら、事業計画に沿った消費税戦略を練ることが大切です。

さらに、法人化により金融機関からの融資を受けやすくなる点も見逃せません。不動産開発は土地取得や建築に多額の資金が必要なため、銀行融資との付き合いは避けられません。法人格であれば、決算書を提出して事業計画を説明することで、より大きな融資枠や分割返済の交渉がしやすくなります。また、将来的に複数のプロジェクトを同時進行する際も、法人であればプロジェクトごとに経理を分けたり、新たな法人を設立してリスクを分散したりと、柔軟な経営戦略が取りやすくなります。なお、建売事業者の中にはプロジェクトごとに新しい会社を設立してリスクや収益を分離するケースもあります。例えば、大規模な分譲開発ごとに子会社を設立すれば、各プロジェクトの損益を切り分けることが可能です。このような手法は消費税の免税措置を活用する目的で採られることもありますが、グループ全体で見れば一定の要件や留意点がありますので、専門家と十分に検討してください。

建売業の法人化では、税務・会計の専門知識が成功の鍵を握ります。原価計算や消費税申告を適切に行うためにも、早い段階で不動産業に強い税理士のサポートを受けることをおすすめします。複雑な経理処理を任せることで、経営者は開発物件の企画・販売に専念でき、法人化のメリットを最大限に享受できるでしょう。

法人化すると、個人事業では利用できなかった様々な節税対策が可能になります。ここでは、不動産会社が法人ならではのメリットを活かして活用できる代表的な節税策を紹介します。社宅制度の活用による社会保険料の軽減、役員退職金制度による将来の税負担軽減、そして家族への役員報酬で所得分散を図る方法です。

不動産業の法人だからこそ利用しやすい節税策の一つに社宅スキームがあります。社宅とは、会社が住宅を借り上げ（または購入し）、役員や従業員に低廉な家賃で貸与する仕組みです。経営者個人が自宅として使用する物件を法人名義の社宅とすることで、家賃や住宅ローンの一部を会社の経費として計上できます。

社宅制度を活用する最大のメリットは、税金と社会保険料の軽減にあります。通常、役員報酬や給与として住宅費相当額を支給すると、その分だけ支給額が増えて税金と健康保険・厚生年金の対象報酬も上がってしまいます。しかし、社宅として会社が住宅費を負担すれば、社員（役員）は給与からごく一部（賃貸の場合は家賃相当額の一部）を社宅使用料として支払うだけで済み、残りは非課税、社会保険料の対象外となります。その結果、役員個人の手取りは実質的に増える一方、会社と本人双方の税金および社会保険料負担を抑えることができます。この社宅スキームは社長だけでなく社員にも提供可能であり、従業員の満足度向上にもつながります。低コストで福利厚生を充実させられるため、従業員にとっても会社にとってもメリットの大きい制度です。

もちろん税務上は社宅の貸与に関する一定のルールを守る必要がありますが、適切に運用すれば大きな節税インパクトを得られるでしょう。

法人化すると、将来的な役員退職金の支給によって大きな節税効果を得ることも可能です。個人事業主は事業を廃業しても自分に退職金を支給する仕組みはありませんが、法人なら役員（社長）として勤続し、退任時に退職金を受け取ることができます。

役員退職金のメリットは二つあります。一つ目は、退職金を支払った会社側ではその支給額を損金（経費）として計上できる点です。経営者個人にとっての退職金は、現役時代の役員報酬と比べて税制上の優遇措置が大きい所得区分（退職所得）で課税されます。具体的には、退職所得控除という手厚い控除が受けられ、さらに残額の1/2だけが課税対象となるため、同額の給与を分割でもらうよりも大幅に税負担が軽減されます。

二つ目は、社会保険料の負担を回避できる点です。現役時代に高額報酬を受け取ると、その都度多額の厚生年金・健康保険料が会社・本人双方に課されます。一方、退職金として受け取る額には社会保険料が一切かかりません。在職中の報酬は適度な水準に抑えておき、退任時に退職金で報いる形とすることで、生涯トータルで見た税金と社会保険料の負担を最低限に抑えることが可能です。

ただし、役員退職金は節税対策として非常に有効である反面、その金額設定には注意が必要です。明らかに高額すぎる退職金は法人の経費として認められないリスクがありますし、支給のための資金確保も考えなければなりません。自社の業績や残された任期を踏まえ、税理士と相談しながら無理のない退職金規定を設けることが大切です。

法人では、家族を役員や従業員として登用し、給与や役員報酬を支給することで所得分散を図ることができます。個人事業でも青色申告の事業専従者給与制度を使えば配偶者などに給与を支払えますが、その適用には事前届出や一定の制約があります。法人であれば、実際に業務に従事していれば家族への給与を経費にでき、自由度が格段に高くなります。

例えば、夫婦で不動産会社を経営している場合、一方の役員報酬を高額にする代わりに、配偶者は無報酬（役員であっても給与0）としているケースがあります。しかし、これは一人に所得が集中するため税率が跳ね上がり、世帯全体としてみると損です。そこで、配偶者にも適切な役員報酬を支給すれば、所得が夫婦に二分されるため、それぞれの所得税率が下がり、合計の税負担を軽減できます。同様に、事業に協力しているお子さんがいれば役員や従業員として給与を支払うことで、家族全体の所得を分散させることが可能です。

もちろん、単に節税のために実態のない役員報酬を支給するのはNGです。家族であっても実際に会社の業務に携わり、その働きに見合った適正な金額を支給することが前提となります。適正な範囲内であれば、家族への給与支給は不動産会社の利益を有効に活用する手段となり、結果的に法人税も抑えることができるのです。

ここで紹介したこと以外にも、生命保険の活用や決算月の調整など、法人ならではの節税手法は多数存在します。詳しくは専門家に相談し、会社の状況に合った節税対策を検討すると良いでしょう。節税対策について詳しくは下記のページをご覧ください。

法人化を決断したら、具体的な会社設立の手続きを進める必要があります。ここでは、一般的な株式会社設立の流れを簡単に説明します。

1. 事前準備と検討: まず会社の形態を選択します（一般的には株式会社が選択されますが、合同会社で設立することも可能です）。その上で、会社の基本事項（商号、事業目的、本店所在地、資本金、役員構成など）を決めます。不動産業で必要な宅建業免許など許認可の手続きもこの段階で確認しておきましょう。
2. 定款の作成: 会社の憲法ともいえる定款を作成します。事業目的には不動産業の内容（賃貸仲介、売買、管理、建売販売など）を網羅して記載します。定款は公証役場で認証を受けます（電子定款を利用すれば紙の定款印紙代4万円が節約可能です）。
3. 資本金の払込み: 発起人（株主）となる個人の銀行口座に資本金を入金し、払込証明を準備します。資本金は不動産業の信用に関わるため、可能な範囲で十分な額を用意すると良いでしょう。ただし、消費税の納税義務と、法人住民税の均等割の観点から1000万円未満にしておくことも検討しましょう。
4. 法人設立の登記申請: 法務局にて会社設立の登記申請を行います。登録免許税（資本金額によりますが株式会社の場合15万円〜）を納付し、登記申請書類一式を提出します。登記が完了すれば会社が成立します。
5. 税務署等への届出: 設立後、所轄税務署に対し法人設立届出書を提出し、必要に応じて青色申告の承認申請や減価償却資産の償却方法届出など各種届出を行います。また、都道府県・市区町村にも法人設立届を提出します。社会保険・労働保険の新規適用手続きも忘れずに行います。
6. 事業の引継ぎと運営開始: 個人事業から法人に切り替える場合は、事業用資産や契約（賃貸借契約、従業員の雇用契約、取引先との契約など）を必要に応じて法人名義へ移行します。宅建業者の場合、個人名義の免許から法人名義で新たに免許を取得する必要があります。個人で使用していた屋号付き口座やクレジットカード類も、法人名義で新規に開設し直すことになります。また、個人事業を廃止する場合は、税務署へ廃業届や消費税の事業廃止届などの提出も忘れずに行います。これらの手続きが完了したら、法人としての事業運営を開始します。

不動産業を営む皆様に寄り添い、当税理士事務所（税理士法人加美税理士事務所）は法人化に関するあらゆるステップをワンストップでサポートいたします。私たちは不動産業に特化した税理士として、これまで多数の不動産会社・個人事業主の法人化支援や税務顧問を担当してきました。法人化のメリット・デメリットのご相談から、会社設立時の各種届出代行、設立後の会計・税務サポートまで、トータルでお任せいただけます。

特に、不動産業における法人税・消費税の知識や、宅建業者特有の経理処理に精通している点が当税理士事務所の強みです。法人化後の節税対策の立案や、事業承継対策、さらには万一の税務調査への対応についても、経験豊富な税務顧問が全面的にバックアップいたします。

税務調査について詳しくは下記のページをご覧ください。

「法人化すべきかどうか」の段階から、各種シミュレーションや手続き代行まで、プロの力を活用する価値があります。法人化をご検討中の方は、ぜひ当税理士事務所にお気軽にお問い合わせください。初回の相談は無料です。不動産会社の税務顧問として培ったノウハウで、貴社の新たなステージへの一歩を全力でサポートいたします。