税理士法人加美税理士事務所

不動産業界は中小規模の企業が大半を占め、後継者不足が深刻な問題となっています。事業承継に取り組まないまま経営者の高齢化が進めば、企業存続の危機に直面しかねません。実際に「自分の代で会社をたたむつもりだ」と回答する経営者も約3割に上るとの調査結果があります。しかし、身内に後継者がいなくても第三者への承継（M&A）という選択肢は存在し、安易に廃業を選ぶのは得策ではありません。事業を継続させ、これまで培った顧客基盤やノウハウを次世代につなぐためにも、専門家の力を借りて最適な承継プランを検討することが重要です。

また、不動産業の事業承継には税務・会計面で専門的な知識が求められます。例えば、不動産業の法人税申告では、多額の不動産を保有するがゆえに減価償却や固定資産税の調整、売却益の計上タイミングなど検討すべき事項が多岐にわたります。消費税面でも、土地の譲渡は非課税ですが建物は課税対象となるなど取引ごとに扱いが異なり、計算方法を一つ間違えると余計な納税負担が発生しかねません。実際、不動産に関する税金は複数の税法にまたがり、その規定は税理士から見ても複雑で頻繁に改正されています。このような難解な税務を自社だけで対応するのは困難であり、不動産業に詳しい税理士（不動産業専門の税務顧問）のサポートが必要とされるゆえんです。

税理士法人加美税理士事務所は、不動産業の税務に精通した税理士が在籍し、日々多数の不動産会社様の税務顧問として実務をサポートしています。不動産業特有の会計処理や法人税・消費税対応の経験が豊富なため、事業承継の局面でも適切なアドバイスが可能です。事前の財務デューデリジェンスから承継スキームの立案、承継後の新経営者のフォローまでワンストップでお手伝いいたします。大切な会社の未来を守るためにも、専門家と二人三脚で早めに準備を始めましょう。

不動産業における事業承継には、他業種にはない独自の課題がいくつか存在します。ここでは、不動産業ならではの代表的な承継課題を整理してみましょう。

不動産業の大きな特徴の一つは、扱う資産の金額が非常に大きいことです。自社で所有する土地・建物の評価額が高額になるため、経営者がこれらの資産を後継者（親族）に引き継ぐ際には、多額の相続税が発生する可能性があります。例えば、オーナー社長が不動産を個人資産として保有している場合、その評価額に基づいて相続税が課税され、後継者が納税資金を確保できずに苦労するケースも少なくありません。会社名義の不動産であっても、自社株式の評価額に不動産価値が反映されるため、事業承継時の自社株の相続税評価が極めて高額になる恐れがあります。

相続税の税率は最大55%にも達するため、事前対策なしに事業承継を迎えると、後継者や残された家族に大きな金銭的負担を強いる結果にもなりかねません。高額な不動産資産を次世代に引き継ぐには、生前贈与の活用やホールディングス化による株価引き下げ策、生命保険の活用による納税資金準備など、専門的な節税対策を講じる必要があります。税理士は不動産の評価や相続税の試算を行い、最適な対策プランを提案できます。不動産業の事業承継では、この相続税対策が極めて重要なテーマとなるのです。

不動産業界では、後継者となる人材の不足が深刻な問題です。前述のとおり業界全体で経営者の高齢化が進む一方、事業を継ぐ若手がいない企業も多く存在します。特に中小の不動産会社では、家族や親族の中に後継者適任者がいないケースが珍しくありません。また、従業員が少人数の会社では社内から経営を担える人材を育てることも容易ではなく、「信頼して任せられる人が社内にいない」という悩みを抱えるオーナーも多いでしょう。

こうした後継者不在の状況で注目されるのが、第三者への事業承継、すなわちM&A（企業の合併・買収）です。近年は中小企業のM&A件数が年々増加しており、2022年には国内で4,300件以上と過去最多を更新しました。その背景には、経営者の高齢化による後継者難が大きな要因となっています。不動産業界も例外ではなく、後継者問題の解決策としてのM&Aが有力な選択肢となりつつあります。

もっとも、自社を売却して第三者に託す決断は容易ではありません。長年築いてきた会社を譲渡することに心理的な抵抗があるのは当然ですし、買い手側にとっても不動産業特有のノウハウや地元顧客との信頼関係を引き継ぐ必要があるため、マッチングには慎重さが求められます。しかし、優良な承継先さえ見つかれば、M&Aによって事業を存続させ社員や取引先を守ることができますし、売却代金を得て第二の人生の資金とすることも可能です。後継者が見当たらない場合でも事業を諦める必要はありません。専門家の助言を得ながら、視野を広げてM&Aによる事業承継を検討することが重要と言えるでしょう。

不動産業は収益規模が大きく取引形態も多様なため、会計処理や税務申告が非常に複雑です。たとえば法人税の面では、売買仲介・賃貸管理・不動産開発といった各事業ごとに収益計上や経費計上のタイミングが異なり、適切な処理を行わなければ税務上のリスクが生じます。不動産売買では一度の取引金額が巨額になるため、その年度の決算が一気に高収益となって多額の法人税が発生することもあります。こうした変動の激しい利益に対しては、事前に税理士と節税策（例えば物件の売却時期の分散や圧縮記帳の活用など）を検討し、納税資金を確保しておく必要があります。

消費税の取り扱いも不動産業ならではの難しさがあります。不動産売買では土地の譲渡は非課税ですが建物の譲渡は課税対象となるため、課税売上割合によって仕入税額控除（支払った消費税の控除）が制限されます。その結果、不動産業の消費税計算は他業種よりも複雑になり、計算方法の選択いかんで納税額が大きく変わり得ます。実際、課税売上割合95%未満の場合は原則として控除計算方式を選択適用する必要がありますが、不動産業では土地非課税の影響で95%未満となるケースが多く、個別対応方式と一括比例配分方式のどちらを選ぶかで納税額が変動します。このように専門知識が要求される消費税実務を誤ると、本来納めなくてもよい税金を余計に支払ってしまうリスクがあります。

さらに不動産業では、収益が物件ごとのプロジェクト単位で発生するため、収益構造の把握と粗利管理も難しい側面があります。物件別・事業別の売上は把握できていても、対応する仕入原価や経費を的確に配分しなければ、案件ごとの本当の儲け（粗利）が見えにくくなります。実際には経理部門だけが原価データを持ち、営業現場ではビル単位の利益が把握できないといったことも起こりがちです。その結果、採算性の低い事業に気付くのが遅れたり、経営判断を誤ったりするリスクがあります。こうした会計・税務面の複雑さゆえに、不動産会社の事業承継では財務内容の正確な把握が難しく、後継者や買い手への引き継ぎ資料作成にも苦労する場合があります。

以上のように、不動産業の事業承継には税務・会計処理上の専門的な課題が山積しています。事業承継を円滑に進めるためには、日頃から不動産業界の会計・税務に精通した税理士のサポートを受け、正確な帳簿管理と適切な税務対応を行っておくことが重要です。

不動産業では、ビジネスモデルの特性上収益構造が複雑です。売買仲介業務であれば大口の仲介手数料収入が不定期に発生し、賃貸管理業務であれば毎月安定した管理料収入があるものの一戸当たりの利益幅は小さい、開発業務であれば長期間の投資の後にようやく売却益が得られる、といった具合に、事業形態ごとに収入パターンが大きく異なります。このため、会社全体としてどの事業でどれだけ儲かっているのか把握することが容易ではありません。

加えて、収益に対応するコストの配分も難しい点です。たとえば一棟マンションの開発プロジェクトでは、取得した土地代や建設費用、金融機関からの借入金利、販売のための広告費など様々なコストが発生しますが、最終的な販売価格からどれだけの粗利が出たのか正確に計算するには高度な原価管理が必要です。小規模な不動産会社ではそこまで管理が行き届かず、「儲かっていると思っていた案件が実はほとんど利益が出ていなかった」という事態も起こりえます。

また、複数の物件や事業を横断して経営している場合、それぞれの部門でどの程度利益を上げているか見極めることも重要です。しかし現実には、部門別・物件別の収支管理システムが十分に導入されておらず、売上は把握できても原価や経費配分があいまいなために正確な粗利が部門で把握できていない、というケースが散見されます。このような状況では、事業承継時に会社の収益力を正しく評価することが難しく、後継者や買収希望者に対して会社の価値を的確に伝えられない恐れもあります。

粗利管理の難しさは、単なる会計上の問題に留まらず、事業承継の成否にも関わるポイントです。現経営者は、自社の収益構造をできるだけ「見える化」しておくことが望まれます。税理士や会計の専門家に依頼し、部門別損益やプロジェクト別採算を定期的に分析することで、自社の強み弱みを把握できます。それにより、後継者に対しても経営の実態を明確に示すことができ、スムーズな引き継ぎにつながります。

以上の課題を踏まえ、不動産業の事業承継を円滑かつ確実に成功させるために押さえておきたいポイントを解説します。早めの準備と適切な対策により、難しい不動産業の承継も安心して乗り越えることができます。

事業承継を成功させる上で最も重要なのは、できるだけ早く計画に着手することです。経営者の引退や万一の事態はいつ訪れるか分かりません。「まだ先のこと」と先延ばしにせず、少なくとも5年先、10年先を見据えて承継準備を進めることが望まれます。実際、不動産業界では「事業承継させたい」と考えている経営者の4割近くが何の行動も起こせていないとの調査もあります。計画策定が遅れるほど、後継者の選定や育成、税金対策の時間が不足し、結果的に慌ただしい承継になってしまいがちです。理想的には、現経営者がまだ元気で第一線で活躍しているうちに承継計画を立て、段階的に実行に移していくことがベストです。

計画策定にあたっては、ぜひ早い段階で専門家に相談してください。税理士をはじめ、中小企業診断士や弁護士、金融機関の承継アドバイザーなど、事業承継を専門とするプロの力を借りることで、自社では気付かない課題や解決策が見えてきます。専門家は客観的な視点から会社の財務状況や相続関係の洗い出しを行い、最適な承継方法を一緒に検討してくれるでしょう。私たち税理士法人加美税理士事務所でも、事業承継診断や初期相談を承っており、現状の課題整理から着手します。「何から始めればいいかわからない」という場合でも、お気軽にご相談いただければ、経験豊富な税理士が丁寧にアドバイスいたします。

不動産会社の事業承継では、自社株式の評価とその承継方法の戦略が極めて重要です。不動産という資産を多く持つ会社では、自社株の評価額（株価）が高額になりやすく、それを後継者に引き渡す際の税金や手続きに大きな影響を及ぼします。まずは現時点で自社の株価がいくらくらいになるのか、専門家に依頼して客観的な株式評価を行いましょう。税理士は財務諸表や保有資産の状況から、類似業種比準方式や純資産価額方式など適切な評価手法によって株価算定を行います。正確な株価を把握することで、相続や贈与の税負担をシミュレーションすることが可能になります。

株式を後継者にどのように承継するかも大きな戦略ポイントです。承継方法には、大きく分けて親族内承継（例：子や配偶者への贈与/相続）、親族外承継（例：役員や従業員への譲渡）、そして第三者承継（M&Aによる売却）があります。自社株を後継者に渡す際、一度に全株を相続させると多額の相続税が生じるため、事前に一部株式を生前贈与しておく、生前に後継者へ役員退職金を支給して納税資金に充てる、といった工夫が考えられます。また、複数の相続人がいる場合には、事業に関与しない相続人には不動産以外の資産（現預金や他の資産）を配分し、経営権が分散しないように株式を後継者に集中させることも重要です。こうした株式承継の戦略は各社の状況によって千差万別であり、税務上の最適解も異なります。税理士や金融機関と十分に協議し、自社にとってベストな方法を検討しましょう。

税理士法人加美税理士事務所では、不動産業における株価評価のノウハウも豊富で、評価額を下げるための方策（例えば含み益のある不動産の一部売却や、会社分割による資産組み換え等）についてもアドバイス可能です。株式承継は事前準備が鍵ですので、早めにご相談いただければと思います。

中小企業の事業承継を後押しするため、国は事業承継税制（経営承継円滑化法に基づく株式の納税猶予制度）を設けています。これは一定の要件のもとで、後継者が先代経営者から取得した自社株式にかかる相続税・贈与税の納税を猶予・免除してもらえる制度です。簡単に言えば、「事業を引き継ぐなら、その株式にかかる税金を最大100%猶予（最終的に免除）します」という大変強力な優遇策です。この制度を上手に活用すれば、本来であれば数千万円〜数億円単位になる可能性がある相続税・贈与税の負担を大幅に軽減し、会社の資金繰りへの悪影響を避けることができます。

事業承継税制には「一般措置」と「特例措置」の二種類がありますが、2018年度以降に整備された特例措置では特に要件が緩和され、株式の贈与・相続に係る税金の100%まで納税猶予が認められるようになりました（一般措置は猶予80%まで）。適用を受けるためには、都道府県に事業承継計画を事前提出すること、後継者が代表者に就任して事業を継続すること、承継後も一定期間（少なくとも5年間）は雇用を維持することなど、いくつかの条件を満たす必要があります。要件を守って経営を続ければ、猶予された税金は最終的に免除されますが、途中で会社をたたんだり株式を売却したりすると猶予取消となり課税されてしまうため注意が必要です。

このように事業承継税制はメリットが大きい反面、制度の適用手続きは煩雑で事前準備も必要です。活用を検討される場合は、ぜひ私たち税理士法人加美税理士事務所に相談してください。適用要件を満たすための計画書作成や、承継後の年次報告書の提出など、専門家のサポートが不可欠です。当税理士事務所でも事業承継税制の適用支援を承っており、申請スケジュールの管理から税務署・都道府県への届出サポートまで細かくお手伝いいたします。事業承継税制を賢く利用し、税負担を極力抑えることが、不動産業の事業承継成功における重要なポイントとなるでしょう。

承継プランと税金対策が整ったら、最後に忘れてはならないのが後継者本人の育成と引き継ぎのプロセスです。親族内承継であれ社内昇格であれ、後継者が経営者として十分に力を発揮できなければ事業の存続は危うくなります。そうならないために、現経営者は計画的に後継者へ経営ノウハウを伝え、信用力を移譲していく必要があります。

まず、段階的な権限委譲を行いましょう。一夜にして経営を丸ごと渡すのではなく、例えば最初の数年間は現経営者が会長職に退いて後継者を社長に据え、重要な経営判断は二人三脚で行う期間を設けるといった方法が有効です。これにより、後継者は現場を指揮しながらも先代の助言を得られ、徐々に経営者としての自信と経験を積むことができます。また、主要な取引先や金融機関には現経営者から後継者を紹介し、人脈や信頼関係の引き継ぎを意識的に行いましょう。お得意様への挨拶回りや、金融機関との面談に同席してもらうなど、外部ステークホルダーに「新しい経営者です」と認識してもらうことが大切です。

さらに、後継者自身のスキルアップ支援も欠かせません。必要に応じて外部の経営セミナーに参加させたり、不足しがちな財務・税務知識を補うため税理士との勉強会を開いたりするのも良いでしょう。税理士法人加美税理士事務所では、顧問先企業の次期経営者向けに決算書の読み方や税務の基礎をレクチャーする場を設けることも可能です。後継者が安心して舵取りできるようバックアップするのも、私たち専門家の重要な役割だと考えております。

スムーズな引き継ぎとは、単に形式的に社長の座を渡すだけではなく、経営に必要な情報・知識・信頼関係を余すところなく次世代に手渡すことです。そのためには時間をかけた計画とコミュニケーションが不可欠です。現経営者と後継者、そして専門家がチームとなって引き継ぎを進めることで、不安要素を一つ一つ解消し円滑な世代交代を実現しましょう。

もし社内外どこを探しても適切な後継者が見つからない場合、M&Aによる事業承継が現実的な解決策となります。前述の通り、中小の不動産会社でもM&Aが増えており、第三者に事業を譲渡することは珍しいことではなくなってきました。後継者不在で悩むくらいなら、思い切って会社を買ってくれる相手を探すことも視野に入れるべきです。

M&Aを成功させるポイントは、自社の特徴を理解し事業をしっかり引き継いでくれる適切な相手とマッチングすることです。不動産業の場合、地域密着のビジネスであることが多いため、買い手には地元の顧客基盤や信用を継承する意欲と能力が求められます。例えば同じエリアで事業拡大を目指す同業他社や、不動産事業に新規参入したい異業種の企業などが買収候補として考えられます。M&A仲介会社や金融機関のM&A部門、業界団体のマッチング支援などを活用し、信頼できる候補先を探しましょう。

具体的なプロセスとしては、まず会社の財務内容や事業価値を適正に算定する企業価値評価（バリュエーション）を行います。その後、買い手候補との秘密保持契約を結び、財務諸表や物件リストなど必要資料を開示してデューデリジェンス（詳細調査）に進みます。条件交渉では、株式譲渡なのか事業譲渡なのか、譲渡金額や従業員の雇用維持、経営者の一定期間の残留など、様々な取り決め事項を詰めます。合意に至れば契約締結・決済となり、事業が正式に引き継がれます。これら一連の流れは専門的で労力もかかりますので、税理士や弁護士といった専門家チームの支援が不可欠です。当税理士事務所も税務面からM&Aプロセスをサポートしており、譲渡スキームによる税負担の試算や、株式売却時の税務申告などをフォローいたします。

第三者への承継では、現経営者にとって会社を「売る」という割り切りが必要ですが、見方を変えれば会社を残すための最善策でもあります。社員の雇用や取引先との関係が維持され、自社の看板やサービスが世代を超えて続いていく可能性が高まるからです。「跡継ぎがいない＝廃業」ではなく、M&Aという新たな道を積極的に活用しましょう。その際には、必ず信頼できるプロに相談しながら進めることをおすすめします。

不動産業の事業承継は課題も多い反面、適切な準備と専門家のサポートによって乗り越えられるものです。税理士法人加美税理士事務所では、豊富な不動産業界支援の経験を活かし、オーナー経営者様の大切な事業を次世代へ確実につなぐお手伝いをいたします。事業承継でお悩みの際はぜひ一度ご相談ください。私たちが親身になってサポートし、貴社の明るい未来への橋渡しを全力で支援いたします。

不動産業界では経営者の高齢化と後継者不足が深刻な課題となっています。後継者難を理由に廃業せざるを得ないケースも少なくありません。こうした状況下では、事業承継（企業の経営を次世代へ引き継ぐこと）への早めの備えが不可欠です。一般に事業承継準備には3～5年ほどかけるのが望ましいとされ、計画的な取り組みが成功の鍵を握ります。

もっとも、不動産業と一口に言っても「賃貸仲介」「売買仲介」「サブリース」「建売販売」など事業形態は様々で、業種によって承継時に重視すべきポイントも異なります。以下では、不動産会社の業種別に事業承継の課題と対策を解説します。それぞれのビジネスモデルに沿った専門的な内容ですが、できるだけ分かりやすくポイントを押さえていきましょう。

賃貸仲介業は地元に根差したビジネスであり、長年の営業活動で培った「地域の信用」が何よりの財産です。実際、地域密着型で事業を続けてきた不動産会社の強みは、積み重ねてきた地元での信用や伝統、知名度といった目に見えない資産にあります。事業承継にあたっては、こうした無形資産をいかにスムーズに次世代へ受け渡すかが最大の課題となります。

まず重要なのは、地元オーナー様との関係性を維持・継続することです。賃貸仲介業者にとって物件オーナー（貸主）との信頼関係は事業の生命線であり、後継者への交代に際してオーナー側に不安を与えない配慮が必要です。具体的には、現経営者が引退前から後継者をオーナーや取引先に紹介し、「顔合わせ」と「引継ぎ挨拶」を丁寧に行うと効果的です。「○○さんなら安心して任せられる」とオーナーに感じてもらえるよう、承継前後でサービス品質や対応を変えないことも大切です。

また、賃貸仲介は地域の入居者や周辺住民との関わりも深いため、地域コミュニティへの参加や地元密着の姿勢も引き続き示す必要があります。たとえば地元の不動産業者組合や商店会の活動に後継者も参加し、地域のイベントやボランティアへの協力を継続することで、「あの会社は代替わりしても地域に貢献している」という安心感を与えられます。こうした取り組みが円滑な事業承継につながり、承継後も地域で選ばれる不動産会社であり続けることができるでしょう。

さらに、宅地建物取引業の免許や宅地建物取引士資格の承継手続きも忘れずに対応します。法人で宅建業免許を持っている場合、代表者変更などに伴う行政手続きが必要です。後継者自身が宅建士資格を持っていない場合は、社内に有資格者を置く体制を維持することも求められます。こうした法令面の手続きを適切に行い、承継後も事業運営に支障が出ないようにしておくことが肝心です。

売買仲介業では、不動産取引に関する高度なノウハウ（知識や技術）と幅広い人脈（ネットワーク）が事業の要です。物件の調査・査定から契約交渉・クロージングに至るまで、創業社長が培った豊富な経験値が会社の強みとなっているケースが多く、これら「個人に蓄積されたノウハウ」を次世代に引き継ぐことが承継のポイントになります。

まず、売買仲介の世界では一件ごとの取引金額が大きく法的手続きも複雑なため、経験に裏打ちされた判断力がものを言います。後継者が社長に就任する前に、できるだけ先代経営者と二人三脚で案件をこなす期間を設けることが望ましいでしょう。実際の売買仲介業務を通じて、価格交渉の進め方や契約書チェックのポイント、トラブル発生時の対応策など、マニュアル化しにくいスキルをOJT（オン・ザ・ジョブ・トレーニング）で伝授してもらいます。単に書面や口頭でノウハウを説明するだけでなく、実務を共に経験することで「勘所」を体得することができます。

次に、人脈の承継も欠かせません。不動産売買仲介業者は、物件を紹介してくれる同業他社の営業担当者や金融機関の融資担当者、士業（司法書士・土地家屋調査士など）やリフォーム業者など、多岐にわたる関係者とのネットワークによって支えられています。先代が築いたこれら業界内外の人脈に、後継者も早期から加わり顔を売っておくことが大切です。具体的には、重要な取引先や協力会社への挨拶まわりを現社長と同行して行ったり、業界の勉強会・交流会に積極的に参加したりして、「○○社の新社長は信頼できる人物だ*と周囲に認知してもらう努力が必要です。引継ぎ後も主要取引先との関係が途切れないよう、承継前に十分な根回しをしておきましょう。

さらに、売買仲介業ならではの対策として、社内の営業ノウハウや顧客管理方法を見える化しておくことも有効です。属人的になりがちな営業手法をマニュアルにまとめたり、顧客データベースや案件管理システムを導入して情報共有を図ったりすることで、代替わりによる業務停滞を防ぎます。これにより、後継者がスムーズに経営の舵取りを行えるだけでなく、新体制になっても顧客へのサービス品質が維持され、取引先からも安心して任せてもらえるでしょう。

サブリース業（いわゆる家賃保証・一括借上げ業）における事業承継では、オーナーとの契約関係の安定維持と事業上のリスク管理が大きなテーマとなります。サブリース業者は物件オーナーから物件を一括して借り上げ、一定の家賃収入を保証するビジネスモデルであるため、オーナーからの信頼が欠かせません。契約の継続性を確保するため、経営者交代の際にはオーナーへの丁寧な説明とフォローが必要です。

具体的には、現行のサブリース契約内容（保証賃料や契約期間等）は原則そのまま引き継がれるものの、オーナーにとっては「会社のトップが変わる＝本当に今後も大丈夫か？」という不安がつきものです。そこで、主要な物件オーナー一人ひとりに対し、新社長から直接挨拶と継続契約のお願いをする場を設けると良いでしょう。可能であれば先代社長も同席し、「自分が退いても我が社のサービス品質は変わらない。この後継者に任せて大丈夫です」という太鼓判を押してもらうことで、オーナーの安心感につなげます。また、契約更新時期が近いオーナーに対しては、更新条件の事前説明や将来見通しの共有など、新経営体制での方針を明確に示すことも大切です。

もう一つの課題であるリスク管理については、サブリース特有の経営リスクを後継者が十分に認識し、適切に引き継ぐ必要があります。景気変動や地域需要の変化で空室率が上昇した場合でも、オーナーへの保証賃料支払いは継続しなければならないため、サブリース業は常に一定の空室リスク・家賃下落リスクを抱えています。先代経営者が培ったリスクヘッジ策（例えば、物件ごとの損益シミュレーションや、空室発生時に備えた保証金・内部留保の確保、契約条項における賃料見直し条件の設定など）があれば、これを漏れなく引き継ぐことが重要です。

また、後継者自身も経営者となるにあたり、改めて財務体質の健全性を点検しましょう。サブリース業では多数の物件を扱う分、毎月の入出金も膨大になりがちです。承継前に専門家（税理士法人加美税理士事務所など）の助言を得て、将来の家賃支払いに支障が出ないよう資金繰り計画を見直したり、必要に応じて金融機関からの融資枠を再確認・確保したりすることも有効です。万一経営環境が悪化した場合のシミュレーションを行い、最悪の事態でもオーナーへの支払い責任を全うできるかをチェックしておけば、後継者も安心してバトンを引き継ぐことができるでしょう。

さらに、近年はサブリース契約をめぐるトラブルも社会問題化したため、2021年には賃貸住宅管理業法の改正でサブリース業者に対する規制強化（オーナーへの重要事項説明の義務化等）が行われました。後継者は最新の法規制や業界ルールに精通し、法令順守（コンプライアンス）体制を維持・強化する視点も欠かせません。こうした経営基盤の安定と信頼醸成に努めることで、サブリース事業の承継は円滑に進み、引継ぎ後もオーナー・入居者双方との良好な関係を保って事業を発展させていけるでしょう。

建売業者の事業承継では、個々の不動産開発プロジェクトの収支管理ノウハウと、大きな資金を動かす財務管理力を次世代に継承することがポイントになります。建売業は土地の取得から建設・販売まで一連のプロセスを自社で手掛けるため、案件ごとに数千万円～数億円単位の資金が動くダイナミックなビジネスです。このため、プロジェクト別の採算管理と会社全体の資金繰り計画を的確に行うスキルが、経営者に強く求められます。

事業承継に際しては、まず先代が蓄積してきたプロジェクト収支の管理ノウハウを後継者に伝えることが重要です。具体的には、用地の取得価格交渉の勘所、建築コストの見積もりと発注先選定のポイント、販売価格の設定や販促戦略の立案など、プロジェクトの利益を最大化するための経営判断プロセスを体系立てて教える必要があります。経験豊富な経営者ほど「土地の目利き」や「販売タイミングの見極め」といった勘所を持っているものですが、これらを属人的な勘に留めず、できるだけ数値に基づく分析や社内ルールとして形式化しておくと、後継者も判断しやすくなります。例えば、プロジェクトごとの収支シミュレーション表を活用し、各案件の収益率や回収期間を見える化して経営判断の基準を共有するといった工夫が考えられます。

次に、資金繰り（キャッシュフロー）の管理能力を承継することも肝心です。建売業では開発に要する融資（銀行ローン）を受けながら事業を回すケースが多く、金融機関との関係構築や融資交渉力も経営者の重要な資質です。後継者候補がまだ銀行との接点を十分持っていない場合、先代経営者が引退前にメインバンク担当者へ後継予定者を紹介し、融資面での信用補完を行っておくと安心です。具体的には、事業承継計画について金融機関に説明し、後継者にも経営数値や事業計画を直接語らせる機会を設けることで、「新体制でも貸し倒れリスクは低い」と金融機関に理解してもらうことができます。場合によっては、先代が個人保証や担保提供を行っていた融資について、後継者への保証引継ぎや保証解除の交渉を行う必要もあるでしょう。いずれにせよ、承継後に資金調達に困ることのないよう万全の準備をしておくことが重要です。

また、建売業者の経営者交代では、複数プロジェクトの進行状況にも目配りが必要です。引継ぎ時点で着工中・販売中の案件がある場合、後継者がプロジェクトの進捗と収支を正確に把握し、必要に応じて先代から助言を得られる体制を作っておきます。特に、決算期をまたぐ開発案件では、売上計上や費用配分のタイミングによって決算内容（ひいては納税額）に大きく影響します。こうした決算対策・節税対策も含めて、事前に税理士法人加美税理士事務所と相談しながら最適な経営判断ができるよう引継ぎを進めましょう。

最後に、建売業では景気や不動産市況の変動リスクも踏まえた長期視点の戦略が欠かせません。仮に先代の代で好調だったとしても、後継者の代で市場環境が変われば在庫物件が売れ残るリスクもあります。事業承継後の新たな経営戦略について先代と後継者で議論し、例えば事業ドメインの拡大・縮小や在庫圧縮策など将来を見据えた方針を固めておくことも有意義です。プロジェクトベースの視点と会社全体の視点の双方から経営を見渡せるよう、承継プロセスの中で後継者をしっかり育成していきましょう。

以上のように、不動産業の事業承継には各業種ごとに専門的な対応策が求められますが、そもそも日々の経理・税務対応を適切に行い財務基盤を盤石にしておくことが、円滑な事業承継の大前提となります。税理士法人加美税理士事務所では、不動産会社の創業時から成長期、そして事業承継に至るまで長期的に企業を支える税務顧問サービスを提供しています。ここでは、当税理士事務所の税務顧問サービスの特徴の一部を、創業初年度サポートと日常経理サポートの観点からご紹介します。

不動産会社を設立したばかりの創業初年度は、経営者にとって手探りの連続です。特に決算・法人税申告は初めて尽くしで戸惑う方も多いでしょう。私たち税理士法人加美税理士事務所の税務顧問サービスでは、不動産業の初年度決算・法人税申告についても万全にサポートいたします。

• 青色申告の届出支援：会社設立時には税務署へ青色申告承認申請を出すことで、欠損金の繰越控除や各種特典を受けられます。当税理士事務所では必要書類の準備から提出までサポートし、創業初年度から有利な税務制度（青色申告制度）を漏れなく適用します。
• 初年度決算書・申告書の作成代行：不動産会社特有の勘定科目や収支構造（例：宅建業免許取得費用や広告宣伝費の計上、保証金や敷金の取扱いなど）を踏まえ、経験豊富な不動産専門税理士が決算書類を正確に作成します。初年度は赤字計上となるケースもありますが、その場合でも翌期以降の節税につながるよう欠損金の繰越や適切な減価償却計算を行い、有利不利のない申告を実現します。
• 各種税務届出・消費税対応：設立初期の会社では資本金や売上規模によって消費税の納税義務が免除される免税事業者になれる場合があります。当税理士事務所では、不動産業の消費税ルール（不動産業では消費税非課税取引と課税取引が混在します）に精通した税理士が、あえて課税事業者選択届出を提出して仕入税額控除を受けた方が有利になるケースなど、会社の状況に応じた消費税戦略もアドバイスします。また、地方税や償却資産申告など初年度に必要な各種手続きも漏れなくフォローし、創業間もない経営者の方でも安心して本業に専念できる体制を整えます。

不動産会社の経営者の中には、「物件の仲介や管理に専念したいので、経理は専門家に任せたい」という方も多くいらっしゃいます。税理士法人加美税理士事務所の税務顧問サービスは、経理の丸投げサポートにも対応可能です。日々の記帳から決算・申告まで、面倒な業務はすべて当税理士事務所が引き受けますので、経理初心者の方でも安心して事業運営できます。

• 日々の記帳・帳簿作成代行：領収書や請求書の整理、会計ソフトへのデータ入力など、煩雑な日常経理をプロのスタッフが代行します。例えば賃貸仲介業で発生する管理物件の家賃入金やオーナー送金業務に伴う複雑な仕訳も正確に処理し、預り金や敷金の管理もしっかりサポートします。
• 月次決算・試算表の提供：月次などの節目のタイミングで売上・経費を集計して試算表を作成し、経営者の方へわかりやすくご報告します。不動産業界に精通した税理士が数字の動きを解説し、「今月は広告費が先行投資になっていますが来月以降売上計上予定があるので心配いりません」といった形で、経営改善に役立つアドバイスも適宜行います。
• 決算対策・節税提案：期末が近づいた段階で、利益予測に基づく節税策の提案や納税資金確保のアドバイスを行います。不動産会社特有の経費も考慮しつつ、無理のない節税対策を講じます。決算申告ももちろん当税理士事務所にて責任を持って代理し、税務署への提出まで完了いたします。
• 税務調査の立会い対応：万一貴社に税務調査が入る際も、顧問税理士として事前準備から当日の立会い・対応までフルサポートします。経理を丸投げされている場合でもご安心ください。当税理士事務所が貴社の経理状況を把握していますので、調査官への説明や追加資料の提供もスムーズに行えます。普段から適正な帳簿を整備することで、いざというときも自信を持って対応できる体制が整います。

このように、当税理士事務所の税務顧問サービスでは「不動産会社の経理・税務をトータルサポート」いたします。創業まもない時期から日々の経理処理、そして将来的な事業承継や相続税対策まで、一貫して伴走することで、経営者の皆様が本業に集中できる環境を整えるのが私たちの使命です。不動産業界の実情を熟知した税理士がチームでサポートいたしますので、安心してご相談ください。

私たち税理士法人加美税理士事務所は、不動産業・不動産会社に特化した税理士事務所です。業界全体で経営者の高齢化と後継者不足が深刻化しており、ある調査では不動産会社の約7割が後継者不在ともいわれています。社長の平均年齢も約62歳と全業種平均を上回っており、このような状況下で円滑に事業を次世代につなぐには不動産業に強い専門家のサポートが欠かせません。そこで、私たち税理士法人加美税理士事務所に事業承継サポートを依頼することで得られる主なメリットをご紹介します。

私たち税理士法人加美税理士事務所では、不動産業の事業承継支援に豊富な実績を持つ専門チームが案件ごとに対応いたします。不動産会社は小規模企業が多く、従業員5名以下が全体の8割にのぼるとも言われています。そのため社内だけで承継準備を完結するのは難しく、外部のプロによる支援が不可欠です。当税理士事務所のチームが外部ブレーンとして参画し、業界特有の課題も含め万全にサポートいたします。実際に賃貸仲介・売買仲介・建売といった様々な不動産業態の企業を長年にわたり顧問税理士として支えてきた経験があり、そのノウハウを活かしてオーダーメイドの承継プランを提案可能です。

私たち税理士法人加美税理士事務所は、事業承継のあらゆるフェーズで柔軟に支援します。例えば、現在個人事業で不動産賃貸業を営んでいる場合には法人成り（法人化）によって節税や承継準備を進めるお手伝いをいたします。早い段階で会社設立しておくことで、後継者への事業引継ぎは株式の譲渡で行えるようになり、相続よりもスムーズに経営権を移行できます。また、親族内に後継者がいないケースでもご安心ください。当税理士事務所は第三者承継（M&A）による事業売却を検討するフェーズでも、財務デューデリジェンスや企業評価のサポートを行い、専門のM&A仲介会社等とも連携して最適な道を模索します。承継実行後は、新社長となる後継者の税務・会計面のフォローまで継続して対応し、状況に応じてきめ細やかに支援いたします。

私たち税理士法人加美税理士事務所は、事業承継時に問題となりがちな事業用資産や不動産の評価・引継ぎについても税務面から最適化を図ります。不動産業では自社所有の土地・建物の評価額が高額になりやすく、後継者に引き継ぐ際に多額の相続税・贈与税が発生する可能性があります。そこで事前に適正な評価を行い、どのように引き継ぐのが最も税負担を抑えられるか綿密にプランニングします。場合によっては、事業承継税制（一定条件下で自社株にかかる相続税・贈与税の納税猶予が受けられる制度）の活用も検討し、条件を満たすことで実質的に税負担をゼロにできる可能性もあります。例えば、自社株式に不動産価値が含まれる場合でも、この特例を適用することで後継者の納税を猶予・軽減し、資産を無理なく承継できます。こうした専門的な対策により、大切な事業用不動産を含む資産を次世代へスムーズに引き継ぐことが可能です。

私たち税理士法人加美税理士事務所は、全国対応のフルリモート体制を整えており、地方の不動産会社様でも安心してサポートをご利用いただけます。首都圏以外の地域では「不動産業に詳しい税理士が近くにいない」というお悩みも聞かれますが、当税理士事務所であれば地理的なハンデは一切ありません。インターネット会議システムを活用した打ち合わせや、チャット・メールでの迅速なやり取り、クラウド上での会計データ共有など、すべてオンラインで完結可能です。電子申告や電子納税にも対応しておりますので、書類提出のためにご足労いただく必要もありません。北海道から九州まで、実際に全国各地の不動産業のお客様をリモートでサポートした実績があり、距離を感じさせないきめ細かな支援をご提供しています。

私たち税理士法人加美税理士事務所は、賃貸物件の一括管理や家賃保証を行う不動産管理会社・サブリース業者の事業承継支援にも精通しています。これらの業態は不動産そのものを多く保有するケースが多いため、事業承継時の税務上の注意点が一般の不動産仲介業者とは異なります。例えば、不動産管理会社は収益不動産の保有が主目的となるため資産管理型会社に該当し、通常の事業承継税制の適用対象外と判断されることがあります。その場合、後継者に株式を贈与すると多額の贈与税負担が生じかねません。当税理士事務所はこうした制度上の落とし穴も踏まえ、必要に応じて会社の事業実態を高める工夫や承継方法の見直しをご提案します。具体的には、不動産管理業以外の事業を付加して資産保有型会社に該当しないようにする対策や、オーナー個人が持つ不動産を計画的に法人へ移管して課税を平準化するスキーム構築など、専門家ならではの視点で最適策を導き出します。サブリース業者についても、賃貸借契約や保証契約が多数存在する中で承継を進める必要がありますが、契約引継ぎのポイントから財務上の処理まで丁寧にサポートいたします。こうした特殊なケースの事業承継も安心してお任せください。

私たち税理士法人加美税理士事務所では、初回無料相談を実施しており、そこでお客様の現状の課題を可視化するお手伝いをいたします。事業承継は早めの準備が何より重要ですが、「何から手を付ければよいかわからない」「自社にどんな問題が潜んでいるのか不安」といった経営者の方も多いでしょう。無料相談では、現経営者様のご年齢や後継者候補の有無、会社の財務状況や保有資産（不動産や自社株式など）の評価、承継予定時期の目安などをヒアリングし、潜在的なリスクや課題を洗い出します。その上で、「相続発生時にどれくらいの税金がかかるか」「株式の分散による経営権の不安はないか」「承継プロセスで該当業種特有の許認可手続きは必要か」など、具体的な論点を経営者の方と共有いたします。早期に相談いただければ、相続発生直前の駆け込み対策ではなく計画的・段階的な承継対策が可能となり、結果として余計な納税や親族間のトラブルを未然に防げます。まずはお気軽に無料相談をご活用いただき、自社の事業承継に何が必要かを一緒に確認してみましょう。

私たち税理士法人加美税理士事務所の事業承継サポートは、不動産業のお客様から高く評価され、選ばれ続けています。その理由となるポイントを以下にご紹介いたします。

私たち税理士法人加美税理士事務所には、不動産業に特化した豊富な事業承継支援ノウハウがあります。これまで賃貸仲介業・不動産売買仲介業・建売業といった多岐にわたる不動産会社の税務をお手伝いしてまいりました。各業態によって事業承継の着眼点も異なりますが、当税理士事務所は不動産業界全般のビジネスモデルや収益構造を熟知しているため、どの分野の不動産会社であっても適切な支援が可能です。例えば、賃貸仲介業者であれば管理物件や預り敷金の引継ぎ、売買仲介業者であれば未成約物件の在庫評価や契約引継ぎ、建売業者であれば土地開発プロジェクトの継続といった、それぞれの業態特有の論点も踏まえて承継計画を立案します。業界に精通した実績が信頼の担保となり、多くの不動産会社様に選ばれています。

私たち税理士法人加美税理士事務所は、日々の顧問税務を通じて各クライアントの財務データや経営数値を把握・蓄積しています。こうして蓄えた経営数値の蓄積データをフル活用し、会社ごとの最適な事業承継戦略を構築できる点も当税理士事務所の強みです。画一的なプランではなく、売上推移・利益率・資産規模・負債状況・株主構成といったリアルな数値に基づき、承継後も会社が安定して存続・発展できるスキームを設計します。例えば、後継者への自社株贈与を検討する際には株価評価額の試算を行い、現経営者からの生前贈与と相続のどちらが有利か比較検討します。また、事業承継に伴う納税資金予算も試算し、必要であれば早期から利益の積み立てや生命保険の活用による資金準備策をご提案します。このように顧問税理士として長年培った会社の数字の理解があるからこそ、机上の理論ではない実践的で最適な承継プランニングが可能になるのです。

私たち税理士法人加美税理士事務所では、弥生会計をはじめとする多様な会計ソフトに精通しており、IT環境の違いによらず柔軟に対応できます。現在お使いの会計ソフトが何であれ、データ連携の方法を熟知したスタッフが対応しますので、顧問切替時にわざわざソフトを変更する必要はありません。例えば、中小不動産会社で利用者の多い弥生会計はもちろん、近年主流のクラウド会計ソフトであるfreeeやマネーフォワードクラウド、その他市販・業務用ソフトまで幅広くサポート実績があります。承継に際して後継者が新しい会計ソフトを導入したいという場合でも、初期設定からデータ移行まで当税理士事務所がバックアップいたします。こうしたIT面での対応力により、会計システムの違いを気にせず安心してご依頼いただけます。

私たち税理士法人加美税理士事務所では、事業承継のプロセスで後継者への税務・会計知識の引継ぎにも力を入れて支援しています。創業オーナー社長は長年の経験から税務知識や経営ノウハウを身につけていますが、いざバトンタッチを受ける後継者の中には数字や税金が苦手な方も少なくありません。そこで、当税理士事務所が経営の伴走者として新社長をサポートいたします。具体的には、後継者の方に対して決算書の読み方や経理業務の流れを基礎からレクチャーしたり、毎月の試算表を一緒に確認しながら会社の財務状況を把握する練習をしたりします。また、法人税や消費税の申告期限・納付期限といった基本事項から、節税対策の考え方、税務調査への備え方まで、経営者として知っておくべき知識を丁寧にお伝えします。承継完了後も引き続き当税理士事務所が顧問税理士として継続サポートいたしますので、後継者の方も孤立せず安心して経営に専念できる体制が整っています。

私たち税理士法人加美税理士事務所は、遠方のクライアントに対しても万全の対応体制を整えており、いざという時の税務調査立会もオンラインで実施可能です。事業承継後、初めて税務調査を受ける後継者の方にとって、税務署からの調査は大きな不安材料かもしれません。当税理士事務所では、たとえお客様が地方に所在していても経験豊富な税理士がリモートで調査に立ち会い、質疑応答や追加資料の提出対応などをサポートいたします。具体的には、事前にビデオ会議等で調査のポイントや想定問答を打ち合わせた上で、調査当日はZoom等のオンライン会議に税理士が同席し、税務署職員とのやり取りをサポートします。これにより、対面で税理士が立ち会う場合と遜色ない支援を受けることができ、地理的距離によるハンデを感じさせません。実際にコロナ禍以降、税務当局もオンライン面談を活用した調査手法を取り入れ始めており、当税理士事務所でも積極的に対応しております。遠方の不動産会社様であっても、万一の税務調査まで含めて安心いただけるサービス体制が評価されています。

私たち税理士法人加美税理士事務所は、提携する司法書士との強力なネットワークを活かし、事業承継に伴う会社設立や各種名義変更手続きまで一貫対応が可能です。事業承継では税務対策だけでなく、法務手続きも避けて通れません。例えば、個人事業を法人化する際の会社設立登記、代表者交代に伴う役員変更登記や事業目的変更、後継者へ株式を譲渡した際の株主名簿書換え、不動産の所有権や担保権の名義変更登記など、多岐にわたる手続きが発生します。これら一連の法務手続きについて、当税理士事務所が信頼する司法書士と連携してサポートするため、ワンストップで承継を完結できるのも大きな強みです。専門家同士が綿密に連絡を取り合って進めることで、お客様自身が別々に専門家を探す手間や、手続き漏れの心配を解消します。結果として、事業承継に関わる煩雑な手続きをスムーズに処理でき、経営者様・後継者様は本業の引継ぎに専念していただけます。司法書士をはじめ必要に応じて弁護士や行政書士等とも協働し、法務・税務の両面から円滑な事業承継を実現いたします。