税理士法人加美税理士事務所

まずは税務調査の基本を確認します。不動産業の法人（賃貸仲介、管理、サブリース、売買仲介、建売業など）であっても、他業種と同様に税務署による税務調査を受ける可能性があります。税務調査とは、税務署（国税局）の職員が会社の申告内容や帳簿をチェックし、適正に税金が申告・納付されているかを確認する手続きです。不動産会社の場合、取り扱う取引に業界特有の複雑さがあるため、不動産業における税務調査の特徴を理解しておくことが重要です。

税務調査の基本的な目的は、「申告された税金が正しいか確認すること」です。これは不動産業でも例外ではありません。不動産会社は売買契約や賃貸契約など高額な取引や多数の契約を扱うため、税務署もその点に注目します。他業種と比べた不動産業界の特徴として、課税・非課税取引が混在する点が挙げられます。例えば、土地の譲渡や住宅の家賃収入は消費税が非課税ですが、建物の売買や事業用物件の賃料は消費税課税対象です。このように取引ごとに税区分が異なるため、帳簿の記録や税務処理が複雑になりがちです。税務調査では、そうした不動産業特有の論点（課税区分や契約形態に応じた収益計上など）も含め、帳簿類や証憑書類を広く確認されます。

不動産業の税務調査では、基本的な流れや調査手法自体は他業種と同じですが、以下の点で特徴があります。

• 取引金額が大きい：不動産売買では1件あたり数千万円～数億円規模になることもあり、誤った処理があれば追徴税額も多額になりやすいです。そのため調査官も大口取引には特に慎重になります。
• 現金収入・支出も重視：賃貸管理業などでは家賃の現金取引もありえます。現金の管理状況や不審な入出金がないかもチェックされます。できるだけ取引は金融機関経由にするなど、キャッシュフローの健全化も求められます。
• 業界慣習の把握：更新料や敷金精算、土地代金の固定資産税精算など、不動産業界特有の慣習・経理処理があります。調査官もそうした慣習に着目して帳簿を確認するため、業界に即した正確な記帳が必要です。

いずれにせよ、税務調査は「悪いことをした会社だけが受けるもの」ではなく、適正な課税のため定期的に行われるものです。日頃から会計ソフト（弥生会計やクラウド会計など）を使った正確な記帳と証憑の整理を行い、調査官から質問があってもスムーズに説明できるようにしておくことが大切です。

「いつ税務調査が来るのか」という疑問は多くの経営者が抱えます。調査のタイミングに明確な決まりはありませんが、一般的に決算申告後の数ヶ月～数年以内に行われるケースが多いです。法人の場合、多くの会社が3月決算である関係上、毎年7～12月頃は税務調査の時期になりやすいと言われます。一方、6月や12月決算の会社では翌年年明け～初夏に調査が集中するなど、決算月によって傾向があります。

主な税務調査の実施理由やきっかけとしては次のようなものがあります。

• 申告内容に不自然な点がある：売上や利益の大幅な増減、経費率の異常値、赤字や消費税の還付が続く場合など、他社と比べて極端な数値があると調査対象になりやすいです。特に不動産業では、消費税の還付申告（例えば大きな建物購入で仕入税額控除が発生した場合）に対する確認が強化されています。
• 業種や業界に対する重点調査：税務署は年度ごとに重点項目を設定しており、不動産業界が重点業種になる年もあります。不動産業界全体で不適切な処理が増えているとみなされれば、広く調査が行われる可能性があります。
• 同族会社ゆえのリスク：親族経営の会社では、プライベートな支出の計上や親族への給与支払いなど同族会社特有の論点が生じます。このような会社は税務リスクが内在すると見做され、重点的にチェックされることがあります。
• 無申告・申告漏れの疑い：売上の一部を計上していない、いわゆる「利益のプール」や二重帳簿の疑いがある場合も調査対象になります。税務署は各種情報（他社からの支払調書や金融機関情報）を分析しており、不自然な入出金や第三者からの密告などで発覚するケースもあります。
• 一定年数ごとの定期調査：中小企業でも3～5年に一度程度は調査が来ることが一般的です。黒字決算が続き納税額が多い法人ほど調査対象になりやすい傾向があります。一方で赤字だからといって油断は禁物で、消費税や源泉税の観点で調査が入ることもあります。

なお、新設法人については設立後しばらくは調査が来ないケースもありますが、事業開始から3期程度が経過し業績が安定してくると調査が検討されることがあります。個人事業から法人化した場合も、法人としての申告状況に応じて調査頻度が変わる点に留意しましょう（法人化による税務上のポイントについては法人化について詳しくは下記のページをご覧ください。

いずれにせよ、「いつ来ても良い」ように日頃から帳簿を整備し、税務署対応の心構えを持っておくことが大切です。

税務調査の一般的な流れは以下のとおりです。

1. 事前通知：通常、税務署から事前に電話で調査の連絡があります（任意調査の場合）。調査予定日や調査対象期間（何年分のどの税目を見るか）が伝えられます。突然当日訪問されるケース（無予告調査）は悪質な脱税の疑いがある場合など特殊なケースです。
2. 準備期間：通知を受けたら、該当年度の決算書・総勘定元帳・仕訳帳・請求書や領収書ファイルなどを揃えます。必要に応じて税理士（顧問税理士）にも連絡し、立会いを依頼します。会議室など調査官が作業しやすいスペースも用意しましょう。
3. 実地調査（臨場調査）：調査官が来社し、経理担当者や経営者へ質問しながら帳簿類を確認します。通常、中小企業であれば現地調査は2日程度行われることが多いです。初日に会社概要や事業内容のヒアリングがあり、その後、売上や経費の明細、領収書との突合など具体的なチェックが進みます。疑問点があればその場で質問されますので、落ち着いて事実を答えましょう（不明点はその場で安易に推測で答えず、「確認して後ほど回答します」で構いません）。
4. 追加質問・書類提出：調査日程中または終了後、必要に応じて追加資料の提出や追加質問への対応を求められることがあります。例えば契約書の原本や銀行通帳のコピー、社内規程などを後日提出するケースです。調査官はオフィスに戻った後も資料を精査します。
5. 結果の連絡（指摘事項の説明）：実地調査から数週間～数ヶ月後、調査結果についての説明があります。問題がなければ「申告是認（指摘事項なし）」で終了です。もし申告誤りが見つかった場合は、修正申告の指示を受けたり、意見聴取の場があります。重大な指摘事項でなければ、その場で追徴税額（不足税額と加算税・延滞税）の説明を受け、後日修正申告を提出して納税します。内容に不服がある場合は、すぐに署名押印せず税理士と相談しましょう。

調査範囲（対象年度）は通常直近の過去3年分が基本です。ただし、調査で問題が見つかると5年分まで遡って指摘されることもあり、悪質な所得隠し（意図的な二重帳簿や無申告）があった場合は最長で7年まで調査期間が延長されます。例えば架空経費計上などの不正が発覚した場合、時効延長により7年前まで遡って追徴課税される可能性があります。

調査対象となる帳簿類は、申告内容を裏付けるすべての資料です。法人税の決算書類や総勘定元帳はもちろん、領収書・請求書、預金通帳、不動産の売買契約書・賃貸借契約書、経費精算書、給与台帳、源泉税の納付書控えなど多岐にわたります。「どこまで調べられるのか？」という点については、調査官は疑問があれば関連資料を徹底的に突き合わせます。例えば領収書の有無や内容も確認されるため、日頃から証憑類は整理・保存（原則7年間の保存義務）しておきましょう。

不動産業者に対する税務調査で主にチェックされる税目は、以下のとおりです。

• 法人税：会社の所得（利益）にかかる税金です。不動産業では法人税の申告内容（売上計上や経費算入の適否）が調査の中心となります。例えば売上の計上漏れや経費の過大計上によって所得が圧縮されていないか細かく見られます。
• 消費税：不動産会社にとって消費税は注意が必要な税目です。不動産の売買や事業用賃貸料など課税売上が発生する一方で、住宅家賃収入や土地の譲渡など非課税売上もあります。調査では、課税・非課税の区分が正しく処理されているか（課税売上高や仕入税額控除の計算）が確認されます。不動産業特有の論点として、建物と土地の対価区分や、課税期間の選択（例えば簡易課税制度の適用可否）などもチェックされます（消費税の実務詳細は「消費税の特集ページ」をご覧ください。)
• 源泉所得税：社員や役員への給与・賞与、社外への報酬料などから天引きして納める税金です。調査では源泉徴収が漏れなく行われているか、納期内に納付されているかを確認されます。特に不動産業界では、従業員給与の源泉徴収はもちろん、個人オーナーへの地代家賃の支払いや税理士・弁護士等への報酬支払いに対する源泉徴収義務も該当します。例えば非居住者である個人の大家さんに賃料を支払う場合、原則として20.42%の源泉税控除が必要ですが、これを失念していないかなどをチェックされます。
• 地方税（法人事業税・住民税）：これらは法人税の所得金額を基に計算されます。税務調査では直接地方税の計算を調べるわけではありませんが、法人税の所得金額が修正となれば連動して地方税も修正されるため注意が必要です。
• 印紙税：不動産業では契約書類が多いため、印紙税の貼付漏れも確認対象です。不動産売買契約書や金銭消費貸借契約書など課税文書に規定額の収入印紙が貼られているか、調査官は契約書控えや帳簿上の租税公課の記録から推測します。

このほか、調査の過程で消費税の仕入税額控除要件（適格請求書の保存など）や固定資産税について確認されることもありますが、基本的には法人税・消費税・源泉税が三本柱です。不備が指摘されれば追徴税だけでなく延滞税・加算税といったペナルティも発生するため、日頃から各税目ごとに適切な処理を心がけましょう。

次に、実際の税務調査で不動産業者が指摘を受けやすいポイントを事業内容別に解説します。不動産業と一口に言っても、賃貸物件の仲介管理が主な会社と、売買仲介・建売販売が主な会社とでは、経理処理やビジネスモデルが異なるためチェックされやすい項目も変わります。それぞれの業態で特に注意すべき論点を押さえておきましょう。いずれの場合も共通して言えるのは、「日頃から帳簿を正確に付け、証拠書類を整備しておく」ことです。基本を怠らず記帳ミスを減らすことで、税務調査が来ても慌てず対応できます。また、自社だけで難しい場合は税務顧問の税理士に経理を丸投げしてしまうのも一案です。専門家のサポートにより税務署対応が格段にスムーズになり、結果的に本業に集中できるメリットがあります。

賃貸物件の仲介や管理、サブリース（転貸）業を営む不動産会社では、主に家賃収入や関連費用の計上漏れと人件費の適正性がチェックされやすいです。毎月の家賃や敷金・礼金の処理から、オーナーへの送金、従業員給与まで、継続的な収入支出の管理におけるミスがないか細かく見られます。以下、具体的な注意点を挙げます。

賃貸物件を扱う不動産会社にとって、家賃収入や契約時の受取金を漏れなく売上計上することは基本中の基本です。税務調査では、次のような点が確認されます。

• 未収家賃の計上：入居者から家賃の入金が遅れている場合でも、契約上その月の家賃債権が発生していれば売上に計上する必要があります。例えば3月分の家賃が未払いでも入居者が居住しているなら、3月分家賃収入を計上するのが原則です（貸倒リスクが高い場合は別途検討）。
• 礼金・更新料の計上：入居時に受け取る礼金や、契約更新時の更新料は、その受領時に一括して収益計上します。契約期間にわたり按分せず、たとえ複数年分の契約でも受け取ったタイミングで全額を売上計上するルールです。
• 敷金・保証金の取り扱い：敷金・保証金は基本的に預り金（負債）処理ですが、返還しないことが確定した部分は収益となります。例えば退去時に原状回復費へ充当し残額を返さない場合、その充当額は収入に振り替えます。調査では敷金の入金・返還記録から、未収帳入れすべき金額がないかチェックされます。

これらは申告漏れが起きやすいポイントでもあります。忙しさや経理知識不足から「入金がないから計上しなかった」「契約期間に合わせて分割して収入計上した」といったケースが散見されますが、税務上は誤りです。会計ソフトで売上計上漏れがないか月次で確認し、怪しい場合は税理士に相談しましょう。正しく処理しておけば、税務調査でも指摘を受ける心配が減ります。

サブリース業（不動産の又貸し、マスターリース）を営む場合、転貸収入とオーナーへの賃料支払いのズレに注意が必要です。サブリースでは、サブリース会社が物件オーナーから一括借上げし、第三者に転貸して家賃収入を得ます。この際、毎月の流れは「入居者→サブリース会社（転貸収入）→オーナー（保証賃料送金）」となります。

税務調査で問題になるのは、入居者からの家賃収入を正しく売上計上しているか、およびオーナーへの支払いを適切に経費処理しているかです。例えば、サブリース会社によっては入居者からの家賃とオーナーへの支払差額のみを計上していたり、タイミングのズレを理由に計上漏れが起きたりするケースがあります。しかし税務上は、受け取った家賃は全額を収益計上し、オーナーへ支払う保証賃料は費用計上するのが原則です。仮に家賃と送金額が一致する場合でも、一旦収入・費用の両建てで記帳しておかなければ、消費税や源泉税の観点で誤りが生じる可能性があります。

• 具体例: 入居者から月額10万円（税込）の家賃を受領し、オーナーへ月額9万円（非課税、住宅の場合）を送金している場合、サブリース会社の帳簿上は毎月10万円の売上（課税売上）と9万円の賃借料（仕入/経費）を記録します。差額1万円がサブリース手数料等として利益になります。これを差額1万円だけ収入計上すると、売上と仕入（経費）が実態より過少に申告され、消費税計算などで不整合が起きます。

税務調査では、このような入金と出金の突合が行われます。入居者からの家賃入金記録（銀行明細など）とオーナー送金額を比較し、両者の差額がすべて収益認識されているか、タイミングのズレによる未計上がないか確認されます。サブリース契約では入居率保証や滞納リスク引受けなど特殊な条項もあるため、経理担当者は契約内容を正確に理解し、帳簿に反映させることが大切です。

対策として、サブリース用の管理ソフトや会計ソフトで入居者ごとの入出金管理を徹底し、オーナーへの未払・前払状況も把握しておきましょう。もし決算日を跨いで入居者からの家賃を預かっている場合（オーナー送金前の滞留金）は、決算時に未払金など適切な科目で負債計上し、収益と費用の期間対応を図る必要があります。税理士に決算仕訳を確認してもらうことで計上モレを防止できます。

人件費に関する項目も、不動産業者の税務調査で重点的に見られるポイントです。具体的には、役員・従業員への給与支払いの適正さと源泉所得税の処理です。

まず、給与の適正性については、特に同族経営の不動産会社で問題になりがちです。社長の親族を社員として名目上雇用し高額給与を支給しているケースや、実態以上に人件費を水増しして損金を膨らませているケースは調査官の目を引きます。税務調査では給与台帳や労務資料がチェックされ、給与が勤務の実態に見合ったものかが問われます。

• 架空社員・名義貸しの有無：実際には働いていない家族名義で給与を払い経費計上していないか、調査官は在籍名簿やタイムカードの有無まで確認します。例えば社長の高校生の子供に役員給与を払っていた、というような場合は明らかに問題視されます。
• 同族社員の給与額：親族に支払う給与が他の従業員と比べて異常に高くないかもチェック対象です。例えば事務職の親族社員だけ突出して高給であれば、事実上の利益分配（配当の肩代わり）と捉えられ、適正額を超える部分は経費不算入とされる可能性があります。

次に、源泉所得税の適切な処理も重要です。従業員や役員への給与・賞与から天引きした源泉所得税を期限通りに納付しているか、税務調査では納付書控えや預金通帳で確認されます。不動産業では社員数が少なく経理担当者も兼務が多いため、「源泉の納付をうっかり忘れていた」「賞与引継時にミスがあった」というケースも起こりえます。源泉税の滞納があると延滞税が課されるだけでなく、調査で指摘を受けた場合は重加算税の対象にもなりかねません。

また、不動産業者固有の論点として、非居住者への支払いに対する源泉漏れがあります。例えば海外在住のオーナーから物件を購入した場合、買主たる法人は代金支払い時に一定額の源泉所得税を控除して納付する義務があります。

対策としては、毎月の給与計算後すぐに源泉税を納付する習慣をつけること、年末調整や賞与計算も税理士にチェックしてもらうことが挙げられます。小規模事業者で経理担当が不慣れな場合、会計ソフトや給与ソフトで源泉税の自動計算・納期アラートを活用するのも有効です。人件費は金額も大きく累積しがちな科目なので、適正な範囲で支給しきちんと納税する――この基本を守っていれば、人件費に関する税務調査の心配は軽減されるでしょう。

続いて、不動産の売買仲介や自社で土地建物を販売する建売業者など、物件売買を扱う会社における税務調査のチェックポイントです。こちらは主に売上計上のタイミングや原価計上の正確さ、そして消費税区分や大口経費の妥当性といった論点が中心となります。不動産販売業は一件ごとの取引額が大きいため、1件の処理ミスが与える税務インパクトも大きくなります。それだけに事前のプロジェクト収支管理（プロジェクトごとの収入・支出管理）と適切な会計処理が重要です。

売上の計上時期は不動産業の重要論点です。不動産の売買仲介手数料であれ、自社物件の販売であれ、契約成立から物件引き渡しまで時間差がある取引では収益認識のタイミングに注意が必要です。

• 売買仲介手数料の場合：物件の売買契約を仲介した際、不動産仲介業者は売主・買主から仲介手数料を受領します。この手数料の売上計上時期は一般に「物件の引き渡し完了時」とされています。ただし、慣行で契約時と引渡時の2回に分けて手数料を受け取る場合には、契約締結時にもらった分をその時点で売上計上し、残額は引渡完了時に計上する形になります。税務調査では、この仲介手数料の計上漏れや時期ずれがないか細かくチェックされます。「契約だけ成立して決済が期跨ぎになった案件」を意図的に翌期計上に回すなどの処理は指摘対象となるので避けましょう。
• 自社物件販売（建売など）の場合：土地や建物を販売する会社では、売買契約締結から物件引渡し（決済）までタイムラグがあることが多いです。収益計上は物件の引渡し（所有権移転）時とするのが原則です。契約書に定めた決済日・引渡日が属する期に売上計上しなければなりません。例えば決算日目前の3月30日に契約し手付金を受領したが、実際の引渡し・残金受領が4月10日であれば、その売上は新年度（4月以降）の期に計上します。手付金はあくまで前受金（負債）であり、売上ではありません。税務調査では契約書の日付と売上計上期を突合し、期ずれ計上による利益調整をしていないか確認します。意図的な期ずれは重加算税案件にもなり得るため厳禁です。

以上のように、契約と収益認識の関係は調査官が必ず確認するポイントです。特に不動産売買は決算前後に集中しやすいため、決算期を跨ぐ取引がある場合には経理担当者は要注意です。社内で契約管理台帳を作成し、各契約の決済予定日・引渡予定日と決算期を把握しておくとよいでしょう。正しいタイミングで売上計上することは、ひいては業績の正確な把握にもつながります。

不動産販売業者における原価計上の適正さも、税務調査の重要チェックポイントです。具体的には、販売用不動産の仕入原価の計上タイミングと棚卸資産（在庫）の評価について確認されます。

• 販売用不動産の仕入費用：建売業者などは土地を取得し建物を建てて販売しますが、取得した土地代や建築費等は、物件を売却するまで費用にできません。これらは棚卸資産（未販売の在庫）として貸借対照表に計上し、売却時に初めて売上原価となります。税務調査では、「売却前に土地の購入費用を経費処理していないか」厳しくチェックされます。例えば決算時に未販売の宅地があるのに、その土地代金を仕入として全額費用計上してしまっていた場合、税務署から原価の前倒し計上を指摘されます。土地取得から販売完了まで会計期間が跨る場合は特に注意が必要です。正しくは在庫（棚卸資産）勘定で資産計上し、売れた期に売却原価へ振り替えます。
• 取得に伴う付随費用：物件を取得する際に支払う仲介手数料や固定資産税の清算金、付随費用も取得原価に含める必要があります。調査では、支払った仲介手数料を経費（支払手数料勘定など）で落としていないか確認されます。不動産取得関連の支出は一括して取得原価に算入し、物件売却時まで費用計上を繰り延べるのが正しい処理です。例えば物件取得時に支払った固定資産税日割精算金は売主負担分の税金を買主が立替えているだけなので、その額も土地の取得原価に含めて資産計上しなければなりません。
• 棚卸資産の評価・計算：決算時に残っている販売用不動産（在庫）は適切に評価されているかも見られます。在庫の評価方法（原価法、低価法）が税務上認められた方法か、評価損を計上していればその妥当性（時価下落の事実）があるか等です。特に不動産の値下がりを見越して売価還元法等で著しく低い棚卸評価をしていれば、調査官は精査します。逆に、市場価格が下落しているのに原価のまま過大に資産計上している場合は税務上は問題ありませんが、経営判断上は見直しが必要です。

これらのポイントに対する対策として、不動産販売業者はプロジェクトごとの収支計算書を作成し、仕入から販売までの全コストを管理しておくことが有効です。建売業では各現場ごとに土地代・造成費・建築費・販売促進費など多岐にわたる原価要素があります。会計ソフト上でも部門管理や工事別管理機能を使ってプロジェクト収支の管理を徹底しましょう（建売業のプロジェクト収支管理が適切にできていれば、税務上の原価計上ミスも起こりにくくなります）。また、物件ごとに契約書類や支出証憑をまとめてファイリングし、調査官から提示を求められた際に迅速に確認できるよう備えておくと安心です。

不動産売買に関する消費税の取扱いも、税務調査でしばしば問題になります。土地と建物の課税区分を正しく処理しているかがポイントです。

ご存知のように、土地の譲渡や貸付は消費税が非課税で、一方建物や構築物の譲渡・貸付は課税となります。不動産売買では一つの取引に土地と建物が含まれるため、契約書上で代金を土地分・建物分に区分し、それぞれ非課税・課税として処理しなければなりません。税務調査では、この区分計算に誤りがないか確認されます。

• 契約時の税込価格の扱い：新築建売住宅などでは、買主に総額（税込価格）で提示し土地と建物の内訳を明示しないケースもあります。しかし消費税申告上は土地非課税・建物課税を区分計算する必要があります。その際、合理的な按分方法（例えば固定資産税評価額の按分や、建築請負代金明細から建物価額を特定する等）を用いているかが問われます。税務署は同様の取引事例を参考にしつつ、著しく不自然な按分（建物価格を不当に低く見積もって消費税負担を減らす等）になっていないかをチェックします。
• 仕入税額控除の適用可否：不動産業者が課税事業者である場合、課税売上に対応する課税仕入について消費税の仕入税額控除を行います。この際、土地購入代は仕入税額控除の対象外（非課税仕入）で、建物工事代は対象（課税仕入）となります。調査では、経費ごとに課税区分が正しく判定されているかも確認されます。特に課税売上に対する課税仕入割合（みなし仕入率）を用いる簡易課税制度を選択している場合や、課税売上割合95%ルールの判定など、制度適用ミスがないかも見られます。
• 家賃等の非課税売上：不動産会社によっては、課税売上（例：駐車場収入や事業用テナント賃料）と非課税売上（例：居住用賃貸マンション家賃）が混在します。消費税申告で課税売上割合を計算する際、非課税売上を正確に把握しているか、申告漏れがないかも調査官は注目します。賃貸管理会社の場合、住宅家賃収入は消費税非課税ですが、誤って課税売上に含めて消費税を多く納めてしまっている例も稀にあります（この場合は会社にとって不利なミスですが、税務署は還付対象として検証します）。

防止策としては、不動産売買契約書において価格の内訳を明確に記載しておくことが第一です。土地○円・建物○円（消費税○円含む）と明記してあれば、後日の按分トラブルを避けられます。また、消費税の申告は専門知識が要求されるため、経験豊富な税理士のサポートの下で行うのが安全です。もし自社で申告する場合でも、重要な取引があった期は事前に税務の専門家にチェックしてもらいましょう。

（消費税の課税・非課税区分や仕入税額控除の詳細については、下記のページも参照してください。)

最後に、不動産業者に限らず税務調査の定番チェック項目である交際費や広告宣伝費について触れます。不動産会社は営業上、多額の接待費用や広告費用が発生しがちですが、税務上はそれらが適正な範囲か常に問われます。特に中小企業では経営者の裁量で経費を使えるため、プライベートな支出を経費計上していないか細心の注意が必要です。

• 交際費の範囲超過：税法上、資本金1億円以下の中小法人には年間800万円まで交際費を損金算入できる特例があります（または接待飲食費の50%損金算入選択も可）。しかし、それ以前にそもそも事業に関連する交際費かという点が重要です。社長の個人的な飲食やゴルフ代、美容や健康目的の支出など、事業と関係ないものを交際費で落としていれば調査で否認されます。また、取引先接待でも一人当たり10,000円超の飲食費は原則交際費計上が必要ですが、これを会議費など他の科目に付け替えていると科目誤りを指摘されます。
• 広告宣伝費の内容確認：広告費は基本的に全額損金算入できますが、その内容によりプライベート用途や資産計上すべきものが混ざることがあります。例えばモデルハウス用の高級インテリア購入費は、本来備品として資産計上すべきものを広告宣伝費で処理していないか、社用車に家族が私的に乗ったガソリン代を広告車両経費として落としていないか、等です。税務調査では領収書や契約書から費用の実態を掘り下げ、「この支出は本当に営業に必要な広告・宣伝だったのか？」を見極めようとします。

調査官の視点としては、交際費や広告費が売上規模に比して異常に高くないか、前年から急増していないか、といった数値面もチェックします。加えて、金額の大きいものや特殊な内容のものについて、領収書の裏書き（接待相手や目的のメモ）や広告の成果物（実際に掲載した広告のコピー等）の有無も確認します。仮に交際費の一部がオーナー社長の私的な飲食と判明すれば、その分は役員賞与や役員仮払い扱いで損金不算入となり、源泉所得税の追徴にまで発展するケースもあります。

適正化のポイントは、「経費の用途と対象を明確にしておくこと」です。接待交際費であれば、誰を接待したか・目的は何かを社内で記録し、税務調査の際に説明できるようにします。広告宣伝費についても、支出ごとに何の広告か、どの媒体か、見本や写真を残すなどしておくと説得力が増します。経理担当者は社長や営業部門へヒアリングしてでも内容把握に努めましょう。

以上、不動産業者が税務調査で注意すべきポイントを解説しました。税務調査は事前準備と日頃の適正な経理処理があれば過度に恐れる必要はありません。万一指摘事項が出ても、適切に修正申告し今後の体制を整えれば事業継続に致命的な支障は生じません。大切なのは、調査をきっかけに自社の帳簿や税務処理の問題点を洗い出し、以後の経理改善や税務リスク低減に繋げる姿勢です。

当税理士事務所（税理士法人加美税理士事務所）には不動産業界の税務に精通した税理士が在籍しており、税務調査対応はもちろん、日常の記帳指導から決算・申告、税務コンサルティングまでフルサポートいたします。不動産会社特有の会計処理や消費税実務にも明るく、弥生会計をはじめ各種クラウド会計ソフトにも精通しておりますので、お客様の環境に合わせた柔軟な対応が可能です。初回のご相談は無料ですので、「経理や税務を専門家に丸投げしたい」「遠隔地からフルリモートでサポートしてほしい」といったニーズをお持ちの不動産会社様はぜひお気軽にお問い合わせください。当税理士事務所が顧問税理士として貴社のバックオフィスを力強く支援し、安心して本業に打ち込める体制づくりをお手伝いいたします。

関連情報：消費税の実務ポイント、青色申告の活用法、法人化のメリット・デメリット、事業承継の進め方など、不動産業に関わるその他の税務トピックについては別ページで詳しく解説しています。興味のある方はぜひご覧ください。

消費税について詳しくは下記のページをご覧ください。

消費税の特集ページ

・青色申告について詳しくは下記のページをご覧ください。

青色申告の特集ページ

・法人化について詳しくは下記のページをご覧ください。

法人化の特集ページ

事業承継について詳しくは下記のページをご覧ください。

事業承継の特集ページ

不動産業は取引額が大きく、法人税や消費税の申告時には業種特有の注意点があります。賃貸仲介・売買仲介・サブリース・建売販売など事業形態によって収益や費用の計上ルールが異なるため、正確な会計処理が求められます。以下では、不動産業の法人税申告と消費税申告におけるポイントを解説します。専門的な内容ですが、実務に役立つアドバイスを交え、親しみやすい言葉でまとめました。

税務調査は申告内容の正当性を確認するために数年に一度やってくる可能性がありますが、日頃の準備次第で調査リスクを大幅に軽減できます。ポイントは「正しい経理処理」と「証拠書類の整備」です。日常から適切な会計・記帳を心がけ、期限内に正確な申告を行っていれば、万一調査となっても落ち着いて対応できるでしょう。不動産会社にありがちな経理ミスを防ぎ、税務リスクを下げる日常対策を以下にまとめます。

税務署は帳簿や領収書、契約書類がきちんと保存・整理されているかを見ることで、その会社の経理水準やコンプライアンス意識を推し量ります。日頃から以下の点を実践しましょう。

• 帳簿の正確な記帳と照合：日々の取引は会計ソフト（弥生会計やFreee、マネーフォワードクラウドなど）を活用して漏れなく記帳します。現金出納帳や預金通帳残高と帳簿を定期的に突き合わせ、ズレがあれば即修正しましょう。記帳ミスを放置すると決算書の信頼性が下がり、税務調査でも現金残高の不一致や不審な入出金として指摘されかねません。
• 領収書・請求書の整理：経費の領収書や取引の請求書類は日付順・月別などに整理整頓し、すぐ取り出せるようファイリングします。近年は電子帳簿保存法の改正によりデータでの保存も認められているため、スキャナ保存やクラウドストレージでの管理も検討しましょう。ただし電子保存の場合はタイムスタンプや検索機能の確保など法令要件を満たす必要があります。紙で保存する場合も重要書類は劣化しないよう保管し、保存期間（原則7年間）を守ります。契約書や重要な領収書には印紙税の貼付漏れがないかも確認しましょう（不動産売買契約書や高額領収書は所定額の収入印紙が必要です）。適切に整理・保存された帳簿や証憑類は、調査官からの信頼を高めスムーズな調査対応につながります。
• 契約書類の完備：不動産賃貸契約書や売買契約書、管理委託契約書など、主要な契約書類は原本または写しを社内できちんと保管しておきます。契約書には取引金額や消費税の扱いなど重要事項が記載されており、税務調査でも「この取引の契約書を見せてください」と求められることがあります。不動産業では契約件数も多いため、契約別にファイルを作る、物件ごとにフォルダ管理するなどして必要なとき即座に提示できるようにしましょう。

日頃の税務申告をおろそかにしないことも調査リスク低減の基本です。法人税・消費税の確定申告は正確かつ期限内に行い、税額もしっかり納付しましょう。

• 確定申告書の正確な作成：法人税申告書や消費税申告書は専門家のチェックのもと誤りなく作成します。科目の計上漏れや金額の計算ミスがあると、後日訂正が必要になるだけでなく税務署からの信頼も損ないます。特に不動産業の法人税申告では減価償却費の計上漏れ・過大計上や、貸倒損失の計上要件など専門知識が要求されるため、税理士など税務の専門家のサポートを受けると安心です。消費税申告でも課税売上高や控除対象仕入税額の計算ミスが起こりやすいため注意してください。会計ソフトで申告書を作成する場合でも、最終的には税務顧問に内容を確認してもらうと良いでしょう。
• 期限遵守と適時申告：法人税の確定申告期限は事業年度末から原則2ヶ月以内（延長申請で+1ヶ月可）、消費税は選択により年1回または四半期・月次ごとの申告期限があります。期限を守って申告・納税することは絶対です。もし期限後申告や納付遅れが発生すると、延滞税・加算税のペナルティを科されるだけでなく、税務署から経理管理体制を疑われ調査対象になる可能性も高まります。計画的に決算・申告業務を進め、余裕をもって期限内提出を完了させましょう。万一申告内容に誤りを発見した場合は、調査を待たず自主的に修正申告を行う方が結果的に有利です。
• 青色申告の活用：中小の不動産会社や個人事業主の場合、要件を満たして税務署に届け出ることで青色申告の各種特典を受けられます。青色申告を行えば欠損金（赤字）の繰越控除が可能（法人は最大10年間、個人は3年間）になるほか、個人事業の不動産所得では最大65万円の青色申告特別控除を受けることもできます。さらに、青色申告承認を受けた事業では30万円未満の少額減価償却資産の即時費用計上など節税メリットもあります。適正な帳簿を備え付けることが前提ですが、日頃から記帳体制を整えておけば青色申告の恩恵を享受できるでしょう。（※青色申告の詳細や手続きについては「青色申告の特集ページ」をご覧ください。）

日常的な税務リスク管理として、不自然な取引や過度な節税策は避けるべきです。税務署は業種ごとの平均値や常識に照らして「おかしな点」があると調査に着手しやすくなります。以下のようなケースには注意しましょう。

• 現金や関連者間での不自然な金銭移動：不動産業ではできるだけ取引は銀行振込等で行い、まとまった現金の出し入れは避けます。帳簿上説明のつかない多額の現金入出金や、売上の一部だけ現金受領しているようなケースは調査官の関心を引きます。同様に、グループ会社間や役員・親族との間で時価とかけ離れた金額で不動産売買・貸付を行うのも不自然です。例えば、時価1億円の土地を親族に5,000万円で売却した場合、資産の低価譲渡として利益調整や贈与の疑いを持たれます。事業承継目的の取引であれば別途適切な手続きが必要です。事業承継について詳しくは「事業承継の特集ページ」をご覧ください。関連当事者間取引は常に第三者同士の相場水準を意識し、公正な条件で行いましょう。
• 私的経費の混入：中小の不動産会社によく見られるのが、プライベートな支出を経費に入れてしまうケースです。会社名義のクレジットカードで社長の家族旅行代を支払ったり、自宅のリフォーム費用を経費計上する、といった行為は税務上認められません。交際費や旅費交通費に家族や私用の費用が紛れ込んでいないか、日頃からチェックが必要です。税務調査では領収書の内容まで確認され、「この飲食代は本当に業務に必要な接待ですか？」などと質問されることもあります。会社の経費と個人の支出は明確に分け、公私混同をしない経理を徹底しましょう。
• 架空・過大経費や行き過ぎた節税：実際には存在しない経費を計上したり、必要以上に経費を水増しする操作も論外です。例えば存在しない従業員に給与を払ったことにしたり（架空人件費）、仕事に関係のない高級車を会社名義で購入し減価償却費を落とすなどは、税務調査で必ず発覚します。健全な経営とは、適正な利益に見合った税金を納めつつ事業拡大を図ることです。銀行からの資金調達を考える際にも、毎期利益が極端に少ない会社より適度に納税している会社の方が信用力は高まります。過度な節税よりも事業の成長と安定を優先し、不明瞭な取引には手を出さない姿勢が結果的に会社を守ることになります。

万一、税務署から税務調査の通知（通常は事前に電話や書面で連絡があります）が来ても、慌てず計画的に対応すれば怖がる必要はありません。通常、調査日は通知から2〜3週間後に設定されることが多いため、その間にしっかりと事前準備を行いましょう。以下に、調査通知後に経営者や経理担当者がやるべき具体的な準備事項を挙げます。

まず最初に行うべきは、調査対象期間の帳簿や申告書を改めて点検することです。通常、税務調査では直近3期分ほどの決算書・申告書が対象になることが多いですが、通知の際に対象年度が示されます。指定された年度について、次の自己チェックを行いましょう。

1. 決算書・総勘定元帳の見直し：対象年度の貸借対照表や損益計算書の数値を確認し、前年との増減に不自然な点がないか注目します。売上や経費科目で突出して増減している項目があれば、その理由を説明できるようにしておきます。また、総勘定元帳や仕訳帳に目を通し、大口の取引やイレギュラーな仕訳を洗い出します。例えば不動産の売却益や多額の修繕費計上など、調査官が質問しそうなポイントを把握しましょう。
2. 申告書と帳簿の突合：法人税申告書別表の各項目（金額）が、会計帳簿から適切に計算・転記されているか検算します。経理処理と申告調整のミス（例えば交際費の一部損金不算入漏れ、役員給与の損金不算入漏れなど）がないかチェックします。同様に消費税申告書についても、課税売上高や課税仕入額が帳簿の集計と一致しているか確認します。もし些細な計算誤りを発見した場合は、調査前に修正申告すべきか税理士と相談しましょう。
3. 証憑書類の有無確認：帳簿上計上している主要な売上・経費に対応する契約書・領収書・請求書がすべて揃っているか確認します。たとえば○月○日に計上した不動産売買収入について、その売買契約書と決済金の入金記録はあるか、△月△日の修繕費○○万円について請求書や見積書は保管されているか、といった具合です。欠落している書類があれば、取引先に再発行を依頼するなど事前に手を打ちます。
4. ミス・漏れの自己発見：以上をチェックする中で、明らかな申告漏れや経理ミスに気付いた場合は、先手を打って対処を検討します。例えば計上漏れの売上があった、経費に落としてはいけないものを計上してしまっていた等が判明したなら、税理士に相談の上で調査前に自主的に修正申告を行うことも選択肢です。自主修正すれば重加算税など厳しいペナルティは回避できる可能性があります。ただし調査直前になって慌てて多額の修正申告を行うと調査官に不信感を与えるケースもあるため、対応は専門家の判断を仰ぎましょう。

自己チェックは、言わば社内での模擬税務調査です。経営者自身が内容を把握することも重要ですが、可能であれば税務の専門家である顧問税理士と一緒にチェックすると漏れが防げます。専門家の目線で「この点は質問されるかもしれない」「ここは根拠資料を用意しておいた方がよい」といった指摘をもらえるため安心です。

次に、実際に調査官へ提示することになる証拠書類（証憑類）の整理を行います。日頃から整理整頓していればさほど手間取りませんが、改めて以下の準備をしましょう。

• 書類の仕分けとファイリング：対象年度ごとに、主な証憑をジャンル分けしておきます。売上関係なら売買契約書・賃貸契約書・仲介手数料の請求書控えなど、経費関係なら領収書・請求書・発注書・契約書類などです。科目や取引先ごとにクリアファイルにまとめておくと、調査当日に「○月の○○費の領収書を見せてください」と言われた際にもすぐ対応できます。特に金額の大きい取引や税務上論点になりそうな取引に関する書類は、一箇所にまとめてすぐ取り出せるよう準備しておきます。
• 不足資料の補完：自己チェック時に判明した書類の欠落については、可能な限り調査前に手当てします。取引先や関係者に依頼して再発行してもらう、メールで受け取った請求書データを印刷しておくなどです。また、紛失してどうしても手に入らない場合は、代替資料（例えば銀行振込明細や取引先からの確認メール）を用意し、「紛失したがこの取引の証拠である」ことを説明できる準備をします。何も用意せず「無くしました」では調査官の心証を悪くするため、誠意をもって補完策を講じましょう。
• 証憑以外の関連資料：必要に応じて、会計帳簿の科目内訳書や固定資産台帳、銀行通帳のコピー、借入金明細、議事録なども確認・整理しておきます。たとえば役員貸付金や借入金がある場合は、その契約書や残高明細を準備し、通帳の該当箇所に付箋を貼るなど説明しやすい工夫をします。不動産業の場合、固定資産（物件）の売買があれば登記簿謄本など公的資料も調査官が確認することがありますので、即対応できるよう用意が望ましいです。

事前に書類を揃えておけば、調査当日に探し回る必要がなくなり精神的にも余裕が生まれます。「見られて困る書類」は本来ないはずですが、万一そうしたものが紛れていないかも確認しておくとよいでしょう。整理整頓された資料は調査官への印象も良くし、調査時間の短縮にもつながります。

税務調査の連絡を受けたら、できるだけ早く顧問税理士に連絡し相談することを強くお勧めします。日頃から不動産業界に詳しい税務顧問と契約している不動産会社であれば、その税理士に状況を伝え、一緒に準備を進めましょう。適切な税務顧問のサポートは心強く、以下のようなメリットがあります。

• チェックポイントの助言：経験豊富な税理士であれば、不動産業の税務調査でチェックされやすいポイントを熟知しています。「この取引は質問されるかもしれない」「ここの経費は根拠を示す必要がある」といった具体的なアドバイスを受けながら準備できるため、的確かつ効率的に事前対応ができます。
• シミュレーション（模擬調査）の実施：税理士とともに税務調査当日のシミュレーションをしておくと安心です。例えば調査官役と納税者役に分かれて想定問答を練習したり、過去の調査例からよくある質問事項を確認したりします。「なぜ交際費が前年より増えていますか？」「この借入金は何に使いましたか？」といった問いに対し、どのように説明するか事前に考えておけば本番でも落ち着いて答えられます。シミュレーションを通じて、答えにくい質問が出た場合の対応や言葉の選び方についても税理士から指導を受けられるでしょう。
• 当日の役割分担の打ち合わせ：税理士に調査当日立ち会ってもらう場合、事前に誰がどのように対応するかを決めておきます。基本的には調査官からの質問には経営者または経理責任者が答え、専門的・法的な解釈が必要な場面で税理士がフォローする形になります。事前に「この質問が来たら税理士から補足説明してもらおう」など打ち合わせておくとスムーズです。逆に税理士にはあえて前に出ず裏方に徹してもらい、調査官との雑談役や雰囲気緩和役になってもらうケースもあります。いずれにせよ事前に戦略を共有しておきましょう。
• 調査場所・環境の準備：税理士との相談により、当日の調査を社内のどこで行うか、必要な設備はあるか等も確認します。調査官には静かな部屋と作業スペースを提供し、社内機密が見えない配慮も必要です。税理士が同席するなら同じ部屋でよいか、別室待機かも決めておきます。当日のタイムテーブル（開始から終了までの流れ）も税理士と共有し、想定外の事態にも対応できるよう心構えをしておきましょう。

税務調査の事前準備を税理士と二人三脚で行うことで、準備漏れが防げるだけでなく精神的な負担も軽減されます。顧問税理士がいない場合でも、調査対応に強い税理士にスポットで依頼することも可能です。プロのサポートを得て万全の態勢で調査日を迎えることが、余計な追徴課税を防ぐ近道です。

事前準備を十分に行っていても、税務調査当日はやはり緊張するものです。しかし心構えさえできていれば大丈夫です。当日は誠実な態度で臨み、落ち着いて対応しましょう。ここでは、調査当日の具体的な対応ポイントと心得を解説します。

税務調査当日は、調査官に対する姿勢・態度が非常に重要です。基本は「誠実・冷静・丁寧」な対応を心がけましょう。

• 誠実さを示す：嘘をついたり隠し事をしたりしないことです。質問には事実に基づいて正直に答え、もし資料が見つからない場合も正直に伝えます。不明点をごまかそうとすると調査官の追及が厳しくなります。たとえ不都合な事項でも、発覚しているものは素直に認め「今後気をつけます」と真摯な態度で臨みましょう。誠実な納税者という印象を与えることが大切です。
• 冷静さを保つ：調査官に質問されると緊張しますが、深呼吸して落ち着いて答えます。難しい専門的な指摘を受けても感情的にならず、「確認させてください」「後ほどご説明します」と冷静に対応しましょう。万一調査官の指摘が事実と異なる場合でも、感情的に反論するのはNGです。資料をもとに冷静かつ論理的に説明すれば、多くの場合調査官も理解してくれます。税務調査は敵対的な場ではなく事実確認の場であることを念頭に、終始冷静に振る舞いましょう。
• 丁寧な受け答え：調査官は公務で来ていますので、ビジネスマナーを守った対応をします。質問されたら相手の目を見てはきはきと答え、「○○についてご質問ありがとうございます。こちらの資料をご覧ください」といったように丁寧な言葉遣いを心がけます。言いにくいこともできるだけ穏やかな表現で伝えましょう。高圧的・威圧的な態度は厳禁です。逆に卑屈になる必要もありませんので、通常の来客対応と同様に礼儀正しく接します。お茶出しなども通常どおりで構いません（調査官によっては辞退されることもありますが、その際は「ではご自由にお使いください」と声をかけておくと良いでしょう）。
• 調査官の身分確認：当日の朝、調査官が来訪したら名刺を受け取り、税務職員であることを示す身分証（写真付き身分証明書と質問検査章）の提示を受けます。これは納税者の権利ですので、初対面の挨拶時に忘れず確認しましょう。確認したら「よろしくお願いいたします。本日はお手柔らかに…」など軽く挨拶し、和やかにスタートできるとベターです。

誠実・冷静・丁寧な対応は調査官に「この会社はきちんとしている」という印象を与え、調査全体を円滑に進める鍵となります。調査官も人間ですので、相手に不快感を与えないコミュニケーションを意識しましょう。

税務調査では調査官から様々な質問が投げかけられます。また、説明を補強するために追加資料の提示を求められることもあります。それぞれ、以下のように対応しましょう。

• 質問の意図を汲み取り的確に回答：調査官の質問は漠然としている場合もあります。「この交際費は何ですか？」と聞かれたら、領収書を確認しつつ「取引先〇〇社との打ち合わせで発生した飲食代です。契約前の商談に伴うものです。」のように具体的かつ簡潔に説明します。ポイントは、質問に対して端的に答えることです。聞かれていない余計な情報まで長々と話す必要はありません（不用意な発言は新たな追及を招く可能性があるため注意します）。一方で説明が不十分だと追加質問が来ますから、事実関係と経緯をわかりやすく伝えます。専門用語よりも平易な言葉で話し、必要に応じて「○○の契約書をご覧いただければ分かります」と資料にも触れながら説明すると説得力が高まります。
• 知らないことは正直に：調査官の質問に即答できない場合もあるでしょう。記憶が曖昧なときは無理に答えず、「すぐには分かりかねますので帳簿で確認いたします」「当時の担当者に確認します」と伝え、後で回答する旨を丁寧に申し出ます。場当たり的な憶測で答えて誤った情報を伝える方が問題です。調査官も「確認して後ほど教えてください」で済むことが多いので、正直に対応しましょう。ただし、後で答えるといった以上はできるだけ早く調べて回答を用意します。調査日程中に回答が間に合わなければ、後日の連絡でも構いません。
• 追加資料の提示依頼には迅速に：調査中、「○年○月のこの取引について領収書を見せてください」「この固定資産のカタログか写真はありますか？」など、その場で追加の資料提出を求められることがあります。事前準備で整えていた書類は、すぐに取り出して渡します。準備していなかった資料を要求された場合も、可能な限り即対応しましょう。例えばパソコン内にデータがあれば印刷する、倉庫に保管しているなら休憩時間にでも取りに行くなどです。素早い対応は誠意のアピールにもなりますし、調査官の疑問点を早期に解消することにもつながります。
• 対応が難しい場合の工夫：もしどうしても当日中に用意できない資料を求められた場合は、「申し訳ございません、こちらはすぐにご用意できないので後日提出でもよろしいでしょうか？」と相談します。多くの場合、調査官は後日の郵送提出や税務署への持参を認めてくれます。その際はいつまでに提出するか約束し、必ず履行しましょう。また提示資料が社外秘の情報を含む場合は、見せる範囲を限定したりコピーに一部マスキングを施すなど、必要最低限の開示で済むよう税理士に相談するとよいです。
• 調査官とのコミュニケーション：質問に答えるだけでなく、調査官からの説明にも耳を傾けます。調査官が指摘事項を説明してくれる場面ではメモを取り、不明点はその場で質問します。コミュニケーションを円滑にし、「何を重視して調べているのか」察することで、こちらも適切な資料提供や説明ができるようになります。

総じて、調査官の質問には迅速・的確・誠実に答え、求められた資料は可能な限りその場で提示することが大切です。こうした対応により調査官との信頼関係も生まれ、調査がスムーズに進行します。

税務調査当日には、可能であれば税理士に立ち会ってもらうことをお勧めします。顧問税理士が同席することで納税者としては大きな安心材料となり、調査官とのやり取りも円滑になります。ここでは税理士立会いのメリットと、税理士が果たす役割について説明します。

• 専門知識による即時対応：調査官から専門的な税法の解釈や会計処理について質問が出た場合、税理士がその場で説明・回答してくれます。例えば「この経費は交際費になりますね？」と指摘されたとき、税理士が「いいえ、これは○○費であり交際費課税の対象外です」という具合に法令に基づき反論・説明してくれることがあります。経営者だけでは難しい専門知識のフォローを税理士が即時に行うことで、誤解や思い違いによる不当な指摘を防ぐことができます。
• 調査官との交渉役：調査の結果、申告漏れや経理ミスが見つかった場合、どのように是正するかを調査官と協議する場面があります。税理士は納税者の代理人として、追徴税額やペナルティについて調査官と交渉してくれます。「このケースは悪質な隠蔽ではなく単純ミスなので重加算税は勘弁いただけないか」など、直接自分では言いにくい主張も税理士が論理立てて交渉してくれるでしょう。また、修正申告書の作成や提出手続きも税理士が代行します。税理士が間に入ることで、調査官とのやり取りが冷静かつ建設的に進み、必要以上の追徴課税を避けられる可能性が高まります。
• 納税者のメンタルサポート：信頼する税理士が隣にいるだけで、調査中の心理的不安はかなり和らぎます。調査官の質問に答える際も税理士が隣で頷いてくれたり補足してくれたりすることで、過度な緊張を防げます。休憩時間などに税理士から「今のところ大丈夫ですよ」「次は○○について聞かれるかもしれません」と声をかけてもらえると心強いものです。税務調査は精神的プレッシャーのかかる場ですが、税理士は心強い味方として寄り添ってくれます。
• 調査後のフォロー：当日の立会いだけでなく、税理士は調査後の対応までサポートします。調査官から後日追加資料の提出を求められた場合の窓口になってくれたり、指摘事項に対する改善策のアドバイスをくれたりします。万一、指摘に納得がいかない場合の不服申立て（修正申告ではなく更正の請求や異議申立て）なども税理士と相談しながら進めることができます。調査は一日で終わりでも、その後の対応も含め税理士がいることで安心です。

税理士の立会いは費用がかかるものの、その価値は十分にあります。特に不動産業のように税務が専門的な業種では、業界に明るい税理士の存在が調査対応の成否を分けると言っても過言ではありません。まだ税務顧問契約を結んでいない不動産会社も、この機会に「不動産業 税理士」「不動産会社 税務顧問」といったキーワードで実績のある専門家を探し、立会いを依頼してみると良いでしょう。プロの力を借りて適切に対応すれば、税務調査も怖がるものではなくなります。もちろん当税理士事務所でも不動産会社の税務調査をサポートできます。初回の相談は無料ですので、お気軽にお問い合わせください。

不動産業を営む法人にとって、税務調査への対応は避けて通れない重要課題です。税務調査が入った後、「何をどう対処すれば良いのか？」と不安になる経営者の方も多いでしょう。そこで本記事では、税務調査後の具体的な対応策と、不動産会社が税務顧問税理士を活用するメリットについて詳しく解説します。不動産業界特有の税務リスクに触れつつ、実務的なアドバイスを交えていますので、ぜひ参考にしていただき、安心して本業に専念できる環境づくりにお役立てください。

税務署による税務調査が一通り終わっても、それで全てが完了するわけではありません。調査の結果通知を受けた後は、指摘事項への対応や追徴税の納付、社内体制の見直しなど、やるべきことが多岐にわたります。ここでは、税務調査後に必要なフォローアップと、二度と同じミスを繰り返さないための再発防止策について説明します。

税務調査で申告漏れや経理ミスなどの指摘事項があった場合は、速やかに是正措置を講じることが肝心です。具体的には、税務署から提示された調査結果を踏まえ、修正申告書を提出して不足分の税金を追加納付します。指摘内容に同意できる場合は、法人税や消費税など該当する税目について修正申告を行いましょう。修正申告により追加の納税義務（追徴税）が生じ、延滞税（本来の納期限からの利息）や過少申告加算税（申告漏れに対するペナルティ）が課されます。悪質な隠蔽と判断された場合には重加算税が科されることもあり、延滞税や加算税も含めた追徴課税の負担額は相当高額になると考えておきましょう。例えば、数年間にわたる申告漏れを指摘されれば、元々納めるべきだった税額に加え延滞税と加算税が上乗せされ、結果的に当初納税額の何倍もの追徴税となるケースもあります。

なお、税務署からの指摘内容に納得がいかない場合は、すぐに修正申告を提出せず更正決定（税務署による強制的な修正処分）を受ける選択もあります。その後、処分に不服があれば原則2ヶ月以内に異議申立て（不服申立て）を行うことも可能です。ただし多くの場合、指摘事項に従って修正申告に応じるケースが現実的です。修正申告に応じた後は異議申立てができなくなるため、どうしても納得できない点があるときは一度税理士に相談し、対応方針を検討すると良いでしょう。

修正申告書を提出すると、税務署で内容確認後に「納付書」が交付されます。追徴税の納付書を受け取ったら、指定された期限までに金融機関やオンライン納税システム等で追加納税を行います。法人税等だけでなく、修正によって法人住民税・事業税など地方税にも影響が及ぶ場合は、各自治体から別途納付書が発行されますので忘れずに納付しましょう。追加納税は期限内に完了させ、領収証書を受領して保管しておきます。万一納付が遅れると延滞税が日々加算されますし、それでも滞納を放置すると最終的には財産の差押えなど厳しい徴収措置が取られる可能性があります。そうした事態を避けるためにも、追徴税の納付は計画的かつ確実に実行することが重要です。

予定外の追徴課税は、企業の資金繰り・キャッシュフローに大きな影響を及ぼします。特に不動産業は取引金額が大きいため、何年分もの追徴税となれば一時的に多額の資金流出が発生しかねません。例えば税務調査では通常直近3期程度、場合によっては最長7期まで遡って調査されるため、一度に複数年分の税額と延滞税・加算税をまとめて支払う必要が出ることもあります。急な資金流出は日常の事業資金や今後の投資計画にも支障をきたすため、早急に対策を講じましょう。

まず、追加納税に充てる資金計画を立てます。自社の資金繰り表を見直し、手元資金や預金残高、融資枠などから納税資金を確保できるか確認します。必要に応じて一時的に他の支出を抑えたり、金融機関に短期融資を相談したりすることも検討しましょう。また、どうしても一括納付が困難な場合には税務署に申請して「納税猶予制度（分割納付）」の利用を検討できます。一定の要件（事業継続が困難な恐れがあること等）を満たせば、税務署長の許可により1年以内の範囲で納税を猶予（分割払い）してもらえる救済措置です。実際に納税猶予が認められれば、猶予期間中の延滞税が一部免除されたり、原則として月割りの分納が可能になります。ただし猶予申請には財産収支状況書など詳しい書類作成が必要となるため、税理士など専門家のサポートを受けると良いでしょう。

追徴税の納付により一時的に資金繰りが厳しくなる場合でも、事前に対策を講じていれば乗り切ることができます。普段から予備資金をプールしておく、納税用の積立口座を用意しておくなど、日頃のキャッシュフロー管理も重要です。また、顧問税理士がいれば資金繰り表の作成支援や納税スケジュールの助言を受けることができ、資金面の不安に対処しやすくなります。追徴課税という予期せぬ出費にも冷静に対応できるよう、日頃から財務体質の強化と資金計画のシミュレーションを行っておきましょう。

税務調査で指摘を受けたということは、何らかの経理上の不備や見落としが社内にあった可能性があります。同じミスを繰り返さないためにも、調査後には経理体制の強化と社内ルールの整備を行いましょう。まず、日々の帳簿付けや証憑管理のプロセスを見直します。領収書や請求書の保管方法、経費精算の手順、現金・預金の出納管理などについて、適切なフローが確立されているか点検してください。必要に応じて会計ソフト（弥生会計など）や業務管理システムを導入し、手作業による記帳ミスを減らすことも有効です。クラウド会計ソフトを活用すれば、リアルタイムで取引を記録・共有できバックオフィス業務の効率化にもつながります。証憑書類は電子保存も含めてルールを決め（メールで受領した請求書はフォルダ管理する、紙の領収書は日付順にファイリングする等）、帳簿保存の要件を満たす形で整理・保管しましょう。

また、社内の経費処理や税務対応に関するルール作りも欠かせません。たとえば「交際費や旅費交通費は必ず目的・参加者を明記した証憑を添付する」「現金売上は日計表を作成し毎日経理へ報告する」「年度末には棚卸資産の実地棚卸を行う」等、経理処理のルールやチェック体制を文章化して社内周知します。担当者だけに業務が属人的に偏らないように、定期的なダブルチェックや業務分担も検討しましょう。こうした内部統制の強化によって、ミスや漏れを未然に防ぎ、税務リスクを低減することができます。

さらに、必要であれば税務顧問である税理士の力も借りて、継続的に帳簿のレビューを受けることをおすすめします。外部の専門家が定期的にチェックすることで、社内では気付きにくい間違いや改善点を指摘してもらえます。例えば消費税の課税・非課税取引の区分ミスや、減価償却の計算誤りなども早期に修正可能です。日頃から税理士と二人三脚で経理体制を整えておけば、いざ税務調査となっても指摘事項ゼロを目指せるでしょう。なお、過度な節税を狙った無理な経費計上や架空計上はかえって税務リスクを高めます。税理士と相談しながら無理のない節税対策を講じることも大切です。節税対策について詳しくは下記のページをご覧ください。

税務調査をきっかけに経理体制を立て直した後も、継続的に税務の専門家のサポートを受ける体制を整えておくと安心です。顧問税理士と契約していれば、日常的に税務・会計について相談できるほか、決算申告や各種届出もプロのチェックを経て進めることができます。例えば月次決算や試算表の作成段階から税理士が関与していれば、年度末に慌てて数字を合わせる必要も減り、日頃から正確な帳簿管理が実現します。税制改正や消費税率の変更などがあっても、税理士が最新情報をフォローして適切にアドバイスしてくれるため、常に最適な税務対応が可能です。経営者にとっては、煩雑な税務に悩む時間を本業に振り向けることができるという大きなメリットがあります。

特に不動産業では、売買や賃貸に係る契約形態や収入区分が複雑で、税務上の留意点も多岐にわたります。継続的に税務顧問を活用することで、そうした業界特有の論点についても随時専門家の助言を得られます。不明点があれば気軽に税務相談ができ、判断に迷ったときは税理士の経験知に基づく的確な提案を受けられるでしょう。万一将来また税務調査の連絡が来ても、顧問税理士がいれば事前準備から当日の対応までフルサポートを受けられるため心強いものです。税務調査後の追加対応は数週間～1ヶ月に及ぶ煩雑な作業となるケースもありますが、そういった税務署とのやりとりを全て自社だけで行うのは大変です。顧問税理士がいれば多少費用はかかっても安心して任せられるでしょう。このように、継続的な専門家サポートを受けることで税務コンプライアンスへの不安が軽減され、経営に専念できる環境を維持できます。中長期的に見れば、税務リスクの低減や節税効果、経営判断の精度向上など、顧問税理士を付けるメリットは費用以上に大きいと言えるでしょう。

では、改めて不動産会社が税務顧問を依頼するメリットを整理してみましょう。不動産業に明るい税理士を顧問として迎えることで、日常の経理実務から決算申告、税務調査対応までトータルな支援を受けることができます。ここでは、顧問税理士を活用する具体的な利点を項目別に解説します。

不動産会社の中には、社内に専門の経理担当者がいなかったり、経理については社長自身や少人数のスタッフで手探り状態…というケースも少なくありません。そうした場合でも顧問税理士がいれば安心です。税理士は日々の記帳代行や帳簿整理、月次試算表の作成などバックオフィス業務を幅広くサポートできます。領収書や請求書の整理から会計ソフトへの仕訳入力、決算書類の作成まで、まさに経理業務を丸投げする感覚でお任せできるのが大きなメリットです。

経理の初心者であっても、プロに任せれば帳簿が常に正確に保たれるため、後からミスが発覚して慌てる心配が減ります。税理士は会計の専門知識に基づき、貸借対照表や損益計算書の科目分類も適切に行ってくれるため、金融機関への提出資料なども安心して作成できます。「帳簿の付け方が分からない」「試算表を作ったことがない」といった場合でも、税理士が親切にリードしてくれるので心強いでしょう。もちろん、自社で経理担当者を育成したい場合には、税理士が経理指導役となって実務をサポートすることも可能です。いずれにせよ、専門家による帳簿管理によって経理体制が安定すれば、経営者は本業である不動産仲介や物件管理により集中できるようになります。

不動産業を営む法人にとって、法人税や消費税の申告業務は毎期必ず発生する重要業務です。物件売買による売上や賃貸収入、各種経費の計上など、不動産会社の決算には専門的な判断が求められます。顧問税理士に申告業務を依頼すれば、こうした決算処理・申告書作成をプロのチェックのもとで進めることができ、大きな安心感があります。税理士は日々の仕訳や試算表の段階から内容を把握していますので、申告書に転記漏れや計算ミスがないかを細かく確認し、適切に修正してくれます。特に不動産業では消費税申告が複雑になりがちです。不動産の譲渡や賃貸には課税取引と非課税取引が混在し、消費税の課税売上割合の計算や控除対象仕入税額の按分計算など専門的な処理が必要になります。経験豊富な税理士であれば、そうした消費税特有の論点もしっかり把握した上で申告書を作成するため、申告ミスや漏れを防止することが可能です。さらに、電子申告の代理送信や税務署との事前折衝も税理士が代行してくれるため、本業に忙しい経営者にとっては大変助かる存在と言えます。

もちろん法人税の申告についても、減価償却費や引当金の処理、交際費課税の計算など注意点は多岐にわたります。顧問税理士のプロチェックを経ることで、税務調査で指摘されやすい論点をあらかじめ潰しておくことができますし、合法的に活用できる特例や控除の漏れも防げます（例えば中小企業向け各種税額控除の適用漏れなど）。このように申告書の質を高めておくことは、将来的な税務リスクの低減にもつながります。正確で抜け漏れのない申告を行うためにも、税理士によるダブルチェックは非常に有益です。なお、不動産業における消費税の取扱いや税額計算の詳細については、下記のページをご覧ください。

万一、自社が税務署から税務調査の対象となった場合でも、顧問税理士がいれば調査の事前準備から当日の対応までフルサポートを受けられます。税務調査の連絡を受けたら、まず税理士と打ち合わせを行い、調査官に提示すべき資料や質問されそうな論点を整理します。過去数年分の決算書・申告書や帳簿、領収証類を税理士と一緒に確認し、不備がないかをチェックしましょう。必要に応じて説明資料を作成したり、事前に修正申告を検討することもあります（自主的に申告誤りを正せば過少申告加算税が免除されるケースもあります）。こうした事前対策により、調査当日の対応が格段にスムーズになります。

そして調査当日、税理士は立会人として同席し、調査官との応対を全面的にフォローしてくれます。一般の納税者が、税務のプロである調査官と言葉巧みに渡り合うのはほぼ不可能であり、下手をすると指摘されるがままに課税を受け入れるしかなくなってしまいます。しかし税理士がいれば、現場で調査官から質問があっても冷静に専門的な回答をしてくれますし、必要以上に踏み込んだ事項については法的根拠に基づきき然と反論・交渉してくれます。「これは経費として妥当です」「この会計処理は法令上問題ありません」といった正当な主張をプロの視点で行ってもらえるため、結果として不必要な追徴課税に発展する可能性が低くなります。仮に申告に多少の誤りが見つかった場合でも、税理士がいることで重箱の隅をつつかれるような厳しい指摘を避け、軽微な修正で済ませられるケースが多くなります。また、調査官も人間ですので時には誤解や行き過ぎた要求をすることがありますが、そんな時でも税理士が依頼主である納税者の立場に立って毅然とした対応をしてくれるため安心です。

税務調査が無事に終わった後も、税理士は追徴税の納付手続きや今後の改善策についてフォローしてくれます。調査後の税務署との細かなやり取り（追加資料の提出や是認事項の確認など）は意外と手間がかかり、全てを自社だけでこなすのは大変ですが、税理士に任せればスピーディーかつ的確に対応してもらえます。このように、税理士のフルサポート体制があれば税務調査に対する不安は格段に軽減され、万一調査が入っても「税理士に任せておけば大丈夫」という心強い備えとなるでしょう。

顧問税理士は税務以外の経営相談にも乗ってくれる頼もしいパートナーです。不動産会社にとって資金繰りや金融機関からの融資は事業の生命線ですが、税理士は日頃から会社の財務内容を把握しているため、融資交渉の場面でも的確なサポートが可能です。例えば、新たに投資用不動産を購入するために融資を受けたい場合、税理士が事前に事業計画書や資金繰り表の作成を手伝い、銀行担当者が知りたいポイントを盛り込んだ資料作成を支援してくれます。必要であれば税理士自ら金融機関に同席し、財務状況や事業見通しについて専門家の立場から補足説明をしてくれることもあります。銀行側にとっても税理士が関与している企業は帳簿の信頼性が高いと評価されやすく、融資交渉を有利に進められるメリットがあります。

また、日常の資金繰り相談も税理士が心強い味方です。「毎月の家賃収入とローン返済のサイクルを見直したい」「将来の大規模修繕に備えて資金計画を立てたい」といった相談にも、税理士は過去の財務データや業界知識を踏まえてアドバイスしてくれます。資金繰り表や収支予測を一緒に作成し、いつ・何にどのくらいお金が必要かを“見える化”することで、将来の資金不足リスクに早めに手を打てます。経営者として孤独に悩むのではなく、数値の専門家である税理士に相談することで、客観的な視点からの改善策や節約ポイントも見えてくるでしょう。

さらに、税理士は日頃から決算書や確定申告書を作成している経験上、会社の財務バランスや収益性についても精通しています。そのため、「今期の業績なら役員報酬をいくらまで上げても大丈夫か」「来期に向けてどれくらい納税準備金を積んでおくべきか」など、経営判断に関わる助言も受けられます。場合によっては事業計画策定や予算管理といった領域でもコンサルティングを行ってくれる税理士もおり、まさに経営面まで幅広くサポートしてもらえる存在です。不動産業は景気変動や金融情勢の影響も受けやすい業種ですが、税理士という心強い参謀がいれば、財務戦略を練りながら安定経営を図っていけるでしょう。

近年、会計ソフトやクラウドサービスの発達により、中小企業のバックオフィス業務は飛躍的に効率化しています。顧問税理士を選ぶ際には、こうしたITツールへの対応力も重要なポイントですが、税理士法人加美税理士事務所なら心配ありません。弥生会計や勘定奉行などの主要な会計ソフトはもちろん、freee（フリー）やマネーフォワードといったクラウド会計ソフトにも幅広く精通しています。現在すでに自社で利用中のソフトウェアがあれば税理士側で共有・連携して対応できますし、まだ導入していない場合でも会社の規模やニーズに合わせて最適なソフトの提案・セットアップを行ってくれます。

クラウド会計を活用すれば、請求書や領収書を写真やPDFでアップロードして税理士とリアルタイムにデータ共有する、といった先進的な業務フローも可能です。地理的に離れていてもオンライン上で帳簿をチェック・修正できるため、フルリモートの記帳代行も実現します。これにより、これまで月末に書類の受け渡しに追われていた経理担当者の負担が軽減され、時間を有効活用できるようになります。もちろん会計ソフト未導入の場合でも紙の資料やエクセル資料から税理士が仕訳入力してくれますので、「パソコンが苦手」「クラウドはセキュリティが不安」といった場合でも対応可能です。ITに強い税理士が味方に付けば、バックオフィスの効率化と業務標準化が一気に進み、生産性向上とミス削減の両方を達成できるでしょう。

以上のように、不動産会社にとって税務顧問税理士は非常に心強い存在ですが、では具体的にどの税理士事務所に依頼すれば良いのでしょうか。ここでは、不動産業をはじめ全国の事業者様から支持を集めている私たち税理士法人加美税理士事務所の税務調査サポートについて、その強みをご紹介します。「税務調査は不安だけど、どこに相談すれば…」と迷われている方は、ぜひ税理士選びの参考にしてください。

税理士法人加美税理士事務所の最大の特徴の一つが、全国対応のフルリモート税務サポートです。ZoomなどのWeb会議システムやクラウドストレージを駆使し、日本全国のクライアントに対してオンラインでサービス提供しています。遠方のお客様でも移動の手間なく気軽に相談できるため、忙しい経営者様にも大変好評です。例えば、「地方で不動産業を営んでいるが、都会の実績ある税理士に相談したい」という場合でも、リモート対応可能な税理士法人加美税理士事務所なら物理的な距離は問題になりません。

フルリモート対応であっても、サービスの質が落ちることは一切ありません。必要書類の受け渡しはスキャンデータや写真画像で行い、機密性の高い情報は暗号化されたクラウド上で安全に共有します。打ち合わせも対面と遜色ない細やかなヒアリングをオンライン上で実施し、画面共有による資料チェックなど工夫を凝らしています。「やはり直接会って相談したい…」という方には、もちろん対面での面談にも応じていますが、オンライン面談でも問題なくスピーディーかつ的確なサポートが受けられるでしょう。場所に縛られず専門家の支援が受けられるフルリモート体制は、現代のニーズにマッチした大きな強みと言えます。

税務調査の対応内容は、企業ごとに千差万別です。調査官の質問にどう答えるか不安な方もいれば、修正申告書の作成だけ依頼したいという方、あるいは調査後の経理改善策まで含めて継続支援してほしいという方もいるでしょう。税理士法人加美税理士事務所はお客様のご要望に合わせて柔軟に対応いたします。事業規模や業種・現状は企業によって様々であるとの前提に立ち、「こうしなければならない」という固定観念にとらわれず、丁寧なヒアリングを通じて最適なサポート内容を提案いたします。

例えば、「これまで顧問税理士を付けていなかったので、税務調査の立会いから修正申告、その後の経理指導まで一貫してサポートしてほしい」という場合はフルパッケージで支援。逆に「日頃から顧問契約はしているので、今回は税務調査の当日立会いだけセカンドオピニオン的にお願いしたい」といったニーズにも応えます。調査立会い中の対応方針についても、社長様の意向を尊重しつつベストな動きをいたしますし、調査後に追加で相談事が出てきた場合も快くフォローいたします。調査前から調査後までワンストップで頼れるのはもちろん、必要な範囲でピンポイント支援も提供できる柔軟性こそ、税理士法人加美税理士事務所が選ばれる理由の一つです。

「税理士に依頼したいけれど、費用が心配…」という中小企業経営者の方も多いでしょう。その点、税理士法人加美税理士事務所は相場より抑えた安心価格でサービスを提供しています。明確でわかりやすい料金体系を採用し、相場よりも抑えた価格でサービスをご提供します。不透明な追加料金が発生しない明朗会計です。実際、「以前頼んでいた税理士は料金が不透明で高額になりがちだったが、税理士法人加美税理士事務所さんは最初に料金説明がはっきりしていて安心できた」とのお声も寄せていただいているように、料金面での信頼感は抜群です。

具体的な費用は依頼内容や企業規模によって異なりますが、初回無料相談の際にヒアリングした上でお見積りを丁寧に提示するため、事前に大まかな費用感を把握できます。「顧問契約の場合の月額費用はいくらくらいになるか」「税務調査立会いのスポット依頼だと費用はどの程度か」といった疑問も、遠慮なく質問すれば詳しくお答えします。しかも、東京都内の一等地（銀座）に事務所を構えながら、中小企業にも優しい料金設定を心がけている点も強調しておきたいポイントです。料金負担を理由に専門家のサポートを諦める必要はありません。コストパフォーマンスに優れた税理士法人加美税理士事務所なら、費用面の不安を感じずに安心してお任せいただけます。

税務調査への対応にお悩みの不動産業者様、そして日頃の税務顧問の必要性を感じている経営者様へ──税理士法人加美税理士事務所では初回無料相談を受付中です。税務調査が入ったばかりで対応に困っている方、追徴税の支払いについて相談したい方、今後に備えて税務リスクを減らす方法を知りたい方など、どんなことでもまずは専門家にご相談ください。現在、全国どこからのご相談にもオンライン（Zoom等）で対応可能ですので、東京以外の方でもお気軽にお問い合わせいただけます。「税務署から通知が来て眠れないほど不安だ」という方も、プロに話すだけで解決策が見つかり安心感が得られるはずです。

初回無料相談では、具体的な状況をお伺いした上で考えられる対応策やサポート内容について丁寧にご提案いたします。もちろん相談したからといって無理に契約を勧められる心配もありません。まずはお話をお聞かせいただき、不安や疑問を専門家と共有するところから始めてみませんか？税理士法人加美税理士事務所は「気軽に相談できる税理士」をモットーに、敷居の低いフランクな対応を心がけています。お客様の大切な事業を税務面からしっかりと支え、税務調査の不安を解消できるよう全力でサポートいたします。税務調査や税務顧問に関するご相談は初回無料ですので、ぜひ一度お問い合わせください専門家に相談する一歩が、きっと安心経営への近道となるでしょう。